I redditi derivanti dai contratti di locazione, sia nella tassazione ordinaria che con il regime di cedolare secca, vanno dichiarati nel quadro B del modello 730. Nel caso di abitazioni concesse in affitto, in tutto anche in parte, la compilazione delle colonne della sezione I – Redditi dei fabbricati nelle quali indicare la rendita, l’utilizzo dell’immobile, il possesso e l’importo del canone di locazione, avviene in maniera diversa in base al tipo di canone di locazione scelto dalle parti ed in base alla tassazione scelta dal locatore (tassazione ordinaria o cedolare secca).

I contratti di locazione possono essere stipulati a canone libero, canone concordato o equo canone. E per tutti i casi può essere effettuata l’opzione per il regime della cedolare secca che sostituisce la tassazione ordinaria. La tipologia di canone va dichiarata nella sezione I e comporta, in base al tipo di canone, un diverso calcolo dell’importo da indicare come canone di locazione.

Il regime fiscale scelto da locatore. Anche il regime fiscale scelto dal proprietario dell’immobile concesso in affitto è importante ai fini della compilazione della dichiarazione dei redditi (in questo caso modello 730) e delle relative colonne del quadro B – Redditi dei fabbricati e altri dati. Dal regime fiscale dipende l’entità del canone di locazione da indicare nella colonna 6 nonché il codice canone della colonna 5.

Per quanto riguarda la scelta del locatore, è possibile che il canone sia assoggettato alla normale tassazione Irpef, oppure il contribuenti eserciti l’opzione per il regime della cedolare secca che consente il pagamento di un’imposta sostitutiva del 21% (in caso di canone libero) oppure del 10% (di canone concordato perché dal 2014 c’è la nuova cedolare secca del 10%).

E’ possibile altresì che il contribuente abbia diritto alla riduzione del 30% del reddito, in caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato in un comune ad alta densità abitativa ed è locato ad un canone “concordato” sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.

Nei casi di tassazione agevolata, come la cedolare secca e la riduzione del 30% per fabbricati in comuni ad alta densità abitativa, va compilata la sezione II – Dati relativi ai contratti di locazione. Vediamo pertanto la compilazione del quadro B in caso di canoni di locazione.

La compilazione della sezione I – Redditi dei fabbricati del modello 730 2016. Tale sezione si compone di 12 colonne. La colonna 1 riguarda la rendita dell’immobile, la colonna 2 riguarda l’utilizzo, le colonna 3 e 4 riguardano il possesso espresso in giorni e in percentuale, mentre le colonne 5 e 6 riguardano specificamente il canone di locazione. Quando c’è presenza di una locazione, il proprietario dell’immobile concesso in affitto deve dichiarare sia la rendita, che l’utilizzo che gli altri dati. E soprattutto il codice canone e l’importo del canone di locazione. In alcuni casi, come soprattutto quell’opzione per la cedolare secca, va compilata anche la sezione II – Dati relativi ai contratti di locazione. Vediamo ora la compilazione per tipologia di canone, specificamente per le colonne 2 – Utilizzo e 5-6 codice e canone di locazione, rimandando per approfondimenti sulle altre colonne della sezione I all’approfondimento il quadro B del modello 730. 

Affitti a canone libero. Quando le parti decidono liberamente l’importo mensile e annuale dell’affitto si parla di canone libero. In questo caso frequente, per quanto riguarda la compilazione del quadro B del modello 730, il canone di locazione va segnalato nella colonna 2 “Utilizzo” della sezione I – Redditi dei fabbricati con il codice 3. Poi vanno compilate le colonne 5 e 6 relative a “codice canone” e “canone di locazione” (sarebbe l’importo dell’affitto da indicare) come spiegheremo in seguito.

Se il contribuente ha optato per la cedolare secca sul canone libero, va barrata la colonna 11 – Cedolare secca, e compilata la relativa sezione II. Il contribuente in questo caso ha diritto all’applicazione dell’imposta sostitutiva del 21%, non ho diritto all’aliquota agevolata.

L’equo canone. Quando l’immobile è dato in affitto dal contribuente in regime legale di determinazione del canone, nella colonna 2 – Utilizzo della sezione I – Redditi dei fabbricati va indicato il codice 4. Anche in questo caso se c’è l’opzione per il regime fiscale della cedolare secca, va compilata la colonna 11 e la sezione II relativa ai contratti di locazione. Anche in questo caso vanno compilate le colonne 5 e 6.

Il canone concordato. Quando l’immobile è situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa dato in locazione a canone “concordato” (sulla base di accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini più rappresentative a livello nazionale) e le parti optano per tale tipo di canone di locazione, il codice da utilizzare nella colonna 8.

Per le locazioni con canone concordato ci sono due agevolazioni fiscali differenti comunque spettanti, che dipendono dalla tassazione alla quale il contribuente dichiarante, il proprietario dell’immobile dato in affitto, ha aderito. In entrambi i casi va compilata la sezione II. Se c’è stata l’opzione per  il regime della cedolare secca, il contribuente paga l’imposta sostitutiva del 15% sul reddito imponibile (il canone di locazione concordato) e nella colonna 11 – Cedolare secca va barrata la casella. Nel caso di applicazione della tassazione ordinaria chi presta l’assistenza fiscale calcolerà la riduzione del 30 per cento del reddito. Per maggiori informazioni vediamo la cedolare secca nel 730.

Immobile affittato in parte. Esistono dei casi in cui l’immobile è in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato o “patti in deroga”. Nella colonna 2 “Utilizzo” della sezione I va indicato il codice 11. Se c’è l’opzione per la cedolare secca, va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”. E come per tutti gli altri casi, in caso di opzione per tale regime agevolato va compilata la relativa sezione II del quadro B e chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva, questa volta nella misura ordinaria del 21%.

Un altro caso di affitto di una parte della casa, è quello dell’ immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone “concordato”, situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa di cui al codice 8. Anche in questo caso, se c’è l’opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e  va compilata la sezione II del quadro B e chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva con l’aliquota agevolata del 15%. Per maggiori informazioni vediamo la cedolare secca nel 730.

Importo e codice del canone di locazione nel 730

Oltre alle colonne 1 “Rendita” e 2  “Utilizzo”, nella sezione I – Redditi dei fabbricati del quadro B dove si dichiarano i redditi dei fabbricati, in caso di locazioni, vanno compilate anche la colonna 5 – Codice canone e la colonna 6 – Canoni di locazione. La tassazione applicata al contratto di locazione determina sia la scelta del codice canone che l’importo del canone di locazione da inserire nella colonna 6, con la relativa rivalutazione annua.

Colonna 5 – codice canone. Questa colonna va compilata se l’immobile è dato in tutto o in parte in locazione. A quel punto i codici corrispondenti alla percentuale del canone che viene riportata nella colonna 6 relativa ai canoni di locazione sono i seguenti:

• codice 1 per il  95% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria. Dal 2013 la deduzione forfetaria del canone di locazione è prevista nella misura del 5 per cento;
• codice 2 per il 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
• codice 3 per il 100% del canone nel caso di opzione per il regime della cedolare secca;
• codice 4 per il 65% del canone, nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico, in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42. 

Colonna 6 – Canone di locazione: Una volta compilato il codice relativo alla colonna 5, va compilata la colonna 6, sempre da compilare se tutto o parte dell’immobile è dato in locazione. Va indicata la cifra del canone di locazione percepito nell’anno, ovviamente nella misura corrispondente alla scelta nella colonna 5 (ossia la percentuale). Va riportato il 95% del canone annuo che risulta dal contratto di locazione se nella colonna 5 (Codice canone) è stato indicato il codice 1, il 75% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 2, il 100% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 3, il 65% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 4.

Locazione per una parte dell’anno o in comproprietà. Se il fabbricato è concesso in locazione solo per una parte dell’anno, il canone annuo va indicato in proporzione ai giorni (colonna 3) di durata della locazione.

In caso di comproprietà il canone va indicato per intero indipendentemente dalla quota di possesso.

La rivalutazione automatica Istat. L’ammontare del canone da indicare nella colonna 6 è determinato calcolando l’eventuale rivalutazione automatica sulla base dell’indice Istat e della maggiorazione spettante in caso di sublocazione. La somma va diminuita delle spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili, se comprese nel canone.

Come indicare la locazione delle pertinenze all’abitazione concessa in affitto

Se il canone di locazione si riferisce, oltre che all’abitazione, anche alle sue pertinenze (box, cantina, ecc.) iscritte in catasto con autonoma rendita, in questa colonna per ciascuna unità immobiliare (abitazione e pertinenza) nella colonna 6 va indicata la relativa quota del canone della pertinenza, che va determinata ripartendo il canone stesso in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare. Per ottenere la quota proporzionale del canone di locazione applicare la formula: Quota proporzionale del canone = canone totale x singola rendita totale delle rendite.

L’Agenzia delle Entrate fornisce un esempio:

• Rendita catastale dell’abitazione rivalutata del 5%: 450 euro;
• Rendita catastale della pertinenza rivalutata del 5%: 50 euro;
• Canone di locazione totale: 10.000 euro;
• Quota del canone relativo alla abitazione: 10.000 x 450 / 500 (ossia 450+50) = 9.000;
• Quota del canone relativo alla pertinenza: 10.000 x 50 /500 (ossia 450+50) = 1.000. 

Immobile in comproprietà e canoni di locazione non percepiti

Se l’immobile è posseduto in comproprietà ma è dato in locazione da uno o più comproprietari per la propria quota (es.: immobile posseduto da tre comproprietari locato dagli altri due al terzo) il contribuente deve indicare soltanto la propria quota annua di locazione e nella colonna 7 “Casi particolari” deve essere indicato il codice “5”.

I canoni non percepiti relativi a contratti di locazione di abitazioni non devono essere dichiarati se il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità dell’inquilino si è concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. In questo caso la rendita catastale viene comunque assoggettata a tassazione.

I proprietari degli immobili locati a persone per le quali opera la sospensione della procedura di sfratto (legge n. 9 del 2007) devono indicare nella colonna 6 il canone di locazione e nella colonna 7 “Casi particolari” il codice “6”. 

Come indicare la cedolare secca nel 730

Per le abitazioni concesse in locazione è possibile da un paio d’anni scegliere il regime di tassazione definito cedolare secca sugli affitti che prevede l’applicazione di un’imposta che sostituisce, oltre che l’Irpef e le addizionali regionale e comunale, anche le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. L’aliquota ordinaria dell’imposta sostitutiva è nell’anno d’imposta 2015 del 21% mentre l’aliquota agevolata per i canoni di locazione a canone concordato è del 10%.

In ogni caso va compilato il quadro B del modello 730, sia nella parte relativa alla rendita, utilizzo, possesso, codice canone, ecc. della sezione I che nella specifica sezione II – Dati relativi ai contratti di locazione, nella quale inserire anche gli estremi di registrazione del contratto. Ovviamente a compilare il 730 è il proprietario dell’immobile concesso in locazione. Vediamo la compilazione del quadro B  in caso di cedolare secca sugli affitti.

Sezione II – Dati relativi ai contratti di locazione

Il quadro B – Redditi dei fabbricati e altri dati contiene non solo la sezione I – Redditi dei fabbricati appena descritta, ma anche una sezione II – Dati relativi ai contratti di locazione. Questa importante sezione va compilata nei seguenti casi:

• se c’è l’opzione per il regime della cedolare secca;
• oppure la riduzione del 30 per cento del reddito, in caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato in un comune ad alta densità abitativa ed è locato ad un canone “concordato” sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini;
• oppure l’immobile è situato nella regione Abruzzo ed è dato in locazione a soggetti residenti nei comuni colpiti dal sisma del 6 aprile 2009, le cui abitazioni siano state distrutte o dichiarate inagibili.

In questi casi vanno indicati tutti i dati secondo specifiche istruzioni. Per maggiori informazioni sulla compilazione vediamo la cedolare secca e i dati relativi ai contratti di locazione nel 730.