Scade il giorno venerdì 16 giugno 2017 il termine per il pagamento dell’acconto IMU e TASI 2017. Il pagamento va effettuato con il modello F24. I due tributi vanno pagati applicando le stesse aliquote dell’anno scorso. Il calcolo è abbastanza semplice in quanto con il blocco dei tributi, che vieta l’aumento delle aliquote, non è cambiato nulla rispetto all’anno 2016. Pertanto i contribuenti, salvo qualche raro caso di aliquote più basse rispetto all’anno d’imposta 2016, devono gli stessi importi rispetto allo scorso anno.

Per il calcolo delle due imposte è necessario individuare la base imponibile ossia il valore dell’immobile catastale, contabile e venale. Poi bisogna verificare quali riduzioni ed esenzioni spettano. Una volta effettuato il calcolo poi l’importo va pagato in acconto entro il 16 giugno e a saldo entro il 16 dicembre.

Per coloro che si apprestano al pagamento di questi due tributi, forniamo, tutte le indicazioni per effettuare questo adempimento.

Chi deve pagare l’IMU.

L’imposta municipale propria (IMU) è dovuta in caso di possesso di immobili, ivi compresa l’abitazione principale delle sole categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (le cosiddette abitazioni di lusso che sono 74.000 in Italia) e le pertinenze della stessa.

È inoltre dovuto qualora si posseggano aree fabbricabili, terreni agricoli ed è dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, dal concessionario nel caso di concessione di aree demaniali (come ad esempio stabilimenti balneari) e dal locatario in caso di leasing.

L’IMU non è dovuta per tutte le altre abitazioni principali, dove per abitazione principale si intende “’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente”.

Esente una pertinenza dell’abitazione principale. Sono esenti dall’IMU anche le pertinenze dell’abitazione principale, ma solo se classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. Ma il legislatore ha posto un limite. E’ infatti esente da IMU (ma anche da TASI) solo un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in Catasto unitamente all’unità ad uso abitativo. Le pertinenze ulteriori oltre la prima pagano sia l’IMU che la TASI applicando l’aliquota ordinaria.

L’imposta è dovuta per anni solari in misura proporzionale alla quota ed ai mesi dell’anno in cui si è protratto il possesso. Il possesso per almeno 15 giorni in un mese equivale a mese intero.

L’IMU è dovuta anche per l’area edificabile. A tal fine non sono considerati fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti alla previdenza agricola, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale.

Sono esclusi dal pagamento dell’IMU, in quanto per legge equiparate ad abitazione principale: le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari; i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, la casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Sono inoltre esclusi dall’IMU: un unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate, Forze di polizia ad ordinamento militare e ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco; una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all'Anagrafe degli italiani residenti all'estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, ma che non risulti locata o data in comodato d'uso.

È inoltre discrezione del comune, equiparare all’abitazione principale l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto, ma non locata, da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente.

IMU per assegnatario casa coniugale. Tra coloro che sono soggetti passivi IMU (e non TASI) c’è anche l’assegnatario della casa coniugale che diventa titolare del diritto di abitazione. E’ previsto invece l’esonero da IMU per la casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento e cessazione degli effetti civili del matrimonio.

A decorrere dal 2016, invece, non è più prevista la facoltà per il comune di considerare adibita ad abitazione principale l’unità immobiliare concessa in comodato ai parenti in linea retta di primo grado che la utilizzano come abitazione principale. Per detta unità immobiliare è prevista dalla legge la riduzione del 50% della base imponibile, tranne per le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e sempreché

  • il contratto di comodato sia registrato;
  • il comodante possieda un solo immobile in Italia;
  • il comodante risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato.

La riduzione della base imponibile si applica anche nel caso in cui il comodante possieda nello stesso comune un altro immobile che sia però abitazione principale e non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

L’IMU non è dovuta per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita e considerati quindi beni merce fintanto che non siano in locati e per i fabbricati rurali ad uso strumentale.

Chi deve pagare la TASI.

L’IMU e la TASi sono due tributi che hanno parte della normativa in comune. E’ infatti la stessa la base imponibile, che è la rendita catastale per i fabbricati e la rendita venale per le aree edificabili; E’ la stessa anche la definizione di abitazione principale, così come i termini per il versamento di acconto e saldo. Ma ci sono alcune differenze, vediamole.

Il presupposto impositivo della Tasi non è solo il possesso, ma anche la detenzione, a qualsiasi titolo, di fabbricati, ad eccezione dell'abitazione principale diversa da quella classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, e di terreni, ma solo se edificabili. Sono quindi esclusi i terreni agricoli.

A differenza dell’IMU quindi paga la TASI, oltre al proprietario o titolare di diritti reali sull’immobile, anche il detentore del bene, quindi in caso di contratto di locazione, l’inquilino (nella misura, stabilita dal comune, compresa tra il 10% e il 30% dell’imposta complessivamente dovuta). Possesso di immobili significa colui che ha la titolarità dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie sul bene.

Bisogna precisare che è esclusa dal pagamento della TASI 2016 l’abitazione principale. Ad oggi quindi per le abitazioni principali non si paga né l’IMU né la TASI.
L’esclusione dalla TASI opera non solo nel caso in cui l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale dal possessore ma anche nell’ipotesi in cui l’inquilino utilizzi l’immobile detenuto ad abitazione principale. In quest’ultimo caso, la TASI è dovuta solo dal possessore, che, ai sensi del comma 681 del medesimo art. 1, verserà l’imposta nella misura percentuale stabilita nel regolamento dell’anno 2015 oppure, in mancanza di una specifica disposizione del comune, nella misura del 90 per cento.
Infine va detto che l’IMU e la TASI non si applicano nella Provincia Autonoma di Bolzano e nella Provincia Autonoma di Trento. In sostituzione nei comuni della Provincia Autonoma di Bolzano è stata istituita l’imposta municipale immobiliare (IMI) e in quelli della Provincia Autonoma di Trento l’imposta immobiliare semplice (IMIS).

Riduzioni ed esonero IMU.

La normativa sull’imposta IMU contiene alcuni casi di imponibilità ridotta e di esonero dall’imposta.

La base imponibile viene ridotta del 50% (quindi l’IMU da versare in acconto e saldo viene ridotta al 50%)

  • per i fabbricati dichiarati inagibili o inabilitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni, che vanno accertate dall’Ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario oppure tramite dichiarazione sostitutiva ex D.P.R. 445/2000;
  • per i fabbricati di interesse storico o artistico individuati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio;
  • per gli immobili dati in comodato d’uso a figli o genitori. Per tale agevolazione è necessario che il contratto di comodato d’uso sia registrato ed il comodante possieda un solo immobile in Italia, e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è sito l’immobile concesso in comodato. E’ altresì concessa la riduzione della base imponibile al 50% anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito ad abitazione principale, ovviamente escluse le abitazioni di lusso.

La base imponibile viene ridotta del 25% (quindi l’IMU da versare in acconto e saldo viene ridotta al 75%) per gli immobili locati con contratti a canone concordato. Quindi tutti gli immobili concessi in locazione con canone concordato pagano IMU e TASI al 75%, anche se non ubicati in Comuni ad alta intensità abitativa.

Oltre alle riduzioni della base imponibile, la normativa in materia IMU prevede anche una detrazione di 200 euro per le case popolari (IACP, Ater, Aler).

Inoltre è prevista l’esenzione da IMU per i fabbricati merce, cioè costruiti e destinati alla vendita, nonché per i fabbricati rurali strumentali (categoria D/10) ed i fabbricati di enti pubblici.

Come si calcolano IMU e TASI.

Per calcolare l’IMU e/o la TASI è necessario consultare le delibere approvate dal Comune. Nella delibera ci sono le aliquote, le eventuali detrazioni o agevolazioni.

La base imponibile sulla quale si calcola la TASI è la stessa dell’IMU, ossia la rendita catastale. Il proprietario deve reperire il dato da una visura catastale, mentre l’inquilino deve farsi comunicare la rendita catastale dal proprio locatore. La rendita catastale ricavata deve essere rivalutata del 5%. Sull’importo ottenuto moltiplicando la rendita catastale per 1,05 va moltiplicato per un coefficiente che varia in base al tipo di immobile. Per le abitazioni il coefficiente è 160. L’importo ottenuto è la base sulla quale applicare le aliquote comunali e le detrazioni. Riepilogando: La rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente, è l’importo sul quale applicare l’aliquota stabilita dal Comune.

La base imponibile, come abbiamo visto, è ridotta al 50% per i fabbricati di interesse storico o artistico e per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, solo per il periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.
Per i terreni agricoli, anche non coltivati, il valore è costituito dal reddito dominicale rivalutato del 25% e, poi, moltiplicato per 135. A seguito della legge di stabilità non è più previsto il moltiplicatore pari a 75, poiché è prevista l’esenzione per i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all'art. 1 del D. Lgs. n. 99 del 2004, iscritti nella previdenza agricola.
IMU e TASI sugli immobili locati a canone concordato: per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta, determinata in seguito all’applicazione dell’aliquota stabilita dal comune, è ridotta al 75 per cento.

Di seguito si elencano tutti i coefficienti da utilizzare e da moltiplicare sulla rendita catastale rivalutata del 5%

  • 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
  • 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
  • 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
  • 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;
  • 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
  • 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1).

Una volta ottenuta la base imponibile, a questo punto, come abbiamo detto, va consultata la delibera comunale nella quale c’è l’aliquota da calcolare. La delibera comunale contiene anche le eventuali detrazioni spettanti. Nella delibera c’è l’aliquota TASI per la prima casa e quella per la seconda casa, nonché le detrazioni spettanti per l’abitazione principale. Per legge il Comune può deliberare un’aliquota massima del 2,5 per mille. Può altresì deliberare fino al 3,3 per mille di aliquota ma solo se nella delibera sono inserite delle detrazioni. Per gli immobili non abitazione principale (le seconde case) la delibera può fissare un’aliquota fino ad un massimo dell’11,4 per mille. In ogni caso la somma, per lo stesso comune, delle aliquote IMU e TASI non può superare il 10,6 per mille.

La legge di stabilità, in merito all’IMU 2016 e alla TASI 2016, ha stabilito che il comune non può decidere aumenti IMU e TASI. Solo per la TASI il comune può, mantenere, per l’anno 2016, dopo delibera, la maggiorazione dello 0,8‰, prevista dalla legge per gli anni 2014 e 2015 e 2016, a condizione che l’avesse stabilita per tale ultimo anno e per le fattispecie non esenti dalla TASI.

Aliquota per l’inquilino e per il locatore. Non è prevista un’aliquota diversa per l’inquilino, ma quest’ultimo deve una percentuale della TASI calcolata secondo i parametri di cui sopra compresa tra il 10% ed il 30%. Nei comuni che non hanno deliberato, la percentuale che deve pagare l’inquilino è del 10% della TASI calcolata.

Si ricorda comunque che per la TASI non è previsto il pagamento di nessun importo da parte dell’inquilino che destini l’abitazione presa in affitto ad abitazione principale per sé e per il suo nucleo familiare.

Il proprietario dell’immobile locato pertanto, in base alla percentuale stabilita dal Comune come a carico dell’inquilino, deve una percentuale dal 70% al 90% della TASI calcolata. Quindi l’inquilino deve effettuare lo stesso calcolo della TASI del proprietario (che sarà basato sull’aliquota stabilita per le seconde case), e consultare la delibera comunale per verificare in che percentuale tale importo della TASI è a suo carico (percentuale tra il 10% e il 30% come detto). Bisogna sempre tener conto che se l’importo a carico dell’inquilino non supera i 12 euro, non è dovuta alcuna imposta. Sempre che il Comune non abbia deciso diversamente nella delibera comunale TASI.

Le modalità di pagamento.

Il pagamento della TASI o dell’IMU va effettuato con il modello F24. Se il saldo del modello è pari o inferiore a 1.000 euro il pagamento può essere effettuato in banca o alle Poste Italiane. Per importi superiori ai 1.000 euro si potranno utilizzare agli sportelli solo gli F24 precompilati e inviati dai Comuni, o i bollettini postali.

In ogni caso i pagamenti possono essere effettuati sia con addebito sul proprio conto corrente, sia in contanti, ma anche con assegni o bancomat.

Se il contribuente opta per il pagamento tramite F24 di un importo superiore a 1.000 euro, deve utilizzare le modalità telematiche di invio tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate, o tramite i servizi resi da banche e Poste Italiane. Se però si effettuano compensazioni, con il modello F24 che diventa a saldo zero, è necessario effettuare l’operazione tramite modalità telematiche.

Come compilare l’F24.

Prima di tutto vanno inseriti i dati anagrafici del contribuente.

Poi nello spazio codice ente/codice comune, vanno indicati i codici catastali del proprio comune. Dove reperirli? Sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

La casella “Ravv” va barrata solo se il contribuente è in ritardo con il pagamento (effettuato dopo il 16 giugno) e quindi si avvale dell’istituto del ravvedimento operoso.

La casella “Acc” vuol dire acconto, che è dovuto entro il 16 giugno. Mentre nella scadenza di dicembre va indicata la casella “Saldo”. Si barrano sia acconto che saldo se il versamento è in unica soluzione.

Nello spazio “numero immobili” va indicato il numero degli immobili per cui si paga il tributo. Se il contribuente paga l’imposta sia per abitazione principale che per le relative pertinenze, va indicato n. 2.

Come “Anno di riferimento” va indicato l’anno a cui il tributo che si paga è riferito, quindi il 2017.

I codici tributo della TASI sono

  • 3958 per l’abitazione principale;
  • 3959 per fabbricati rurali ad uso strumentale;
  • 3969 per i servizi indivisibili per le aree fabbricabili;
  • 3961 per i servizi indivisibili di altri fabbricati.

I codici tributo Imu sono

  • 3912 per l’abitazione principale e relative pertinenze;
  • 3913 per i fabbricati rurali ad uso strumentale;
  • 3914 per i terreni (Comune);
  • 3915 per i terreni (Stato);
  • 3916 per le aree fabbricabili (Comune);
  • 3917 per le aree fabbricabili (Stato);
  • 3918 per gli altri fabbricati (Comune);
  • 3919 per gli altri fabbricati (Stato);
  • 3923 per interessi da accertamento (Comune);
  • 3924 per sanzioni da accertamento (Comune);
  • 3925 per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D (Stato);
  • 3930 per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D (incremento Comune).

 

Pagamento in ritardo con il ravvedimento operoso. Per coloro che non fanno in tempo a pagare entro il 16 giugno, c’è la possibilità di effettuare il pagamento con il ravvedimento operoso, pagando interessi e sanzioni. Il pagamento entro 14 giorni dalla scadenza può essere effettuato con il ravvedimento sprint, pagando lo 0,1% di interessi per ogni giorno di ritardo. Se invece si paga dal quindicesimo giorno successivo al 16 giugno al trentesimo giorno di ritardo, si paga il 1,5% in più. Se invece si paga con oltre 30 giorni di ritardo, la sanzione è del 1,67% dell'importo da versare più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale.