Il possesso di un immobile di proprietà o concesso in locazione, ed il relativo reddito che ne consegue, obbliga il contribuente proprietario o locatore a compilare il quadro B del modello 730. Nella sezione I vanno indicati i redditi dei fabbricati, mentre nella sezione II, soprattutto in caso di opzione per il regime della cedolare secca, vanno indicati i dati relativi ai contratti di locazione.

La sezione I comprende le colonne relative alla rendita catastale, le modalità di utilizzo, i dati relativi al possesso dell’immobile, il codice canone e l’importo del canone di locazione (se stipulato), nonché i dati relativi ai casi particolari, il codice comune e i suoi casi particolari, l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca. La sezione II riguarda soprattutto gli estremi di registrazione del contratto di locazione assoggettato a cedolare secca sugli affitti. Affrontiamo la compilazione della sezione I del quadro B del modello 730 2016.

SOMMARIO:
Rendita, continuazione e codice comune
Utilizzo
Possesso e codice canone
Canoni di locazione
Cedolare secca e IMU
Immobile inagibile e affitti non percepiti
Dati relativi ai contratti di locazione

Redditi dei fabbricati, continuazione e codice comune

Il quadro A come già detto è composto da due sezioni: la prima (B1-B8) va utilizzata per dichiarare i redditi dei fabbricati; la seconda (B11-B13) va utilizzata per indicare i dati relativi ai contratti di locazione. La prima sezione I riguarda i Redditi dei fabbricati. Le istruzioni del modello 730 stabiliscono che in questa sezione  questa sezione devono essere indicati:

• i dati degli immobili concessi in locazione, sia se si intende assoggettare il reddito a tassazione ordinaria sia nel caso di opzione per il regime della cedolare secca;
• i dati degli immobili non concessi in locazione (es. abitazione principale, immobili a disposizione o concessi in comodato d’uso gratuito). 

I righi da B1 a B8 vanno utilizzati per ciascun immobile posseduto. Se i righi del prospetto non sono sufficienti per indicare tutti i fabbricati deve essere compilato un quadro aggiuntivo.

Cambiamenti durante l’anno e il punto 8 – Continuazione. Per ciascun immobile va compilato un rigo del quadro B (da B1 a B8). Se nel corso del 2013 è variato l’utilizzo dell’immobile (abitazione principale, a disposizione, locata con tassazione ordinaria, locata con cedolare secca, ecc.) o la quota di possesso o se a seguito di calamità è stato distrutto o dichiarato inagibile, vanno compilati più righi, uno per ogni situazione, barrando la casella “Continuazione” di colonna 8.

Colonna 1 – Rendita catastale e rivalutazione. La colonna 1 riguarda la rendita catastale. Bisognerà provvedere alla rivalutazione del 5 per cento della rendita. Generalmente viene calcolata da chi presta l’assistenza fiscale. Per i fabbricati non censiti o con rendita non più adeguata indicare la rendita catastale presunta. Se le rendite dei fabbricati sono state aggiornate, va indica la nuova rendita. Nel caso di immobile di interesse storico o artistico la rendita catastale va riportata nella misura ridotta del 50 per cento. Se il reddito dei fabbricati viene rilevato dal quadro RB (Redditi dei fabbricati) del Mod. UNICO 2013 l’importo di colonna 1 va indicato senza la rivalutazione del 5 per cento calcolata lo scorso anno.

Nella colonna 9 – Codice Comune va indicato il codice catastale del Comune dove si trova l’unità immobiliare rilevabile dall’elenco ‘Codici catastali comunali’. Se i dati del fabbricato sono indicati su più righi, il codice catastale deve essere riportato solo sul primo rigo del quadro B in cui il fabbricato è stato indicato.

Utilizzo dei fabbricati della colonna 2

Una colonna importante da compilare nella sezione I – redditi dei fabbricati del quadro B è la colonna 2 relativo all’utilizzo dell’immobile. I codici previsti nelle istruzioni del modello 730 sono molteplici, vediamo i principali.

Il codice 1 è quello relativo agli immobili adibiti ad abitazione principale del contribuente. Si tratta di uno dei casi più frequenti, quello della famiglia con una sola casa di proprietà nella quale vive la famiglia stesa.

Quando un immobile è considerato abitazione principale. Viene considerata abitazione principale quella in cui il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente. Per maggiori informazioni vediamo quando un immobile è considerato abitazione principale.

L’agevolazione ai fini Irpef sull’abitazione principale consiste in una deduzione dal reddito complessivo (quindi va a sottrarsi al reddito complessivo sul quale andrà calcolata l’Irpef, con lo stesso meccanismo degli oneri deducibili) fino all’ammontare della rendita catastale della casa e delle sue pertinenze, calcolata tenendo conto della quota di possesso e del periodo dell’anno in cui la casa è stata adibita ad abitazione principale. La deduzione spetta anche quando la casa è la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente, che lì risiedono. Per maggiori informazioni vediamo la deduzione dell’abitazione principale nel 730.

Il contribuente che compila da solo il 730 non deve preoccuparsi di calcolare la deduzione, ma solo di compilare correttamente la sezione relativa all’utilizzo. La deduzione viene calcolata da chi presta l’assistenza fiscale (CAF o professionista abilitato al quale si ci è rivolti per l’invio del 730).

Quando il contribuente ha due o più immobili, uno abitazione principale di un parente. La deduzione per l’abitazione principale compete per una sola unità immobiliare, per cui se il contribuente possiede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale e l’altro utilizzato da un proprio familiare, la deduzione spetta esclusivamente per il reddito dell’immobile che il contribuente utilizza come abitazione principale.

Il codice ‘1’ relativo all’abitazione principale, può essere indicato anche nelle seguenti ipotesi:

• quando la casa è la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente, che lì risiedono;
• nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale per il ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché la casa non sia locata. 

La deduzione per l’abitazione principale spetta anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale per il ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché la casa non sia locata.

Il codice 5 è collegato al codice 1, riguarda le pertinenze dell’abitazione principale (box, cantina, ecc.) iscritta in catasto con autonoma rendita. Sono considerate pertinenze le unità immobiliari classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole al servizio dell’abitazione principale (anche se non appartengono allo stesso fabbricato). Se la pertinenza è assoggettata ad Imu nella colonna 12 “Casi particolari Imu” va indicato il codice 2.

Il codice 2 e codice 10 riguardano situazioni similari. Il codice 2  riguarda gli immobili che hanno un uso abitativo tenuto a disposizione oppure dato in uso gratuito (comodato) a persone diverse dai propri familiari (ossia il codice 10). Si tratta, ad esempio, dell’immobile posseduto in aggiunta a quello adibito ad abitazione principale del possessore o dei suoi familiari. Quindi il codice 2 riguarda la seconda casa non affittata o data in comodato d’uso a familiari senza percepire reddito.

Il codice 10 riguarda l’abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a condizione che vi dimori abitualmente e ciò risulti dall’iscrizione anagrafica oppure unità in comproprietà utilizzata come abitazione principale di uno o più comproprietari diversi dal dichiarante.

Il codice 3 riguarda gli affitti a canone libero. Quando la locazione è fatta in regime di libero mercato (importo dell’affitto stabilito dalle parti e quindi non aderente ad equo canone o canone concordato), allora il codice da utilizzare è il n. 3 che riguarda appunto l’immobile locato in regime di libero mercato o “patti in deroga”, oppure concesso in locazione a canone “concordato” in mancanza però dei riguardanti il canone concordato, che andrebbe dichiarato con il codice 8.

Se vi è stata l’opzione per il regime di cedolare secca, in presenza di un canone libero e quindi l’agevolazione consistente nell’imposta sostitutiva del 21%, va barrata la casella di colonna 11 relativa alla cedolare secca e poi va compilata la sezione II del quadro B – dati relativi ai contratti di locazione. Per maggiori informazioni vediamo la cedolare secca nel 730.

L’equo canone col codice 4. Si tratta dell’immobile dato in affitto dal contribuente in regime legale di determinazione del canone, sarebbe l’equo canone. Se il rigo che si va a compilare riguarda tali immobili va inserito il codice 4. Anche in questo caso se c’è l’opzione per il regime fiscale della cedolare secca, va compilata la colonna 11 e la sezione II relativa ai contratti di locazione.

Il canone concordato si dichiara col codice 8. Quando l’affitto è deciso tra le parti aderendo al canone concordato va usato il codice 8, ossia più precisamente “quando l’immobile è situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa dato in locazione a canone “concordato” (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 della legge n. 431 del 1998) sulla base di accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini più rappresentative a livello nazionale”.

Per le locazioni con canone concordato ci sono due agevolazioni fiscali differenti comunque spettanti, che dipendono dalla tassazione alla quale il contribuente dichiarante, il proprietario dell’immobile dato in affitto, ha aderito. In entrambi i casi va compilata la sezione II. Se c’è stata l’opzione per  il regime della cedolare secca, il contribuente paga l’imposta sostitutiva del 15% sul reddito imponibile (il canone di locazione concordato) e nella colonna 11 – Cedolare secca va barrata la casella. Nel caso di applicazione della tassazione ordinaria chi presta l’assistenza fiscale calcolerà la riduzione del 30 per cento del reddito. Per maggiori informazioni vediamo la cedolare secca nel 730.

Immobile in parte affittato. Il codice 11 riguarda un caso particolare ossia l’immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato o “patti in deroga”. Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”, va compilata la sezione II del quadro B e chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva, questa volta nella misura ordinaria del 21%. 

Il codice 12 riguarda l’altro caso, ossia l’ immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone “concordato”, situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa di cui al codice 8. Anche in questo caso, se c’è l’opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e  va compilata la sezione II del quadro B e chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva con l’aliquota agevolata del 15%. Per maggiori informazioni vediamo la cedolare secca nel 730.

I codici dal 14 e 15 riguardano la regione Abruzzo, L’Aquila e tutti i territori colpiti dal sisma del 6 aprile 2009. Il codice 14 va utilizzato se le abitazioni principali sono state distrutte o dichiarate inagibili e riguardano immobili dati in locazione a persone residenti o con dimora abituale. Se l’immobile è dato in comodato d’uso, il codice è il 15.

I codici 16 e 17 riguardano le società semplici, le quali possono presentare il 730 (mentre le altre società devono presentare l’Unico). Il reddito dei fabbricati attribuito da società semplice imponibile ai fini Irpef (fabbricati locati o con esenzione Imu) va indicato col codice 16. Il reddito dei fabbricati attribuito da società semplice non imponibile ai fini Irpef (fabbricati non locati senza esenzione Imu) va indicato col codice 17. In entrambi i casi il reddito va riportato nella colonna 1, senza indicare giorni e percentuale di possesso. 

Tutti gli altri casi vanno indicati col codice 9. Con questo codice vanno indicati tutti gli immobili che non rientrano nei casi precedenti. L’Agenzia delle Entrate nelle istruzioni fornisce i seguenti esempi:

• unità immobiliari prive di allacciamento alle reti dell’energia elettrica, acqua, gas, e di fatto non utilizzate, a condizione che tali circostanze risultino da apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio da esibire o trasmettere a richiesta degli uffici;
• pertinenza di immobile tenuto a disposizione;
• immobile tenuto a disposizione in Italia da contribuenti che dimorano temporaneamente all’estero o se l’immobile è già utilizzato come abitazione principale (o pertinenza di abitazione principale) nonostante il trasferimento temporaneo in altro comune;
• immobile di proprietà condominiale (locali per la portineria, alloggio del portiere, autorimesse collettive, ecc), dichiarato dal singolo condomino nel caso in cui la quota di reddito spettante sia superiore a euro 25,82. 

Dal possesso al codice canone

Nel quadro B- Redditi dei fabbricati e altri dati ci sono anche le colonne 3 e 4 relative al possesso e rispettivamente espresso in giorni e in percentuale. L’immobile può essere posseduto dal contribuente dichiarante che presenta il modello 730 per un periodo dell’anno inferiore a 365 giorni. Si pensi ai casi di acquisto della casa durante l’anno oggetto di dichiarazione (che è il 2015 per il 730/2016).

Colonna 3 – Periodo di possesso: massimo 365 giorni. In questa colonna bisogna  indicare per quanti giorni è stato posseduto l’immobile (365 per l’intero anno). Se vengono utilizzati più righi per indicare le diverse situazioni relative al singolo fabbricato (e quindi barrando la casella continuazione per indicare che si presenta un ulteriore rigo riguardante lo stesso immobile del rigo precedente), la somma dei giorni presenti nei singoli righi non può essere superiore a 365.

Il reddito dei fabbricati di nuova costruzione va dichiarato a partire dalla data in cui il fabbricato è diventato idoneo all’uso cui è destinato o è stato comunque utilizzato dal possessore.

Colonna 4 – Percentuale di possesso: In questa colonna va indicata la quota di possesso espressa in percentuale. Se il contribuente possiede l’immobile per intero, la percentuale da indicare è ovviamente il 100%. Se per esempio è di proprietà dei due coniugi, quindi la percentuale di possesso è del 50%.

Codice e canone di locazione

Nella sezione I – Redditi dei fabbricati del quadro B ci sono due colonne, la colonna 5 – codice canone e la colonna 6 – canone di locazione. In queste caselle vanno indicati i dati relativi ai canoni di locazione, quindi gli immobili concessi in affitto, sia in tutto che in parte. Dalla tassazione ordinaria, a quella in caso di opzione per il regime della cedolare secca, vediamo quale codice va utilizzato e soprattutto che importo indicare nella colonna 6 secondo le percentuali previste del 95% o del 100%, ma anche del 65% o 75%. Per maggiori informazioni vediamo come indicare il canone di locazione nel 730.

Cedolare secca e IMU

L’opzione del contribuente per la cedolare secca sugli affitti, il regime di tassazione agevolata sui canoni di locazione, comporta una doppia compilazione nel modello 730, ossia della colonna 11 – Cedolare secca della sezione I – Redditi dei fabbricati del quadro B del modello, nonché la compilazione della sezione II – dati relativi ai contratti di locazione, nella quale inserire anche gli estremi della registrazione del contratto. Vediamo la compilazione del quadro B in caso di cedolare secca sugli affitti.

La colonna 12 – Casi particolari IMU. Il contribuente è obbligato a dichiarare nella colonna 12 alcune situazioni riguardanti l’imposta municipale propria. La colonna 12, con il relativo codice, è da compilare nei seguenti casi:

• codice 1 – fabbricato, diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, esente dall’Imu o per il quale non è dovuta l’Imu (né la cd. “Mini Imu”) per il 2014, ma assoggettato alle imposte sui redditi. In questo caso sul reddito del fabbricato sono dovute l’Irpef e le relative addizionali anche se non è concesso in locazione;
• codice 2 – abitazione principale e pertinenze per le quali è dovuta l’Imu per il 2014, come nel caso di abitazione principale classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso”) e abitazioni per le quali è dovuta esclusivamente la prima o la seconda rata dell’Imu oppure la cd. “Mini Imu”. Indicando questo codice, sul relativo reddito non sono dovute Irpef e addizionali in quanto sostituite dall’Imu. Deve essere indicato questo codice anche per le pertinenze riferite ad abitazioni principali assoggettate ad Imu;
• codice 3 –  immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad Imu, situato nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale. In questo caso il reddito dell’immobile concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50 per cento. 

Se i dati del singolo fabbricato sono esposti su più righi, la colonna 12 va compilata in ciascun rigo per il quale si verifica la condizione relativa al singolo codice. Ad esempio, nel caso di immobile “di lusso” utilizzato come abitazione principale per una parte dell’anno e in seguito concesso in locazione, il codice 2 va indicato solo sul primo dei due righi in cui sono riportati i dati del fabbricato.

I casi particolari della colonna 7: immobile inagibile o affitto non percepito

Dall’immobile distrutto o inagibile per eventi sismici o altri eventi, dalla mancata percezione dei canoni di locazione su un immobile locato, vediamo quando queste situazioni vanno indicate nella specifica colonna 7 – Casi particolari.

Nella colonna 7 – casi particolari va indicato con il codice 1 l’immobile è distrutto o inagibile a seguito di eventi sismici o altri eventi calamitosi ed è stato escluso da imposizione a seguito di certificazione da parte del Comune attestante la distruzione o l’inagibilità. Il codice 3 va utilizzato se l’immobile è inagibile per altre cause ed è stata chiesta la revisione della rendita). In entrambi i casi va indicato il codice “9” nella colonna 2 “Utilizzo”.

Immobile locato e mancato pagamento canoni di locazione. Con il codice 4 nella colonna 7 il contribuente indica se l’immobile è locato e non sono stati percepiti, in tutto o in parte, i canoni di locazione previsti dal contratto e il procedimento di convalida di sfratto per morosità si è concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. In tale ipotesi, se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo, riportando in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando in colonna 7 il codice 4. Se non è stato percepito alcun canone viene comunque assoggettata a tassazione la rendita catastale.

Sospensione della procedura di sfratto. Va indicato il codice 6 se per l’immobile, locato a soggetti che si trovano in particolari condizioni di disagio, è intervenuta la sospensione della procedura esecutiva di sfratto (Legge 8 febbraio 2007, n. 9).

L’agevolazione prevede l’esclusione dal reddito imponibile del fabbricato della quota di reddito relativa al periodo per il quale ha operato la sospensione della procedura esecutiva di sfratto. I termini della sospensione della procedura esecutiva di sfratto sono stati prorogati al 30 giugno 2014.

L’agevolazione riguarda gli immobili adibiti ad uso di abitazione situati nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei comuni ad alta densità abitativa e locati a soggetti con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro che abbiano nel proprio nucleo familiare figli fiscalmente a carico oppure che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare ultrasessantacinquenni, malati terminali oppure portatori di handicap con invalidità superiore al 66%, purché non posseggano altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza.

Il codice 5 nella colonna 7 casi particolari infine va utilizzato se l’immobile è posseduto in comproprietà ed è dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari per la propria quota (es. immobile posseduto da tre comproprietari locato dagli altri due al terzo). In questo caso nella colonna 6 va indicata soltanto la quota del canone annuo che spetta al contribuente. 

Sezione II – Dati relativi ai contratti di locazione

Il quadro B – Redditi dei fabbricati e altri dati contiene non solo la sezione I – Redditi dei fabbricati appena descritta, ma anche una sezione II – Dati relativi ai contratti di locazione. Questa importante sezione va compilata in specifici casi: se c’è l’opzione per l’applicazione della cedolare secca oppure la riduzione del 30 per cento del reddito, in caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato in un comune ad alta densità abitativa ed è locato ad un canone “concordato” sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini oppure l’immobile è situato nella regione Abruzzo ed è dato in locazione a soggetti residenti nei comuni colpiti dal sisma del 6 aprile 2009, le cui abitazioni siano state distrutte o dichiarate inagibili. In questi casi vanno indicati tutti i dati. Per maggiori informazioni sulla compilazione vediamo la cedolare secca e i dati relativi ai contratti di locazione nel 730.