Ogni anno entro il 16 giugno e il 30 novembre sono dovuti rispettivamente il primo e il secondo acconto della cedolare secca sulle locazioni. L’acconto è pari al 95% dell’imposta sostitutiva calcolata per l’anno precedente e va versato con il modello F24. Il versamento in unica soluzione è consentito solo per un importo dell’acconto inferiore a 257,52 euro.

L’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, in quanto manca la base imponibile di riferimento e cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Il regime della cedolare secca sulle locazioni è stato introdotto dal Decreto Legislativo n. 23 del 2011. Si tratta di un regime opzione di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi. E’ quindi una facoltà del proprietario dell’immobile optare per la cedolare secca, il quale può decidere di pagare un imposta sostitutiva dell’Irpef evitando che i redditi da contratto di affitto dell’abitazione possano sommarsi al reddito complessivo ai fini dell’imposta Irpef.

La scelta per la cedolare secca comporta la rinuncia a chiedere l’aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata dell’opzione. Questo vale anche se l’aggiornamento del canone di locazione è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato destinato esclusivamente sugli affitti degli immobili destinati ad uso abitativo. Tuttavia la normativa dà la possibilità di applicare la cedolare secca affitti 2016 anche sugli immobili residenziali locati a cooperative edilizie ed enti non lucrativi, purché tali soggetti a loro volta sublochino a studenti universitari e/o Comuni con contestuale rinuncia al canone di locazione o assegnazione.

Il regime della cedolare secca sugli affitti quindi non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con soggetti che svolgono nell’immobile oggetto del contratto attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L’opzione di scelta comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intera durata del contratto o, per il residuo se l’opzione è stata esercitata nelle annualità successive alla prima,

Il locatore può comunque revocare l’opzione in ogni annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata ed è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Attraverso l’adesione al regime della cedolare secca 2016 il reddito per la locazione non concorre alla determinazione del reddito complessivo ai fini Irpef. Quindi i canoni di locazione cioè gli affitti che il locatore percepisce non rileveranno ai fini Irpef.

Inoltre sul reddito assoggettato a cedolare secca non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni, ma tale reddito sarà comunque compreso nel reddito ai fini del calcolo legato al possesso dei requisiti reddituali e fiscali previsti per ottenere agevolazioni e detrazioni varie come ad esempio deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali.

In che misura è dovuta la cedolare secca. La cedolare secca è dovuta nella misura dell’imposta sostitutiva del:

• 21% se il contratto di locazione è canone libero (4+4) e quindi non concordato;
• del 10% dal 2014 (ed era del 15% fino al 2013) sui contratti di locazione a canone concordato.

La base imponibile della cedolare secca è data dalla somma delle locazioni mensili, ovvero dal canone annuo pattuito.

Per quanto riguarda le modalità di calcolo e versamento dell’imposta a titolo di acconto e saldo, la cedolare secca segue le stesse regole dei versamenti ai fini Irpef. Quindi va effettuato un versamento in acconto della cedolare secca e un versamento a saldo.

Le scadenze per il versamento dell’acconto della cedolare secca sono le seguenti:

• primo acconto del 40% (del 95%) della cedolare secca da versare entro il 16 giugno di ogni anno;
• secondo acconto del restante 60% (del 95%) o unico acconto della cedolare secca da versare entro il 30 novembre di ogni anno.

Il saldo va versato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce la cedolare, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

I codici tributo da utilizzare per il versamento dell’acconto della cedolare secca, da inserire nella sezione erario del modello F24 sono i seguenti:

• “1840” per la prima rata dell’acconto;
• “1841” per la seconda rata dell’acconto o per l’acconto in unica soluzione;
• “1842“da indicare per il saldo,

La cedolare secca può essere compensata secondo le regole ordinarie.

Si tratta quindi delle stesse regole per il versamento degli acconti Irpef, ma mentre per quest’ultimi l’ammontare dell’acconto è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, in caso di cedolare secca l’art. 3, comma 4, del Decreto Legislativo n. 23 del 2011 ha stabilito che i versamenti in acconto della cedolare secca sono dovuti nella misura del 95% del totale dovuto a titolo di cedolare secca per l’anno precedente.

Si ricorda che per il primo anno di opzione, il versamento in acconto non è dovuto mancando la base di calcolo dell’acconto stesso.

Come si calcola. L’acconto della cedolare secca va calcolato sull’imponibile derivante dalla cedolare secca, ovvero l’importo maggiore tra:

• l’ammontare dei canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza dell’opzione per la cedolare secca assunti senza operare alcun abbattimento;
• l’ammontare della rendita catastale riferita al medesimo periodo determinata secondo le regole ordinarie, ossia con una rivalutazione del 5%.

Versamento acconto cedolare secca in unica soluzione o in due rate. L’importo dell’acconto della cedolare secca è determinate per stabilire se l’acconto della cedolare secca è dovuto in unica soluzione entro il 30 novembre oppure in due rate. Il 95% dell’imposta dovuta per l’anno di riferimento.

Se l’importo dell’acconto calcolato (pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente) è inferiore a 257,52 euro, va versato in unica soluzione entro il 30 novembre, se invece l’importo calcolato è superiore a tale cifra l’acconto va versato in due rate, la prima entro il 16 giugno nella misura del 40% dell’acconto dovuto, e la seconda entro il 30 novembre nella misura del 60%. La prima rata di acconto della cedolare secca può essere versata anche con rateizzazione, e sugli importi in questo caso sono dovuti gli interessi.

Metodo storico e previsionale. Come per la determinazione dell’acconto Irpef, anche per l’acconto della cedolare secca, oltre al metodo storico (basato sull’importo della cedolare dell’anno precedente), può essere utilizzato anche il metodo previsionale per il calcolo dell’acconto dovuto. Il contribuente può infatti determinare l’acconto facendo riferimento non all’importo della cedolare secca pagato per l’anno precedente (rigo RB11, colonna 3 dell’Unico PF 2015), ma utilizzando una previsione dell’imposta dovuta per l’anno in corso, e su questa applicare il 95%. È il caso in cui il contribuente preveda il pagamento di una cedolare secca inferiore rispetto al periodo precedente.