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Imu e seconda casa: guida al calcolo dell’imposta municipale

L’imposta municipale ha come presupposto il possesso di qualunque immobile. Sulle abitazioni non principali, va pagata l’aliquota di base pari allo 0,76%. Ma il pagamento avviene secondo i mesi di possesso. Vediamo gli esempi di calcolo IMU sulla seconda casa posseduta sia per un anno intero che per alcuni mesi.
A cura di Antonio Barbato
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La Manovra Monti ha anticipato l’introduzione della imposta municipale propria, ossia l’IMU. Pertanto, a partire dal 2012, i contribuenti italiani torneranno a pagare l’imposta comunale sugli immobili. Il presupposto dell’IMU è il possesso di qualunque immobile, ivi comprese l’abitazione principale e le pertinenze della stessa, che tornano quindi ad essere oggetto di imposizione. Ma la stangata più consistente arriva sulle seconde case.

L’imposta municipale IMU viene calcolata sulla base imponibile che è il risultato della rendita catastale, rivalutata del 5%, moltiplicata per i moltiplicatori previsti dalla norma (può essere per 160, per 140, per 80, ecc). Sulla base imponibile viene calcolata l’aliquota di base dell’imposta che è dello 0,76%, che è quindi la percentuale da pagare sulla seconda casa. Sull’abitazione principale invece l’aliquota è ridotta allo 0,40%.

Imu pagata secondo i mesi di possesso. L’IMU è dovuta però per anni solari proporzionalmente alla quota ed ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero. A ciascuno degli anni solari corrisponde un’autonoma obbligazione tributaria, quindi si paga ogni anno. Tenuto conto di questa disposizione, il contribuente deve eseguire il calcolo dell’IMU da pagare tenendo conto dei mesi e, in alcuni casi, dei giorni di possesso dell’immobile.

Relativamente alla tempistica degli adempimenti a carico del contribuente, i soggetti passivi effettuano il versamento dell’imposta dovuta al comune per l’anno in corso in due rate di pari importo, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre. Il pagamento dell’IMU è effettuato dire a mezzo del modello di versamento unitario (modello F24). Per le modalità vediamo l’approfondimento su come compilare il modello F24 per pagare l’IMU.

Il versamento dell’imposta deve essere eseguito cumulativamente per tutti gli immobili posseduti in Italia, anche se ubicati sul territorio di più comuni, e deve essere disposto in euro, per un importo pari all’imposta dovuta.

L’arrotondamento nel modello F24. Il pagamento dei tributi locali deve essere effettuato con arrotondamento all’euro per difetto se la frazione è inferiore a 49 centesimi, ovvero per eccesso se superiore a detto importo”. L’arrotondamento per difetto va effettuato anche nel caso in cui la frazione sia uguale a 49 centesimi, in linea, peraltro, con il meccanismo stabilito per i tributi erariali. Poiché a ciascuna tipologia di immobile è associato un differente codice tributo, l’arrotondamento all’unità deve essere effettuato per ciascun rigo del modello F-24 utilizzato.

Seconda casa: abitazione posseduta al 100% per un anno intero – Esempio n. 1

In questo caso, non c’è differenza tra IMU lorda e IMU netta in quanto per le abitazioni tenute come seconda casa, quindi non come abitazione principale, non c’è la detrazione di base pari 200 euro né le detrazioni IMU per figli a carico pari a 50 euro per figlio di età non superiore a 26 anni. Tali detrazioni si applicano solo alle abitazioni principali. Inoltre sulla seconda casa non è possibile optare per il pagamento in tre rate ma solo nel pagamento in acconto e saldo in due rate (entro il 18 giugno ed entro il 17 dicembre).

Vediamo un esempio di calcolo dell’imposta municipale IMU nel caso di un contribuente in possesso di un’abitazione come seconda casa:

Rendita catastale dell’abitazione = € 750
Rendita catastale rivalutata del 5 % = € 787,50
Moltiplicatore = 160
Aliquota di base = 0,76 %
€ 787,50 x 160 = € 126.000 (base imponibile)
€ 126.000 x 0,76 % = € 957,60 (IMU annua)

Una parte di questo gettito va allo Stato italiano. La quota di IMU riservata allo Stato si ottiene applicando alla base imponibile l’aliquota di base pari allo 0,76 % e calcolando la metà dell’importo ottenuto: € 126.000 x 0,76 % = € 957,60 / 2 = € 478,80 (IMU annua riservata allo Stato). La quota di IMU spettante al comune è pari alla differenza tra l’IMU annua e l’IMU riservata allo Stato.

Il pagamento, come detto, avviene in 2 rate: il 50 % entro il 18 giugno e il saldo entro il 17 dicembre. Vediamo le cifre nell’esempio:

1° Rata entro il 18 giugno. Quota riservata allo Stato € 478,80 x 50% = € 239,40 con arrotondamento € 239,00. Il codice tributo da utilizzare nel modello F24 per il versamento è il 3919. Quota spettante al comune € 478,80 – € 239,40 = € 239,40 con arrotondamento € 239,00. Il codice tributo da utilizzare per questa voce è invece il 3918. IMU totale da pagare entro il 18 giugno € 478,00

Saldo entro il 17 dicembre. L’importo del saldo è uguale a quello della prima rata se le aliquote non subiscono modificazioni. In caso contrario, il contribuente deve ricalcolare l’IMU dovuta per l’intero anno e a saldo dovrà versare la differenza tra l’imposta ricalcolata sulla base delle nuove aliquote e l’imposta già versata.

Delibera comunale di aumento. Se, ad esempio, il comune, a settembre, delibera un’aliquota pari a 0,86%, l’IMU da versare a saldo entro il 17 dicembre sarà così determinata: € 126.000 (base imponibile) x 0,86% = € 1.083,60 (imposta annua)  di cui € 478,80 (IMU annua riservata allo Stato) – € 239,00 (IMU riservata allo Stato versata in acconto a giugno) = € 239,80 con arrotondamento € 240 (IMU riservata allo Stato da versare a saldo). Lo stesso risultato si ottiene applicando alla rendita catastale il coefficiente pari a 168 (1,05 x 160) che comprende la rivalutazione della rendita del 5%.

Per determinare invece l’IMU comunale a saldo: € 1.083,60 (imposta annua) – € 478,80 (IMU annua riservata allo Stato) = € 604,80 (IMU annua comunale) – € 239,00 (IMU comunale versata in acconto a giugno) = € 365,80 con arrotondamento € 366 (IMU comunale da versare a saldo).

2° Rata entro il 17 dicembre. Quota riservata allo Stato € 240 da pagare con codice tributo 3919 nel modello F24. Quota spettante al comune € 366, da pagare con codice tributo 3918 per F24, in rigo a parte. IMU totale da pagare entro il 17 dicembre pari a € 606.

Calcoli dell’IMU per l’abitazione principale. Nel caso di immobile posseduto come abitazione principale il calcolo dell’IMU cambia radicalmente, in quanto all’IMU lorda verrà calcolata su un’aliquota ridotta dallo 0,76% allo 0,40%, salvo che il comune non modifichi l’aliquota. Inoltre all’IMU lorda verranno applicate le detrazioni previste per l’abitazione principale, ossia i 200 euro di base più gli eventuali 50 euro per ogni figlio di età non superiore a 26 anni che dimora e risiede abitualmente nell’immobile. Per maggiori informazioni, vediamo gli esempi di calcolo IMU per l’abitazione principale. 

Abitazione posseduta al 100 % dal 1° aprile 2012 da un solo proprietario – Esempio n. 2

In questo caso si parla sempre di un’abitazione posseduta come seconda casa (quindi non come abitazione principale) ma con possesso non per tutti i mesi dell’anno ma solo per alcuni mesi. Essendo “l’IMU è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota ed ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. A tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero”, il calcolo va effettuato in maniera diversa rispetto all’esempio precedente. Vediamo un secondo esempio:

Rendita catastale dell’abitazione = € 750
Rendita catastale rivalutata del 5 % = € 787,50
Moltiplicatore = 160
Aliquota di base = 0,76 %
€ 787,50 x 160 = € 126.000 (base imponibile)
€ 126.000 x 0,76 % = € 957,60 (IMU annua)
€ 957,60/12 = € 79,8 x 9 = € 718,20 (IMU dovuta per 9 mesi)

La quota di IMU riservata allo Stato si ottiene applicando alla base imponibile l’aliquota di base pari allo 0,76 % e calcolando la metà dell’importo ottenuto rapportato all’intero periodo di possesso: € 126.000 x 0,76 % = € 957,60 / 2 = € 478,80 (IMU annua riservata allo Stato). € 478,80 / 12 = € 39,90 x 9 = € 359,10 (IMU riservata allo Stato per 9 mesi).

La quota di IMU spettante al comune è pari alla differenza tra l’IMU dovuta per 9 mesi e l’IMU riservata allo Stato: € 718,20 (IMU dovuta per 9 mesi) – € 359,10 (IMU riservata allo Stato per 9 mesi) = € 359,10.

Il pagamento avviene in 2 rate: il 50 % entro il 18 giugno e il saldo entro il 17 dicembre, con le seguenti quote da versare:

1° Rata entro il 18 giugno. Quota riservata allo Stato € 359,10 x 50% = € 179,55 con arrotondamento € 180. Il codice tributo da utilizzare nel quadro “Imu e altri tributi locali” del modello F24 è il 3919.  Quota spettante al comune € 359,10 x 50% = € 179,55 con arrotondamento € 180. Il codice tributo da utilizzare nel modello F24, indicato in altro rigo con l’importo dovuto, è il 3918. IMU totale da pagare entro il 18 giugno pari a € 360.

Saldo entro il 17 dicembre. L’importo del saldo è uguale a quello della prima rata se le aliquote non subiscono modificazioni. In caso contrario, il contribuente deve ricalcolare l’IMU dovuta per l’intero periodo di possesso nel corso dell’anno e a saldo dovrà versare la differenza tra l’IMU ricalcolata sulla base delle nuove aliquote e l’importo della rata versata a giugno.

Immobile posseduto come abitazione principale per alcuni mesi. In questo caso, come detto in precedenza, essendo l’immobile posseduto come abitazione principale, il calcolo dell’IMU cambia in quanto tiene conto dell’aliquota ridotta allo 0,40% nonché delle detrazioni di 200 euro e di 50 euro per ogni figlio di età non superiore a 26 anni. L’IMU netta da pagare sarà diversa quindi dall’IMU lorda. Per maggiori informazioni vediamo il calcolo IMU per abitazione principale posseduta per alcuni mesi.

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