mutui interessi detrazioni 730

Ogni anno i contribuenti sono tenuti a pagare le imposte sul reddito e presentare la dichiarazione dei redditi (modello 730 o Unico) con il riepilogo di tutti i propri redditi ed il calcolo dell’imposta. Per alcuni oneri sostenuti nell’anno, il Fisco italiano riconosce delle detrazioni fiscali che abbattono l’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) da pagare. Tra gli oneri agevolati con la detrazione  Irpef del 19%, vi sono quelli dettagliati nei righi E7 e da E8 a E12 del quadro E del modello 730 che riguardano gli interessi passivi per mutuo, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione pagate per i mutui.

E' quindi possibile "scaricare" nel 730 alcuni dei costi sostenuti per pagare il mutuo.

La detrazione spettante è del 19% e riguarda gli interessi per i mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale e delle altre abitazioni, per la costruzione dell’abitazione principale. Riguarda inoltre gli interessi per i prestiti o mutui agrari e gli interessi per mutui stipulati nel 1997 per il recupero edilizio. Ecco come compilare il 730/2016 e quali sono tutte informazioni utili.

SOMMARIO:
E7 – Interessi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale (prima casa)
Interessi per mutui per acquisto altri immobili ante 1993 (seconda casa)
Rinegoziazione di un contratto di mutuo
Interessi per mutui contratti nel 1997 per recupero edilizio
Interessi per mutui ipotecari per la costruzione dell’abitazione principale
Interessi per prestiti o mutui agrari
Le FAQ dell’Agenzia delle Entrate

Interessi passivi – Rigo E7 e codici 8, 9, 10 e 11 nei righi da E8 a E12

In questi righi vanno indicati gli importi degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione pagati nel 2015 per i mutui, a prescindere dalla scadenza della rata.

In caso di mutuo ipotecario sovvenzionato con contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici, non erogati in conto capitale, gli interessi passivi danno diritto alla detrazione solo per l’importo effettivamente rimasto a carico del contribuente.

Nel caso in cui il contributo venga erogato in un periodo d’imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione per l’intero importo degli interessi passivi, l’ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di “onere rimborsato”. 

Non danno diritto alla detrazione gli interessi derivanti da:

  • mutui stipulati nel 1991 o nel 1992 per motivi diversi dall’acquisto della propria abitazione (ad esempio per la ristrutturazione);
  • mutui stipulati a partire dal 1993 per motivi diversi dall’acquisto dell’abitazione principale (ad esempio per l’acquisto di una residenza secondaria).

Sono esclusi da questa limitazione i mutui stipulati nel 1997 per ristrutturare gli immobili e i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale.

Non danno comunque diritto alla detrazione del 19% gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili.

Non dà diritto a detrazione, un mutuo stipulato solo per l’acquisto di una pertinenza dell’abitazione principale.

Se il mutuo è intestato a più persone, la fruizione della detrazione degli interessi è ripartita per ogni cointestatario. Ogni cointestatario può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi.

Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, possono essere portati in detrazione gli interessi relativi alla parte del mutuo che copre questo costo, aumentato delle spese notarili e degli altri oneri accessori relativi all’acquisto. Per determinare la parte di interessi da detrarre può essere utilizzata la seguente formula:

  • costo di acquisizione dell’immobile per gli interessi pagati diviso il capitale dato in mutuo.

Oltre gli interessi, è possibile usufruire della detrazione del 19% anche per le spese sostenute per gli oneri accessori per l’acquisto dell’immobile, come le spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo. Tra questi oneri sono compresi:

  • l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta,
  • la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione,
  • gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato),
  • la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato,
  • le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica, ecc.
  • Le spese notarili includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente come, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

Il rigo E7 e il codice 8 nei righi da E8 a E12 devono comprendere gli interessi passivi sui mutui ipotecari rispettivamente indicati nella sezione “Oneri detraibili” della Certificazione Unica con i codici onere 7 e 8.

E7 – Interessi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale (prima casa)

Nel modello 730/2016, nel rigo E7 – “Interessi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale” bisogna indicare gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili adibiti ad abitazione principale.

Per abitazione principale si intende la prima casa, ossia quella nella quale il contribuente dimora abitualmente. La detrazione è concessa anche se l’immobile, oggetto di mutuo e di pagamento di interessi, è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo). Il coniuge separato, fino alla sentenza di divorzio, rientra tra i familiari.

Nel caso in cui l’unità immobiliare sia stata oggetto di ordinanze sindacali di sgombero, in quanto inagibile totalmente o parzialmente a causa di un evento sismico, la variazione della dimora dipendente da cause di forza maggiore non pregiudica la fruizione della detrazione per gli interessi passivi ai sensi dell’art. 15, comma 1, lett.b) del TUIR, a condizione che le rate del mutuo siano pagate e tale onere rimanga effettivamente a carico del contribuente (Circolare 21.05.2014 n. 11, risposta 3.3).

In caso di separazione legale, anche il coniuge separato, finché non interviene l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque la detrazione per la quota di competenza, se nell’immobile hanno la propria dimora abituale i suoi familiari.

La detrazione del 19% spetta per un importo massimo di 4.000 euro.

In caso di contitolarità del contratto o di più contratti di mutuo, questo limite si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti (per esempio i coniugi non fiscalmente a carico l’uno dell’altro cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sulla abitazione principale acquistata in comproprietà possono indicare al massimo un importo di 2.000,00 euro ciascuno).

Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.

La detrazione spetta anche se il mutuo è stato stipulato per acquistare un’ulteriore quota di proprietà dell’unità immobiliare ed è ammessa anche per i contratti di mutuo stipulati con soggetti residenti nel territorio di uno Stato membro dell’Unione europea. 

La detrazione spetta a determinati condizioni a seconda dei casi: Normalmente a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno d’acquisto (a meno che successivamente all’acquisto non vi è stato un trasferimento per motivi di lavoro) e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo. Non si tiene conto delle variazioni dell’abitazione principale derivanti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia locato.

Se l’immobile è sottoposto a ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta dalla data in cui viene adibito ad abitazione principale, purché questo avvenga sempre entro due anni dall’acquisto.

Se l’immobile acquistato è locato, la detrazione spetta a partire dalla prima rata di mutuo corrisposta, a condizione che entro tre mesi dall’acquisto l’acquirente notifichi lo sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’immobile sia adibito ad abitazione principale.

Si ha diritto alla detrazione anche se l’unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l’acquisto.

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (ad eccezione del trasferimento per motivi di lavoro o del ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari). Tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, può fruire nuovamente della detrazione in relazione alle rate pagate a decorrere da quel momento. 

La detrazione non compete nel caso in cui il mutuo sia stato stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza dell’abitazione principale.

La detrazione è anche riconosciuta per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia a ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia a ordinamento civile, per i mutui ipotecari relativi all’acquisto dell’unica abitazione di proprietà, a prescindere dal requisito della dimora abituale. 

Per i mutui stipulati prima del 1° gennaio 2001 la detrazione è ammessa a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro sei mesi dall’acquisto, a meno che al 1° gennaio 2001 non fosse già decorso il termine semestrale previsto dalla disciplina previgente. Per i soli mutui stipulati nel corso dell’anno 1993 la detrazione spetta purché l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994.

Non si tiene conto del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella del mutuo, se l’originario contratto di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale viene estinto e ne viene stipulato uno nuovo, anche con una banca diversa, compresa l’ipotesi di surrogazione per volontà del debitore (art. 8 del decreto legge n. 7 del 31/01/2007). In questa ipotesi, come pure in caso di rinegoziazione del mutuo, il diritto alla detrazione spetta per un importo non superiore a quello che risulterebbe con riferimento alla quota residua di capitale del vecchio mutuo, maggiorata delle spese e degli oneri accessori correlati con l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione del nuovo.

Se l’immobile acquistato è sottoposto a ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta dalla data in cui viene adibito ad abitazione principale, purché questo avvenga sempre entro due anni dall’acquisto.

Se è stato acquistato un immobile locato, la detrazione spetta, a partire dalla prima rata di mutuo corrisposta, a condizione che entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifichi al locatario l’intimazione di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’immobile sia adibito ad abitazione principale.

Si ha diritto alla detrazione anche se l’unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l’acquisto.

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (ad eccezione del trasferimento per motivi di lavoro o del ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari). Tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, può fruire nuovamente della detrazione in relazione alle rate pagate a decorrere da quel momento.

La detrazione non compete nel caso in cui il mutuo sia stato stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza dell’abitazione principale.

La detrazione è anche riconosciuta per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia a ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia a ordinamento civile, per i mutui ipotecari relativi all’acquisto dell’unica abitazione di proprietà, a prescindere dal requisito della dimora abituale.

Contratti di mutuo stipulati prima del 1993. Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993, la detrazione spetta su un importo massimo di 4.000,00 euro per ciascun intestatario del mutuo ed è ammessa a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993 e che, nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi, il contribuente non abbia variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro.

Se nel corso dell’anno l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (per motivi diversi da quelli di lavoro), a partire dallo stesso anno, la detrazione spetta solo sull’importo massimo di 2.065,83 euro per ciascun intestatario del mutuo. Anche in questo caso permane il diritto alla detrazione nel caso di rinegoziazione del contratto di mutuo e si continua ad applicare la disciplina fiscale relativa al mutuo che viene estinto.

Interessi per mutui per acquisto altri immobili ante 1993 (seconda casa)

Nel modello 730/2016 nei righi da E8 a E12 del quadro E – Oneri e spese vanno dichiarati, con il codice 8, gli interessi relativi a mutui ipotecari per l’acquisto di altri immobili. L’importo non può essere superiore a 2.065,83 euro per ciascun intestatario del mutuo.

La detrazione Irpef del 19% riguarda gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale stipulati prima del 1993.

Per i mutui stipulati nel 1991 e nel 1992 la detrazione spetta solo per l’acquisto di immobili da adibire a propria abitazione diversa da quella principale (per la quale valgono invece le istruzioni relative al rigo E7) e per i quali non sia variata tale condizione (per esempio se l’immobile viene dato in locazione).

Di conseguenza, vanno indicate nel rigo E7 o con il codice 8 nei righi da E8 a E12 le somme pagate dagli acquirenti di unità immobiliari di nuova costruzione alla cooperativa o all’impresa costruttrice a titolo di rimborso degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, relativi a mutui ipotecari contratti dalla cooperativa stessa e ancora indivisi.

Per avere diritto alla detrazione, anche se le somme sono state pagate dagli assegnatari di alloggi cooperativi destinati a proprietà divisa, vale non il momento del formale atto di assegnazione redatto dal notaio o quello dell’acquisto, ma il momento della delibera di assegnazione dell’alloggio, con conseguente assunzione dell’obbligo di pagamento del mutuo e di immissione nel possesso. In tal caso, il pagamento degli interessi relativi al mutuo può essere anche certificato dalla documentazione rilasciata dalla cooperativa intestataria del mutuo.

Se un contribuente si è accollato un mutuo, anche per successione a causa di morte, dopo il 1° gennaio 1993, ha diritto alla detrazione se ricorrono nei suoi confronti le condizioni previste per i mutui stipulati a partire da quella data. In questi casi per data di stipulazione del contratto di mutuo deve intendersi quella di stipulazione del contratto di accollo del mutuo.

La detrazione Irpef compete anche al coniuge superstite, se contitolare insieme a quello deceduto del mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale, a condizione che provveda a regolarizzare l’accollo del mutuo e che sussistano gli altri requisiti. Ciò vale sia nel caso di subentro nel rapporto di mutuo da parte degli eredi, sia se il reddito dell’unità immobiliare è dichiarato da un soggetto diverso.

Rinegoziazione di un contratto di mutuo

È ancora possibile fruire della detrazione nel caso di rinegoziazione del contratto di mutuo.

In caso di rinegoziazione di un contratto di mutuo per l’acquisto di propria abitazione si modificano per mutuo consenso alcune condizioni del contratto di mutuo in essere, come ad esempio il tasso d’interesse. In tal caso le parti originarie (banca mutuante e soggetto mutuatario) e il cespite immobiliare concesso in garanzia restano invariati.

Il diritto alla detrazione degli interessi compete nei limiti riferiti alla residua quota di capitale (incrementata delle eventuali rate scadute e non pagate, del rateo di interessi del semestre in corso rivalutati al cambio del giorno in cui avviene la conversione nonché degli oneri susseguenti all’estinzione anticipata della provvista in valuta estera).

Le parti contraenti si considerano invariate anche nel caso in cui la rinegoziazione avviene, anziché con il contraente originario, tra la banca e colui che nel frattempo è subentrato nel rapporto di mutuo a seguito di accollo.

Interessi per mutui contratti nel 1997 per recupero edilizio

Gli interessi relativi a mutui contratti nel 1997 per recupero edilizio vanno dichiarati nel 730/2016 con il codice 9 nei righi da E8 a E12 del Quadro E. La detrazione riguarda gli interessi passivi, gli oneri e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione degli edifici.

La detrazione Irpef del 19% della spesa sostenuta spetta su un importo massimo di 2.582,28 euro.

In caso di contitolarità del contratto o di più contratti di mutuo, questo limite si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.

Se il contratto di mutuo è stipulato da un condominio, la detrazione spetta a ciascun condomino in base ai millesimi di proprietà.

L’importo deve comprendere gli interessi passivi sui mutui indicati nella sezione “Oneri detraibili” della Certificazione Unica con il codice onere 9.

Interessi per mutui ipotecari per la costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale

Si tratta in questo caso dei mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione o la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazioni principali, la prima casa. Gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione possono essere detratte per un importo massimo di 2.582,28 euro, pertanto la detrazione del 19% calcolata non può superare tale limite.

In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di 2.582,28 euro, si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.

La detrazione fiscale è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo, da parte del possessore a titolo di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile, avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione. Inoltre, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro i sei mesi dal termine dei lavori di costruzione. Anche in questo caso il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è adibito ad abitazione principale.

Gli  interessi relativi a mutui ipotecari per la costruzione dell’abitazione principale vanno dichiarati nel 730/2016 con il codice 10 nei righi da E8 a E12 del quadro E del modello.

La detrazione è anche riconosciuta per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia a ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia a ordinamento civile, per i mutui ipotecari relativi alla costruzione dell’unica abitazione di proprietà, a prescindere dal requisito della dimora abituale.

L’importo deve comprendere gli interessi passivi sui mutui ipotecari indicati nella sezione “Oneri detraibili” della Certificazione Unica con il codice onere 10.

Per costruzione di unità immobiliare si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento di abilitazione comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 31, comma 1, lett. d), della L. 5 agosto 1978, n. 457.

Per poter usufruire della detrazione in questione è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:

  • l’unità immobiliare che si costruisce deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente;
  • l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione;
  • il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale;
  • il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi antecedenti, ovvero nei diciotto mesi successivi alla data di inizio dei lavori di costruzione;
  • se invece si tratta di mutui stipulati in data antecedente al 1° dicembre 2007, i termini sono di sei mesi, antecedenti o successivi, alla data di inizio dei lavori di costruzione.

La detrazione si applica unicamente con riferimento agli interessi e relativi oneri accessori nonché alle quote di rivalutazione derivanti da contratti di mutuo ipotecari stipulati ai sensi dell’art. 1813 del c.c., dal 1° gennaio 1998 e limitatamente all’ammontare di essi riguardante l’importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell’immobile.

La detrazione Irpef è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale, soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi.

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato per abitazione principale.

Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. La mancata destinazione ad abitazione principale dell’unità immobiliare entro sei mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione della stessa comporta la perdita del diritto alla detrazione. In tal caso è dalla data di conclusione dei lavori di costruzione che decorre il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell’Agenzia delle Entrate.

La detrazione non spetta se i lavori di costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale non sono ultimati entro il termine previsto dal provvedimento amministrativo previsto dalla vigente legislazione in materia edilizia che ha consentito la costruzione dell’immobile stesso (salva la possibilità di proroga); in tal caso è da tale data che inizia a decorrere il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Il diritto alla detrazione non viene meno se per ritardi imputabili esclusivamente all’Amministrazione comunale, nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia, i lavori di costruzione non sono iniziati nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo o i termini previsti nel precedente periodo non sono rispettati.

Per fruire della detrazione del 19% occorre conservare, esibire o trasmettere, a richiesta degli uffici finanziari, le quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo, la copia del contratto di mutuo ipotecario (dal quale risulti che lo stesso è assistito da ipoteca e che è stato stipulato per la costruzione dell’immobile da destinare ad abitazione principale), le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia e le copie delle fatture o ricevute fiscali comprovanti le spese di costruzione dell’immobile stesso.

Interessi per prestiti o mutui agrari

I prestiti e mutui agrari di ogni spese permettono il recupero della detrazione del 19% sugli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole indicizzazione. La detrazione, indipendentemente dalla data di stipula del mutuo, deve essere calcolata su un importo non superiore a quello dei redditi dei terreni dichiarati.

Nel modello 730/2016 gli interessi relativi a prestiti o mutui agrari vanno dichiarati con il codice 11 nei righi da E8 a E12 del quadro E – Oneri e Spese del modello. La detrazione riguarda gli interessi passivi e relativi oneri accessori, nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per prestiti e mutui agrari di ogni specie. La detrazione, indipendentemente dalla data di stipula del mutuo, viene calcolata su un importo non superiore a quello dei redditi dei terreni dichiarati.

L’importo deve comprendere gli interessi passivi sui mutui indicati nella sezione “Oneri detraibili” della Certificazione Unica con il codice onere 11.

Le FAQ dell’Agenzia delle Entrate

Come ben dettagliato dalla guida al visto di conformità per il 730/2015 della Consulta nazionale dei CAF ecco alcune pronunce dell’Agenzia delle Entrate.

In caso di mutuo ipotecario sovvenzionato con contributi concessi dalla Stato o da Enti pubblici, non erogati in conto capitale, bensì in “conto interessi”, gli interessi passivi danno diritto alla detrazione solo per l’importo effettivamente rimasto a carico del contribuente (quindi un importo pari alla differenza tra gli interessi passivi e il contributo concesso) – (Circolare 3.05.1996 n. 108, risposta 2.3.2).                                                                                                                                                               

Qualora il contributo venga restituito è possibile recuperare la quota di interessi non detratta, rispettando però le condizioni di fatto e di diritto vigenti per la dichiarazione dei redditi in cui si sarebbe potuto far valere il relativo onere in assenza del contributo e indicando tale importo nel modello dichiarativo tra le “Altre spese” ed in particolare tra “Le altre spese per le quali spetta la detrazione d’imposta del 19%” (righi da E8 a E12, codice 99 del 730/2016 redditi 2015) (Risoluzione 2.08.2010 n. 76). 

Nel caso in cui il contributo venga erogato in un periodo d’imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione per l’intero importo degli interessi passivi, l’ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di “onere rimborsato”.

La detrazione degli interessi relativi al mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto, la costruzione, ovvero la ristrutturazione dell’abitazione principale, anche in caso di contributo aziendale, sarà limitata all’importo rimasto effettivamente a carico del dipendente mutuatario; vale a dire che dall’importo degli interessi pagati occorre sottrarre il contributo erogato dall’azienda (Risoluzione 28.05.2010 n. 46).

Relativamente al “conto di finanziamento accessorio” l’Agenzia delle Entrate, considerato che:

  • la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile stipulati anteriormente al 28/05/2008 è finalizzata a consentire al mutuatario in difficoltà di corrispondere una rata non più esposta alle fluttuazioni dei tassi di interesse;
  • si tratta di una ristrutturazione di un debito esistente e non la stipulazione di un nuovo contratto di mutuo;
  • gli interessi passivi maturati sul conto accessorio soddisfano i requisiti previsti dall’art.15, co.1, lett. b) del TUIR per l’acquisto dell’abitazione principale e i requisiti previsti dall’art.15, co.1-ter) del TUIR per la costruzione e le ristrutturazione dell’abitazione principale;il “conto di finanziamento accessorio” è garantito dalla stessa ipoteca iscritta sull’immobile;

ha precisato che sono detraibili gli interessi passivi relativi all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione dell’abitazione principale risultanti dal piano di ammortamento originario nel limite dell’importo di € 4.000 previsto dalla norma; gli istituti bancari, per consentire la detraibilità degli interessi, dovranno certificare, nell’attestazione relativa al pagamento degli interessi passivi, l’importo degli interessi risultanti dal mutuo originario e di quelli risultanti dal conto accessorio (Risoluzione 12.04.2011 n. 43).

Tra gli oneri accessori sono compresi anche: l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio di valuta relative a mutui stipulati in ECU o in altra valuta, la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato), la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato, le spese di istruttoria, le spese di perizia tecnica, le spese notarili (compreso sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.2.3) con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita, sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente quali, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca), ecc..

Qualora il contribuente abbia costituito un deposito presso il notaio in un dato anno e il notaio depositario emetta fattura nell’anno successivo le spese sono detraibili dall’imposta dovuta per l’anno di costituzione del deposito in applicazione del principio di cassa. In tali casi il contribuente è tenuto a conservare la documentazione attestante data e importo del deposito e la fattura emessa dal notaio (Circolare 1.06.2012 n. 19, risposta 5.1).

Le spese di assicurazione dell’immobile, invece, non possono rientrare tra gli oneri accessori non avendo il carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo (Circolare 20.04.2005 n.15, risposta 4.4). 

Non danno diritto alla detrazione gli interessi pagati (Circolare 12.06.2002 n. 50, risposta 4.5):

  • a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili;
  • a fronte di un prefinanziamento acceso per finanziare un mutuo ipotecario in corso di stipula per l’acquisto della casa di abitazione.

I mutui stipulati fino al 31/12/1990 non hanno limitazioni relativamente allo scopo per cui sono stati contratti. Non danno diritto alla detrazione gli interessi derivanti da:

  • mutui stipulati nel 1991 o nel 1992 per motivi diversi dall’acquisto della propria abitazione principale o secondaria (ad esempio per casa locata);
  • mutui stipulati a partire dal 1993 per motivi diversi dall’acquisto dell’abitazione principale (ad esempio per l’acquisto di una residenza secondaria). Sono esclusi da tale limitazione i mutui stipulati nel 1997 per ristrutturare gli immobili (codice 9) ed i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale (codice 10).

In caso di mutuo intestato a più soggetti, ogni cointestatario può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi (salvo quanto previsto per i mutui stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale per la quota di interessi del coniuge fiscalmente a carico), nei limiti previsti da ogni tipologia. E’ necessario verificare sempre gli intestatari direttamente dal contratto di mutuo in quanto, a volte, nelle ricevute rilasciate dagli Istituti di Credito, non sono sempre riportati tutti gli intestatari.

Le FAQ dell’Agenzia delle Entrate sugli interessi per acquisto prima casa

La detrazione spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il 3° grado ed affini entro il 2° grado: art.5, co.5 del TUIR) – (Circolare 29.01.2001 n. 7, risposta 2.2). 

La disposizione relativa ai familiari trova applicazione a decorrere dal 2001, ma vale anche per i mutui in essere stipulati precedentemente, purché l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale del contribuente o di un familiare entro un anno dall’acquisto e l’acquisto dell’unità immobiliare sia stato effettuato nell’anno precedente o successivo alla data di stipulazione del contratto di mutuo (Circolare 12.06.2002 n. 50, risposta 4.2).

Il beneficiario della detrazione deve coincidere con il proprietario dell’unità immobiliare (Circolare 29.01.2001 n. 7, risposte 2.3 e 2.5); il requisito congiunto di “acquirente e mutuatario” è pertanto sempre necessario, ad eccezione dei mutui contratti anteriormente all’anno 1991 per i quali è prevista la detraibilità anche per i soggetti che non siano titolari di redditi di fabbricati (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.2.6).

La detrazione spetta soltanto al soggetto che dall’atto di acquisto risulti essere “proprietario” o “nudo proprietario”, al verificarsi di tutti i requisiti richiesti, e non spetta mai all’usufruttuario in quanto lo stesso non acquista la proprietà dell’unità immobiliare (Circolare 3.05.1996 n. 108, risposta 2.3.1, Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.2.7).

Gli interessi passivi sono detraibili anche se l’immobile su cui risulta iscritta l’ipoteca non coincide con quello acquistato e adibito ad abitazione principale (Circolare 29.01.2001 n. 7, risposta 2.4).

La detrazione non compete soltanto per i mutui stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale e delle pertinenze, ma anche in caso di acquisto di una ulteriore quota di proprietà dell’unità immobiliare.

Gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi ad un mutuo ipotecario acceso per l’acquisto di un’ulteriore unità immobiliare adiacente all’abitazione principale, finalizzata al suo ampliamento, sono detraibili insieme agli interessi passivi e gli oneri accessori relativi al precedente mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, nel limite complessivo di 4.000 euro, purché anche il secondo mutuo sia stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale e ciò risulti dal contratto di acquisto dell’immobile, dal contratto di mutuo o da altra documentazione rilasciata dalla banca. La detrazione può essere fruita solo dopo che sia stato realizzato l’accorpamento che deve risultare dalle visure catastali quale unica abitazione principale. L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto. La finalità del mutuo può anche essere attestata dal contribuente mediante un’apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000 (Circolare 21.05.2014, n. 11, quesito 3.1).

La detrazione non compete, invece, nel caso in cui il mutuo sia stato stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza dell’abitazione principale (box, soffitta, cantina, ecc.) – (Circolare 3.05.1996 n. 108, risposta 2.3.4).

Il contribuente che ha acquistato dall’impresa o tramite una cooperativa edilizia un immobile perde il diritto alla detrazione degli interessi se non riesce a trasferire la propria residenza entro 12 mesi, anche se la causa è imputabile al Comune a seguito, ad esempio, dei ritardi nella concessione dell’abitabilità (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.2.5).

Se il contribuente contrae un mutuo per l’acquisto di un immobile adibito a propria abitazione principale e un mutuo per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione di un familiare, la detrazione deve essere riferita agli interessi pagati in corrispondenza dell’immobile adibito a propria abitazione (Circolare 12.06.2002 n. 50, risposta 4.4).

Nel caso di separazione legale anche il coniuge separato, finché non intervenga l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari (Circolare 14.06.2001 n. 55, risposta 1.3.3).

In caso di divorzio, anche al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta il beneficio della detrazione per la quota di competenza, purchè presso l’immobile in oggetto abbiano la propria dimora abituale i suoi familiari (ad esempio figli) – (Circolare 29.01.2001 n. 7, risposta 2.2).

Gli interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale da entrambi i coniugi comproprietari dell’immobile possono essere detratti interamente dal coniuge che, a seguito di separazione, per effetto dell’atto di trasferimento di diritti immobiliari in esecuzione di decreto di omologazione di separazione consensuale tra coniugi, è diventato proprietario esclusivo dell’immobile e si è accollato, secondo lo schema del c.d. accollo interno, le residue rate di mutuo, ancorché non sia intervenuta alcuna modifica del contratto di mutuo che continua a risultare cointestato ad entrambi i coniugi (quindi, anche se l’accollo del mutuo non ha rilevanza esterna), a condizione che:

  • l’accollo risulti formalizzato in un atto pubblico (ad esempio nell’atto pubblico di trasferimento dell’immobile) o in una scrittura privata autenticata;
  • le quietanze relative al pagamento degli interessi siano integrate dall’attestazione che l’intero onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario anche per la quota riferita all’ex coniuge (Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 1.1).

Nel caso in cui con la sentenza di separazione siano assegnati al marito l’unità immobiliare e relativa pertinenza precedentemente di proprietà dell’ex-moglie sui quali grava un mutuo ipotecario intestato a quest’ultima (detti immobili continuano ad essere l’abitazione principale dell’ex-moglie e dei figli) e qualora nella sentenza di separazione risulti in capo al marito l’obbligo di assolvere il debito relativo al mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione, lo stesso può detrarre gli interessi, anche se il mutuo è intestato all’altro coniuge e sempreché nei suoi confronti ricorrano le condizioni previste dalla norma per fruire del beneficio, a condizione che:

  • l’accollo risulti formalizzato in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata;
  • le quietanze relative al pagamento degli interessi siano integrate dall’attestazione che l’intero onere è stato sostenuto dal coniuge attuale proprietario.

A tal proposito si ricorda che per abitazione principale si intende l’abitazione adibita a dimora abituale del proprietario o dei suoi familiari e che rientrano tra i familiari anche il coniuge separato, finché non intervenga la sentenza di divorzio, e i figli (Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 1.2).

La detrazione è ammessa anche in presenza di contratti di mutuo stipulati con soggetti residenti nel territorio di uno Stato membro dell’Unione Europea ovvero a stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti (Circolare 27.05.1994 n. 73, risposta 1.1.2).

La detrazione spetta su un importo massimo di € 4.000,00 (l’aumento del limite di detraibilità da € 3.615,20 a € 4.000,00, a decorrere dal 1° gennaio 2008, è previsto dall’art.1, co.202 della legge n. 244 del 24/12/2007 – Finanziaria 2008). Per i contratti di mutuo stipulati a partire dal 1° gennaio 1993, in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di € 4.000,00 è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. Tale importo deve essere ripartito in parti uguali tra i mutuatari, ad eccezione del mutuo cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, per il quale, il coniuge che sostiene interamente la spesa, può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi (Circolare 29.01.2001 n. 7, risposta 2.1).

L’’Agenzia delle Entrate, esaminando una specifica casistica, ha previsto che in caso di acquisto di una abitazione principale da parte di due coniugi con mutuo cointestato e successiva donazione da parte di un coniuge a favore dell’altro del suo 50% e acquisto, nello stesso anno, da parte del solo donante di altro immobile da adibire ad abitazione principale (con relativo mutuo al 100%), la detrazione degli interessi spetterà al coniuge donatario fino ad un massimo di euro 2.000,00 e al coniuge donante fino a un massimo di euro 4.000,00. (Circolare 1.07.2010 n. 39, risposta 1.2.)

Per i contratti di mutuo stipulati anteriormente al 1993, la detrazione spetta su un importo massimo di € 4.000,00 per ciascun intestatario del mutuo e non è possibile fruire della quota del coniuge a carico (Circolare 12.06.2002 n. 50, risposta 4.6).

Condizioni per usufruire della detrazione in rapporto alla data di stipula del mutuo:

  • Per i mutui stipulati dall’ 1/1/2001 la detrazione è ammessa a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo (Circolare 29.01.2001 n. 7, risposta 2.6).
  • Per i mutui stipulati dall’ 1/1/1993 fino al 31/12/2000 la detrazione è ammessa a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro 6 mesi dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nei 6 mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo; fa eccezione il caso in cui al 31 dicembre 2000 non fosse già decorso il termine semestrale previsto dalla previgente disciplina (Circolare 14.06.2001 n. 55, risposta 1.3.2).
  • Per i soli mutui stipulati nel corso dell’anno 1993 la detrazione è ammessa a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994.
  • Per i mutui stipulati anteriormente al 1993 la detrazione è ammessa a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993 e che, nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi, il contribuente non abbia variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro. In questo caso, se nel corso dell’anno l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (per motivi diversi da quelli di lavoro), a partire dallo stesso anno, la detrazione spetta solo sull’importo massimo di € 2.065,83 per ciascun intestatario del mutuo (Circolare 3.05.1996 n. 108, risposta 2.3.3) e deve essere indicato con il codice 8.

Per i mutui stipulati dal 1/1/1993 si mantiene il diritto alla detrazione se l’unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro i termini prescritti a causa di un trasferimento per motivi di lavoro (Circolare 15.05.1997 n. 137, risposta 2.2.2).

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale, ad eccezione del trasferimento per motivi di lavoro e del ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari. Nel primo caso la detrazione spetta anche se l’unità immobiliare risulta locata, mentre nel secondo caso non deve risultare locata (Circolare 20.04.2005 n. 15, risposta 4.5 e Risoluzione 11.02.2000 n. 13). 

E’ possibile continuare a fruire della detrazione per gli interessi passivi anche in caso di trasferimento per motivi di lavoro in un Comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro; tale deroga non trova più applicazione a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui vengono meno le predette esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale (Circolare 23.04.2010 n. 21, risposta 4.5). 

In ogni caso se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, è possibile fruire nuovamente della detrazione (Circolare 20.06.2002 n. 55, risposta 1 e Circolare 14.06.2001 n. 55, risposta 1.3.1).

La detrazione è riconosciuta per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile, in riferimento ai mutui ipotecari per l’acquisto di un immobile costituente unica abitazione di proprietà, prescindendo dal requisito della dimora abituale; pertanto, tale personale non può beneficiare della detrazione degli interessi passivi se al momento dell’acquisto dell’unità immobiliare per la quale intende fruire della norma agevolativa è già proprietario di un altro immobile, a nulla rilevando che su quest’ultimo gravi un diritto reale di godimento (Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 1.6).

Non si tiene conto del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella del mutuo se l’originario contratto di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale viene estinto e ne viene stipulato uno nuovo, anche con una banca diversa, compresa l’ipotesi di surrogazione per volontà del debitore, prevista dall’articolo 8 del D.L. n. 7 del 31/01/2007 (convertito con modificazioni dalla legge n. 40 del 2/04/2007). In tale ipotesi il diritto alla detrazione compete per un importo non superiore a quello che risulterebbe con riferimento alla quota residua di capitale del vecchio mutuo, maggiorata delle spese ed oneri accessori correlati con l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione del nuovo.

Anche in caso di rinegoziazione di un contratto di mutuo per l’acquisto di propria abitazione il diritto alla detrazione degli interessi compete nei limiti riferiti alla residua quota di capitale (incrementata delle eventuali rate scadute e non pagate, del rateo di interessi del semestre in corso, rivalutati al cambio del giorno in cui avviene la conversione nonché degli oneri susseguenti all’estinzione anticipata della provvista in valuta estera) da rimborsare alla data di rinegoziazione del predetto contratto. Le parti contraenti si considerano invariate anche nel caso in cui la  rinegoziazione avviene, anziché con il contraente originario, tra la banca e colui che nel frattempo è subentrato nel rapporto di mutuo a seguito di accollo.

Di conseguenza per determinare la percentuale (X) sulla quale è possibile fruire della detrazione sugli interessi passivi è possibile adottare la seguente formula: X = 100 x (quota residua primo mutuo + oneri correlati) importo del secondo mutuo

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che in caso di estinzione di un vecchio mutuo, intestato ad entrambi i coniugi, e successiva stipula di un nuovo mutuo si conservano i benefici fiscali anche se quest’ultimo è contratto da uno solo degli originari mutuatari. (Risoluzione 21.02.2008 n. 57).

Specularmente è possibile fruire della detrazione sugli interessi passivi anche se il contratto di mutuo intestato dapprima ad un solo coniuge si sostituisce con uno intestato ad entrambi (Circolare 23.04.2010 n. 21, risposta 4.4). 

Faq su acquisto di immobili oggetto di ristrutturazione

Qualora l’immobile acquistato sia oggetto di ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, che comunque deve avvenire entro 2 anni dall’acquisto (Circolare 29.01.2001 n. 7, risposta 2.9).

Il rispetto del requisito dei 2 anni può risultare (Circolare 20.04.2005 n.15, risposta 4.3):

  • dai registri anagrafici;
  • da autocertificazione resa ai sensi del DPR n. 445/2000 (con tale autocertificazione il contribuente può attestare, altresì, che dimora abitualmente in luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici).

Qualora non fosse possibile fissare la dimora abituale presso l’unità abitativa entro 2 anni dall’acquisto per cause imputabili al Comune che non provvede in tempo utile al rilascio delle abilitazioni amministrative richieste, si potrà comunque usufruire della detrazione d’imposta.

Le condizioni e le modalità per poter beneficiare della detrazione in caso di mutui per l’acquisto dell’immobile ancorché oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia sono indicate nella lett. b) del co.1 dell’art.15 del TUIR. Le regole specifiche che disciplinano la fruizione della detrazione prevista dall’art.15, co.1, lett. b) del TUIR possono essere applicate soltanto nel caso in cui oggetto di ristrutturazione sia un immobile già idoneo, prima dell’effettuazione dei lavori, ad essere adibito a dimora abituale; qualora invece venisse acquistato un immobile allo stato grezzo, ossia non ancora ultimato, può trovare eventualmente applicazione l’art.15, co.1-ter del TUIR che disciplina la detrazione d’imposta relativa agli interessi passivi sui mutui contratti per la costruzione (a cui è assimilabile la ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, co. 1, lettera d), Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380) di una unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (Risoluzione 9.01.2007 n.1).

Sarà possibile beneficiare della detrazione d’imposta a partire dalla data in cui l’immobile è adibito a dimora abituale, a condizione che l’utilizzo come abitazione principale avvenga entro due anni dall’acquisto, anche nel caso in cui il contribuente stipuli un mutuo per l’acquisto di un immobile da  adibire ad abitazione principale e successivamente (dopo qualche mese), prima della variazione della residenza, apra una DIA comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente (Circolare 1.07.2010 n. 39, risposta 1.3).

In caso di acquisto di tre unità immobiliari (A/2 adibita ad abitazione principale, A/3 attualmente in ristrutturazione al fine di realizzare un’unica abitazione catastalmente accorpata a quella principale, C/6 pertinenza dell’abitazione principale) l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il contribuente potrà usufruire subito dell’agevolazione in relazione agli interessi passivi imputabili alla sola quota di mutuo destinata all’acquisto delle unità catastali A/2 e C/6, adibite rispettivamente ad abitazione principale e alla relativa pertinenza, e successivamente potrà usufruire della detrazione anche per l’unità immobiliare A/3, purché si realizzi l’accorpamento di tale unità abitativa all’immobile adibito ad abitazione principale nei tempi previsti dalle disposizioni che regolamentano la detrazione per gli immobili oggetto di ristrutturazione (Risoluzione 29.04.2009 n. 117).

Faq sull’acquisto di immobili locati

Se è stato acquistato un immobile locato (Circolare 12.06.2002 n. 50, risposta 4.3), la detrazione spetta a decorrere dalla prima rata di mutuo corrisposto, a condizione che entro 3 mesi dall’acquisto l’acquirente notifichi al locatario l’intimazione di sfratto per finita locazione e che entro l’anno dal rilascio dell’immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale. Per quanto riguarda i mutui contratti prima del 2001, la disposizione, entrata in vigore il 1° gennaio 2001, può essere applicata anche con riferimento ai mutui stipulati nell’anno 2000, sempreché al 31 dicembre 2000 non sia già decorso il termine entro il quale deve essere notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che l’adempimento venga comunque posto in essere nei 3 mesi successivi all’acquisto. (Circolare 12.06.2002 n. 50, risposta 4.3). 

In caso di acquisto di immobile locato rileva esclusivamente l’intimazione di sfratto per finita locazione e non l’intimazione di sfratto per morosità. Qualora entro un anno dal rilascio l’immobile non venga destinato ad abitazione principale, dovranno essere dichiarati a tassazione separata, quali oneri rimborsati, gli interessi per i quali il contribuente ha usufruito della detrazione d’imposta.

Qualora un soggetto si trovi nella condizione di potersi avvalere contemporaneamente della detrazione in riferimento ad un primo immobile acquistato con mutuo ed adibito ad abitazione principale e ad un secondo immobile acquistato con mutuo ma locato e da destinare ad abitazione principale, potrà applicare la detrazione per uno solo degli immobili e, nel periodo in cui il nuovo immobile acquistato è ancora occupato dal conduttore e fino a quando verrà rilasciato e adibito ad abitazione principale, potrà applicare la detrazione agli interessi pagati per il mutuo contratto per l’acquisto del primo immobile effettivamente adibito ad abitazione principale (Circolare 12.06.2002 n. 50, risposta 4.4). 

Faq sull’acquisto di immobili all’asta

In considerazione dell’analogia con l’acquisto di immobili locati l’Agenzia delle Entrate ritiene che la detrazione degli interessi pagati in relazione alla stipula del mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile all’asta competa, a condizione che l’azione esecutiva per il rilascio sia stata attivata entro 3 mesi dal decreto di trasferimento e che l’abitazione sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dal rilascio (Risoluzione 14.10.2008 n. 385). 

Accollo. In caso di accollo di un mutuo stipulato dall’impresa costruttrice spetta il diritto alla detrazione se ricorrono le condizioni previste dalle norme. In questi casi per data di stipulazione del contratto di mutuo deve intendersi quella di stipulazione del contratto di accollo del mutuo (Circolare 27.05.1994 n. 73, risposta 1.1.3). 

In caso di successione a causa di morte, la detrazione compete agli eredi, compreso il coniuge superstite contitolare del contratto di mutuo, a condizione che provvedano a regolarizzare l’accollo del mutuo, sempre che sussistano gli altri requisiti (Circolare 1.06.1999 n. 122, risposta 1.2.1).

L’eventuale pagamento dell’intera quota del mutuo da parte di un solo erede consente a questi la detrazione degli interessi nella misura massima consentita a condizione che tra gli eredi intervenga un accordo, nella forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico, da cui risulti il soggetto che assume l’obbligo del pagamento dell’intero debito relativo al mutuo; in assenza di modifiche contrattuali inerenti l’intestazione del mutuo continuano a essere debitori tutti gli eredi (Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 1.4).

Sono comprese nel rigo E7 anche le somme pagate dagli acquirenti di unità immobiliari di nuova costruzione alla cooperativa o all’impresa costruttrice a titolo di rimborso degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, relativi a mutui ipotecari contratti dalla cooperativa stessa e ancora indivisi (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.2.4).

Per definire quando il contribuente può far valere il diritto alla detrazione è necessario far riferimento al momento della delibera di assegnazione dell’alloggio, con conseguente assunzione dell’obbligo di pagamento del mutuo e di immissione in possesso e non al momento del formale atto di assegnazione redatto dal notaio o a quello dell’acquisto (Circolare 1.06.1999 n. 122, risposta 1.2.2). In questi casi il pagamento degli interessi relativi al mutuo può essere anche certificato attraverso la documentazione rilasciata dalla cooperativa intestataria del mutuo. 

Motivazione del mutuo.  Non può essere apposto il visto di conformità in assenza della documentazione utile a comprovare che il mutuo sia stato stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale (Circolare 20.04.2005 n. 15). Tale documentazione è costituita:

  • dal contratto di mutuo o da quello di acquisto dell’abitazione;
  • da altra documentazione rilasciata dalla banca.

Se la motivazione non è contenuta nel contratto di compravendita ovvero nel contratto di mutuo e qualora anche la banca mutuante non sia in grado di rilasciare una espressa dichiarazione in cui sia attestata la motivazione del mutuo, il contribuente potrà ricorrere alla dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445/2000; In tal caso il CAF riconoscerà la detrazione degli interessi passivi sulla base della predetta autodichiarazione (Risoluzione 22.12.2006 n. 147).

Nell’ipotesi di mutui misti (ad esempio, mutui stipulati per l’acquisto e per la ristrutturazione dell’abitazione principale) il contribuente, per distinguere la differente finalità e i relativi importi per non perdere la detrazione degli interessi, può produrre una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ai sensi dell’art.47 del DPR n.445/2000 nella quale sia attestato quale somma sia imputabile all’acquisto dell’abitazione e quale alla ristrutturazione (conformemente a quanto previsto dalla risoluzione n.147/E del 22/12/2006); sulla base di tale documento e in presenza delle altre condizioni previste dalla legge è possibile riconoscere la detrazione degli interessi per l’acquisto dell’abitazione (Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 1.3). 

Riparametrazione dell’importo detraibile.  In caso di mutuo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori, l’agevolazione deve essere limitata all’ammontare del predetto costo, risultante dal costo dell’immobile riportato sul rogito, dalle altre spese e dagli altri oneri accessori debitamente documentati (Circolare 20.04.2005 n.15, risposta 4.1).

Per determinare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione può essere utilizzata la seguente formula: (costo di acquisizione dell’immobile + oneri accessori) x interessi pagati / capitale dato a mutuo.

Nel caso di unico mutuatario al 100% e proprietà dell’immobile divisa tra lo stesso mutuatario e altro comproprietario al 50% ciascuno, l’importo del capitale dato a mutuo, da indicare al denominatore della formula, sarà uguale all’intero importo del mutuo, e il costo di acquisizione dell’immobile, da indicare al numeratore della formula, sarà uguale all’intero costo sostenuto per l’acquisto (e non al 50% di tale costo) (Circolare 18.05.2006 n. 17, risposta 7). 

In caso di due mutuatari comproprietari dell’immobile (40% l’uno e al 60% l’altro), l’importo complessivo del mutuo si confronterà con il costo complessivo dell’immobile e gli interessi detraibili saranno suddivisi, nei limiti della norma, se non diversamente riportato nel contratto di mutuo, al 50% ciascuno. Non rileva infatti in questo caso la percentuale di proprietà dell’immobile.

Il nudo proprietario che ha contratto il mutuo per l’acquisto della piena proprietà di una unità immobiliare concedendone l’usufrutto al figlio può esercitare la detrazione in relazione a tutti gli interessi pagati, rapportati all’intero valore dell’immobile, sempreché risultino soddisfatte le altre condizioni richieste dalla legge (Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 1.5).

Tra le spese e gli oneri accessori connessi all’acquisto rientrano ad esempio (Circolare 31.05.2005 n. 26, risposta 3):

l’onorario del notaio per l’acquisto dell’immobile (Risoluzione 23.09.2005 n. 128);l’onorario del notaio per la stipula del mutuo;le spese di mediazione;le imposte di registro e quelle ipotecarie e catastali;l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca;l’imposta sostitutiva sul capitale prestato;le spese sostenute per eventuali autorizzazioni del Giudice Tutelare e quelle sostenute in caso di acquisto effettuato nell’ambito di una procedura esecutiva individuale o concorsuale.

In caso di estinzione dell’originario contratto di mutuo e stipula di un nuovo mutuo (di importo massimo pari al capitale residuo maggiorato delle spese e degli oneri correlati) la percentuale di detraibilità degli interessi determinata con riferimento al mutuo originario trova applicazione anche relativamente agli interessi che scaturiscono dal nuovo mutuo (Risoluzione 14.11.2007 n. 328).

Nel caso in cui si stipula un mutuo d’importo superiore al costo di acquisto dell’immobile aumentato delle spese e degli oneri correlati e successivamente lo si estingue per stipulare un nuovo mutuo di importo superiore alla quota residua del mutuo originario maggiorato delle spese e degli oneri correlati, oltre a tenere conto di quanto precisato con la citata risoluzione n. 328/2007, bisogna tener conto di quanto previsto dall’art. 8 del D.L. n. 7/2007 precedentemente indicato. Nel rigo E7 sono riportati anche gli interessi passivi sui mutui ipotecari indicati con il codice 7 nella Certificazione Unica.

FAQ sui mutui per costruzione prima casa

Per quanto riguarda gli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale indicati nei righi da E8 a E12 con il codice 10, ecco le principali informazioni provenienti dall’Agenzia delle Entrate.

A differenza di quanto avviene per gli interessi relativi al mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, in caso di mutuo acceso per la costruzione dell’abitazione principale, la quota di interessi del coniuge fiscalmente a carico non può essere portata in detrazione dall’altro coniuge (Circolare 21.05.2014 n. 11, risposta 3.2).

La detrazione degli interessi passivi, in caso di ristrutturazione edilizia, compete in presenza di un provvedimento di abilitazione comunale (permesso a costruire o SCIA) nel quale sia indicato che l’autorizzazione riguarda i lavori di cui all’art. 3, co. 1, lettera d) Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 ovvero, in carenza di tale indicazione, se il contribuente è in possesso di analoga dichiarazione sottoscritta dal responsabile del competente ufficio comunale (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.3.1). 

L’Agenzia delle Entrate, conformemente a quanto già indicato con riferimento al contratto di mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, ha precisato che se la motivazione non è contenuta nel contratto di mutuo e qualora anche la banca mutuante non sia in grado di rilasciare una espressa dichiarazione in cui sia attestata la motivazione del mutuo, il contribuente potrà ricorrere alla dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. n. 445/2000; il CAF, pertanto, potrà riconoscere la detrazione degli interessi passivi sulla base della predetta autodichiarazione. (Risoluzione 7.09.2007 n. 241).

La detrazione degli interessi passivi spetta anche per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.3.2). 

Per fruire della detrazione è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:

  • l’unità immobiliare che si costruisce deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente;
  • il mutuo deve essere stipulato entro 6 mesi, antecedenti o successivi, alla data di inizio dei lavori di costruzione o ristrutturazione. A decorrere dal 1° dicembre 2007 per poter fruire della detrazione la stipula del contratto di mutuo deve avvenire nei sei mesi antecedenti ovvero nei 18 mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione;
  • l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori;il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

Il predetto termine di 18 mesi può essere preso in considerazione anche da coloro che alla data di entrata in vigore della norma (1° dicembre 2007) avrebbero comunque potuto fruire dell’agevolazione in base alla precedente normativa ed in particolare da coloro che a tale data abbiano iniziato i lavori da non più di 6 mesi (Circolare 4.04.2008 n. 34, risposta 7.1). 

Considerato che la certezza della data di inizio lavori è fondamentale per la verifica del rispetto della condizione temporale prevista per fruire dell’ agevolazione in esame, se l’abilitazione amministrativa risulta essere ancora intestata all’impresa costruttrice che ha ceduto l’immobile, e il contribuente non ha presentato alcuna richiesta al Comune per la voltura dell’abilitazione amministrativa, la detrazione non è consentita (Risoluzione 5.11.2007 n. 310). 

In caso di prosecuzione dei lavori l’agevolazione è fruibile se sono state rispettate le condizioni previste dalla normativa ed è stata richiesta la voltura della DIA. (Risoluzione 3.03.2008 n. 73). 

La detrazione spetta anche per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, in riferimento ai mutui ipotecari per la costruzione di un immobile costituente unica abitazione di proprietà, prescindendo dal requisito della dimora abituale.

La detrazione spetta limitatamente agli interessi relativi all’ammontare del mutuo effettivamente utilizzato e pertanto devono essere rapportati alle spese sostenute e documentate. La detrazione perciò non spetta sugli interessi che si riferiscono alla parte di mutuo eccedente l’ammontare delle spese documentate.

L’ammontare delle spese effettivamente sostenute è quello che risulta al termine dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’unità immobiliare, non può essere incluso tra le spese il costo per l’acquisto del suolo su cui viene materialmente edificato il fabbricato o l’acquisto del diritto di superficie sullo stesso (Circolare 18.05.2006 n.17, risposta 6). 

Nel caso in cui sia stipulato dai coniugi un mutuo per la costruzione dell’abitazione principale e le fatture di spesa siano tutte intestate al marito, ove ricorrano gli altri presupposti, è possibile attestare sulle fatture giustificative che le spese di costruzione sono state sostenute al 50% da ciascun coniuge, al fine di consentire al coniuge non intestatario delle fatture di portare in detrazione la quota del 50% di interessi passivi corrispondente alla propria quota di intestazione del mutuo (Circolare 9.05.2013 n.13, risposta 3.2). 

La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale (di cui al rigo E7) soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di 6 mesi successivi al termine dei lavori stessi.

L’ammontare delle spese effettivamente sostenute è quello che risulta al termine dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’unità immobiliare (Circolare 3.05.2005 n. 17, risposta 6). 

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale, ad eccezione delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro, per le quali si conserva il diritto.

Come per il mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale la detraibilità degli interessi passivi è consentita anche nel caso di estinzione e successiva stipula di un mutuo contratto per la costruzione dell’abitazione principale. Qualora l’importo del secondo mutuo risulta essere superiore alla residua quota di capitale, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, è necessario determinare la percentuale che deriva dal rapporto tra l’importo della quota residua del mutuo originario, maggiorato delle spese e oneri correlati, e l’importo del nuovo mutuo che dovrà essere applicata agli interessi pagati (Risoluzione 21.12.2007 n. 390). 

I criteri esposti in tale risoluzione, enucleati in sede interpretativa, non hanno valore innovativo e, pertanto, trovano applicazione anche il relazione a contratti stipulati anteriormente alla emanazione del richiamato documento di prassi amministrativa (Circolare 4.04.2008 n. 34, risposta 7.2). 

Il diritto alla detrazione si perde al verificarsi di una delle seguenti ipotesi:

a) l’unità immobiliare non viene destinata ad abitazione principale entro i 6 mesi dalla data di conclusione dei lavori di costruzione;

b) i lavori di costruzione dell’unità immobiliare non sono iniziati nei 6 mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo (si ricorda che a decorrere dal 1° dicembre 2007 la stipula del contratto di mutuo deve avvenire nei sei mesi antecedenti ovvero nei 18 mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione);

c) i lavori di costruzione non sono ultimati entro il termine riportato nel provvedimento amministrativo previsto dalla vigente legislazione in materia edilizia che ha consentito la costruzione dell’immobile stesso, salva la possibilità di proroga.

Se i termini, di cui alle precedenti lettere b) e c), non sono rispettati a causa di ritardi imputabili esclusivamente all’Amministrazione comunale nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia, il diritto alla detrazione non viene meno.

E’ possibile usufruire contemporaneamente della detrazione d’imposta degli interessi per mutui ipotecari contratti per la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale (righi da E8 a E12 con il codice 10) e della detrazione del 50% (rigo E33) per le spese sostenute per la ristrutturazione degli immobili (Risoluzione 12.06.2002 n. 184).

Nei righi da E8 a E12 con il codice 10 sono inoltre compresi anche gli interessi passivi sui mutui ipotecari indicati con il codice 10 nella Certificazione Unica.