Nel modello 730 del 2016 vanno dichiarati non solo i redditi da lavoro percepiti nell’anno 2015 ma anche i redditi relativi ai fabbricati posseduti oppure gli eventuali canoni di locazione percepiti. Ai fini del calcolo dell’Irpef dovuta è quindi importante la corretta compilazione del quadro B – Redditi dei fabbricati e altri dati del modello 730. In esso ci sono due sezioni, quella relativa appunto ai redditi dei fabbricati, e quella relativa ai contratti di locazione. Vediamo nel dettaglio come compilare questi quadri.

L’indicazione dei dati nel quadro B dipende dai singoli casi. In alcuni casi i fabbricati non vanno proprio dichiarati, nella maggior parte dei casi invece sì. E la compilazione delle varie colonne è legata alle modalità di utilizzo dell’immobile, il possesso, la presenza o meno di un contratto di locazione, ed alcuni casi particolari.  Vediamo tutte le informazioni sulla compilazione del quadro B del modello 730.

SOMMARIO:

Fabbricati da dichiarare
Esclusi dal 730
Abitazione principale e case non affittate
Come compilare il quadro B, come indicare locazioni e cedolare secca
Altri casi da dichiarare

I redditi dei fabbricati da dichiarare

Il quadro B – Redditi dei fabbricati e altri dati è composto da due sezioni: la prima sezione I – Redditi dei Fabbricati (B1-B8) e la seconda sezione II – Dati relativi ai contratti di locazione (B11-B13). Devono utilizzare il quadro B, sezione I e/o II:

• i proprietari di fabbricati situati nello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita;
• i titolari dell’usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita;
• i possessori di immobili che, secondo le leggi in vigore, non possono essere considerati rurali;
• i soci di società semplici e di società ad esse equiparate, che producono reddito di fabbricati. 

I diritti reali di godimento su cosa altrui sono l'enfiteusi, il diritto di superficie,  l'usufrutto, il diritto reale d'uso, il diritto reale di abitazione e le servitù (o servitù prediali). In caso di usufrutto o altro diritto reale (es. uso o abitazione) il titolare della sola “nuda proprietà” non deve dichiarare il fabbricato. Si ricorda che il diritto di abitazione (che si estende anche alle pertinenze della casa adibita ad abitazione principale) spetta, ad esempio, al coniuge superstite (art. 540 del Codice Civile).

A differenza dei Redditi dei terreni del quadro A del modello 730, produttivi di un reddito fondario sia per il proprietario del fondo che per il conduttore, i fabbricati producono reddito fondiario unicamente in capo al proprietario o titolare di altro diritto reale. Quest’ultimi quindi devono dichiarare il reddito fondiario nel quadro B – Redditi dei Fabbricati del modello 730.

Fabbricati che non vanno dichiarati dal quadro B

Ci sono alcuni casi in cui non viene prodotto un reddito dei fabbricati e quindi non sono rilevanti ai fini Irpef, e quindi non sono da dichiarare nel modello 730 2016 (o nel modello Unico PF 2016, per chi ne è obbligato alla presentazione). Le istruzioni del modello 730 precisano che non producono reddito dei fabbricati e quindi non vanno dichiarati:

• le costruzioni rurali utilizzate come abitazione che appartengono al possessore o all’affittuario dei terreni ed effettivamente adibite ad usi agricoli. In tale caso il relativo reddito è già compreso in quello catastale del terreno;
• le costruzioni che servono per svolgere le attività agricole comprese quelle destinate alla protezione delle piante, conservazione dei prodotti agricoli, custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione;
• i fabbricati rurali destinati all’agriturismo;
• le unità immobiliari, per cui sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per il solo periodo di validità del provvedimento, durante il quale l’unità immobiliare non deve essere comunque utilizzata;
• gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche, quando il possessore non ricava alcun reddito dall’utilizzo dell’immobile. Il contribuente in questo caso deve presentare una comunicazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro tre mesi dalla data in cui ha avuto inizio;
• le unità immobiliari destinate esclusivamente all’esercizio del culto, nonché i monasteri di clausura, se non sono locati, e le loro pertinenze. 

Quali sono i fabbricati rurali. I requisiti per il riconoscimento della ruralità dell’immobile, validi con decorrenza 1° dicembre 2007, sono contenuti nell’art. 9 del D.L. n. 557/93, come modificato dall’art. 42-bis del D.L. n. 159/2007 e dall’art. 1 comma 275, della legge n. 244/2007. Le unità immobiliari che sulla base della normativa vigente non hanno i requisiti per essere considerate rurali devono essere dichiarate utilizzando, in assenza di quella definitiva, la rendita presunta.

Sono comunque considerate produttive di reddito di fabbricati le unità immobiliari che rientrano nelle categorie A/1 e A/8 e quelle che hanno caratteristiche di lusso. 

Infine, non vanno dichiarati, perché compresi nel reddito dominicale e agrario dei terreni su cui si trovano, i redditi dei fabbricati nelle zone rurali e non utilizzabili ad abitazione alla data del 7 maggio 2004, che vengono ristrutturati nel rispetto della vigente la disciplina edilizia dall’imprenditore agricolo proprietario, acquisiscono i requisiti di abitabilità, e sono concessi in locazione dall’imprenditore agricolo. Questa disciplina si applica solo per il periodo del primo contratto di locazione che deve avere una durata compresa tra cinque e nove anni (art. 12 del D. Lgs. n. 99 del 29 marzo 2004, in vigore dal 7 maggio 2004).

Abitazione principale e fabbricati non locati

Per l’anno 2015, in generale, non è dovuta l’Imu per l’abitazione principale e le relative pertinenze, pertanto il relativo reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef. Tuttavia è prevista una deduzione dal reddito complessivo di un importo fino all’ammontare della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze.

Diversamente, non sono dovute l’Irpef e le addizionali per le abitazioni principali e pertinenze per le quali è dovuta l’Imu per il 2015 (ad esempio abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 – “abitazioni di lusso” e abitazioni per le quali è dovuta esclusivamente la prima o la seconda rata dell’Imu oppure la cd. “Mini Imu”). In queste ipotesi, poiché il reddito dell’abitazione principale non concorre al reddito complessivo, non spetta la relativa deduzione. Nella colonna 12 “Casi particolari Imu” va indicato il codice 2. 

Fabbricati non locati. In generale, l’Imu sostituisce l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito. Pertanto, nel quadro B devono essere indicati i dati di tutti gli immobili posseduti (ad eccezione degli immobili che non vanno dichiarati, sopra elencati), ma chi presta l’assistenza fiscale calcolerà il reddito dei fabbricati tenendo conto esclusivamente degli immobili concessi in locazione.

I fabbricati locati sono individuati dai seguenti codici, indicati nella colonna 2 ‘Utilizzo’ dei righi da B1 a B8: ‘3’ locazione a canone libero, ‘4’ equo canone, ‘8’ locazione a canone concordato agevolato, ‘11’ locazione parziale dell’abitazione principale a canone libero, ‘12’ locazione parziale dell’abitazione principale a canone concordato agevolato, ‘14’ locazione agevolata di immobile situato in Abruzzo e ‘16’ immobile di società semplice locato.

Il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati all’Imu, concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50 per cento. In questo caso nella colonna 12 “Casi particolari Imu” va indicato il codice 3. 

Come si compila il quadro B – Redditi dei fabbricati del modello 730

Chiarito quali fabbricati devono essere obbligatoriamente dichiarati nel modello 730, e situazioni legate all’IMU, all’abitazione principale e relative pertinenze, va affrontata la modalità di compilazione del quadro B – Redditi dei fabbricati e altri dati del modello 730, che comprende due sezioni specifiche:

• La sezione I comprende le colonne relative alla rendita catastale, le modalità di utilizzo, i dati relativi al possesso dell’immobile, il codice canone e l’importo del canone di locazione (se stipulato), nonché i dati relativi ai casi particolari, il codice comune, l’Imu dovuta per il 2015 e i suoi casi particolari, l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca;
• La sezione II riguarda soprattutto gli estremi di registrazione del contratto di locazione assoggettato a cedolare secca sugli affitti.

Pe una panoramica completa relativa alla compilazione delle sezioni sopra indicate, per tutte le tipologie di canone di un contratto di locazione (a canone libero, concordato o equo canone), vediamo l’approfondimento sulla compilazione del quadro B del modello 730.

Come inserire i dati dei canoni di locazione nel 730. Come accennato, uno specifico caso più settoriale, ma importante, riguarda i contribuenti che nel 730 devono dichiarare i redditi percepiti per l’incasso di affitti sugli immobili di proprietà. I canoni di locazione vanno dichiarati nel modello 730 e concorrono alla formazione del reddito. La colonna Utilizzo, così come il codice canone e l’importo da indicare come canone di locazione, secondo il contratto stipulato, dipendono sia dalla tipologia di canone che dalla tassazione. Per maggiori informazioni, vediamo come inserire i canoni di locazione nel 730. 

Come indicare la cedolare secca nel 730. All’interno dei dati inseriti nel quadro B del modello 730, e tra i canoni di locazione appena accennati, c’è uno specifico caso, ma di sempre più crescente diffusione, che è quello della stipula di un contratto di locazione (sia a canone libero che concordato) con l’esercizio dell’opzione per il regime di tassazione agevolato denominato cedolare secca sugli affitti.

Tale agevolazione prevede l’applicazione di un’imposta che sostituisce, oltre che l’Irpef e le addizionali regionale e comunale, anche le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. L’aliquota ordinaria dell’imposta sostitutiva è nell’anno d’imposta 2015 del 21% mentre l’aliquota agevolata per i canoni di locazione a canone concordato è del 10%. In ogni caso va compilato il quadro B del modello 730, sia nella parte relativa alla rendita, utilizzo, possesso, codice canone, ecc. della sezione I che nella specifica sezione II – Dati relativi ai contratti di locazione, nella quale inserire anche gli estremi di registrazione del contratto. Ovviamente a compilare il 730 è il proprietario dell’immobile concesso in locazione. Vedremo la compilazione del quadro B  in caso di cedolare secca sugli affitti.

Altri casi particolari

Le istruzioni del modello 730 contengono le modalità di indicazione in dichiarazione fiscale di alcune situazioni relative agli immobili da dichiarare. Si tratta dell’eventuale alloggio del portiere di proprietà del condominio, degli alloggi assegnati a soci di cooperative edilizie, fino al caso frequente dei redditi da fabbricati situati all’estero.

Redditi da proprietà condominiali (es. portineria o alloggio del portiere). I locali per la portineria, l’alloggio del portiere e gli altri servizi di proprietà condominiale che hanno una rendita catastale autonoma devono essere dichiarati dal condomino solo se la quota di reddito che spetta per ciascuna unità immobiliare è superiore a 25,82 euro. L’esclusione non si applica per gli immobili concessi in locazione e per i negozi. 

Soci di cooperative edilizie. I soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa assegnatari di alloggi, anche se non ancora titolari di mutuo individuale, devono dichiarare il reddito dell’alloggio assegnato con verbale di assegnazione della cooperativa. Stesso obbligo vale per chi ha avuto in assegnazione uno degli alloggi riscattati o per i quali è previsto un patto di futura vendita da parte di Enti come lo IACP (Istituto Autonomo Case Popolari), ex INCIS (Istituto Nazionale Case per gli Impiegati dello Stato), ecc. 

Redditi da fabbricati situati all’estero. I redditi derivanti dai lastrici solari e dalle aree urbane e i fabbricati situati all’estero devono essere dichiarati nel quadro D, che riguarda gli altri redditi posseduti dal contribuente. Il reddito per i terreni e i fabbricati situati all’estero va dichiarato nel rigo D4 – Redditi diversi (per i quali non è prevista una detrazione), e con il codice 5. Vanno dichiarati con il codice 8 nel rigo D4 i redditi degli immobili situati all’estero non locati per i quali è dovuta l’IVIE e dei fabbricati adibiti ad abitazione principale.

Immobili in comodato. Gli immobili concessi in comodato non devono essere dichiarati dal comodatario (es. un familiare che utilizza gratuitamente l’immobile) ma dal proprietario.