spese notaio detrazione 730

Nel 730 possono essere detratte e quindi scaricate le spese notarili per l’acquisto della prima casa (o anche abitazione principale). Le spese del notaio per l’acquisto della prima casa che possono essere scaricate dalle imposte sul reddito sono quelle sostenute relativamente alla stipula del contratto di mutuo e quelle anticipate dal notaio per conto dell’acquirente dell’immobile.

Questo vuol dire che non si possono portare in detrazione le spese di onorario vero e proprio del notaio.

Le spese per l’acquisto di un immobile sono detraibili se è stato stipulato un mutuo e devono essere indicate nel 730 nel quadro E del modello al rigo E7 o da E8 a E10.

Vediamo più nello specifico come funziona la detrazione per le spese notarili nel 730.

Spese notarili per acquisto prima casa

L’acquisto di un immobile da adibire a propria abitazione, anche abitazione principale, è nella quasi totalità dei casi accompagnato dalla stipula di un mutuo.

La normativa fiscale permette in sede di dichiarazione dei redditi e di presentazione del modello 730 di portare in detrazione le spese connesse alla stipula di un mutuo.

Nello specifico, sono detraibili nella misura del 19 per cento gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione corrisposti in dipendenza di mutui.

Nel 730 2018 gli interessi passivi per mutui vanno indicati nel rigo E7 con i codici 8, 9, 10 e 11 oppure nei righi da E8 a E10. La detrazione, infatti, spetta con differenti limiti e condizioni a seconda della finalità del mutuo contratto dal contribuente.

Dalla circolare 7/E del 2018 pubblicata dall’Agenzia delle Entrate si evince che, in relazione alla distinzione per rigo del 730 possiamo avere:

  • mutui ipotecari per abitazione principale, contratti infatti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (rigo E7);
  • mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 8);
  • mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione su tutti gli edifici compresa l’abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 9);
  • mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 10);
  • prestiti e mutui agrari di ogni specie (righi da E8 a E10 codice 11).

Spese detraibili: tipologia

In caso di acquisto di un immobile attraverso mutuo la detrazione spetta con riferimento agli interessi passivi e oneri accessori pagati nel corso del 2017, a prescindere dalla scadenza della rata (criterio di cassa).

Tra le spese detraibili vi sono le spese del notaio. Infatti, le spese notarili per l’acquisto di un immobile (anche prima casa) rientrano tra le spese ammesse alla detrazione insieme agli interessi passivi per mutuo.

Nello specifico, come accennato prima, sono detraibili le spese notarili che comprendono:

  • sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.2.3),
  • sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente. Si tratta ad esempio delle spese sostenute per l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

Detraibilità in caso di deposito presso notaio. Se il contribuente in sede di acquisizione di un immobile abbia costituito un deposito presso il notaio in un dato anno e il notaio depositario emetta fattura nell’anno successivo, le spese sono detraibili dall’imposta dovuta per l’anno di costituzione del deposito in applicazione del principio di cassa.

In tali casi il contribuente è tenuto a conservare la documentazione attestante data e importo del deposito e la fattura emessa dal notaio (Circolare 01.06.2012 n. 19, risposta 5.1).

Relativamente alle spese notarili non sono detraibili le spese inerenti l’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita.

Altre spese detraibili nel 730. Tra gli oneri accessori per l’acquisto di un immobile con mutuo sono compresi anche:

  • l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio di valuta relative a mutui stipulati in altra valuta;
  • la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione; gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato);
  • la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato nei mutui in contanti, le spese di istruttoria e le spese di perizia tecnica.

Sono, invece escluse dalla detrazione:

  • le spese di assicurazione dell’immobile in quanto non hanno il carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo (Circolare 20.04.2005 n.15, risposta 4.4);
  • le spese inerenti l’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita;
  • le imposte di registro, l’IVA e le imposte ipotecarie e catastali, connesse al trasferimento dell’immobile.

Inoltre, così come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con Circolare n.50 del 2002, non sono detraibili nella misura del 19 per cento, gli interessi pagati:

  • a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili;
  • a fronte di un prefinanziamento acceso per finanziare un mutuo ipotecario in corso di stipula per l’acquisto della casa di abitazione.

Detraibilità in caso di mutuo per acquisto della prima casa

L’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR stabilisce che, in presenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 19 per cento degli interessi passivi e relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Ricordiamo che per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Per i mutui stipulati dal 1993 in poi la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e delle sue pertinenze. Quindi per poter beneficiare della detrazione l’acquisto dell’abitazione principale deve avvenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo; ciò significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita.

Diritto alla detrazione. Il diritto alla detrazione per l’abitazione principale spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato dall’acquirente come abitazione principale.

Tale diritto viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, può fruire nuovamente della detrazione.

Acquisto di una seconda casa

La detrazione spetta non soltanto per i mutui stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale e delle pertinenze, ma anche in caso di acquisto di una ulteriore quota di proprietà dell’unità immobiliare. Può accadere che si acquisti un’unità adiacente all’abitazione principale al fine di ampliare la stessa; in questo caso la detrazione degli interessi passivi e degli oneri accessori relativi al mutuo ipotecario  sono detraibili insieme agli interessi passivi e agli oneri accessori relativi al precedente mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, nel limite complessivo di euro 4.000, purché anche il secondo mutuo sia stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale e ciò risulti dal:

  • contratto di acquisto dell’immobile,
  • dal contratto di mutuo;
  • da altra documentazione rilasciata dalla banca.

La detrazione può essere fruita solo dopo che sia stato realizzato l’accorpamento delle due unità immobiliari le quali devono risultare dalle visure catastali quale unica abitazione principale.

La detrazione non spetta qualora l’acquirente abbia stipulato un mutuo autonomamente per acquistare una pertinenza dell’abitazione principale.

Limiti di detraibilità delle spese per il mutuo

La detrazione spetta con limiti diversi a seconda della finalità e per il periodo per cui è stato contratto il mutuo.

Per i mutui stipulati per immobili diversi dall’abitazione principale, in caso di mutuo intestato a più soggetti, ogni cointestatario può detrarre solo la propria quota di interessi nei limiti previsti da ogni tipologia e quindi non è possibile portare in detrazione la quota degli interessi sostenuti per conto di familiari fiscalmente a carico.

Mutuo su abitazione principale. Invece in caso di mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, la detrazione spetta su un importo massimo di euro 4.000. Per i contratti di mutuo stipulati dal 1° gennaio 1993, in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di euro 4.000 è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.

Tale importo deve essere ripartito in parti uguali tra i mutuatari, ad eccezione del mutuo cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, per il quale il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi (Circolare 26.01.2001 n. 7, risposta 2.1). Si tratta di un’eccezione che riguarda esclusivamente l’acquisto di immobili per utilizzarli come abitazione principale.

Se un coniuge dona all’altro la sua quota di proprietà, il coniuge donatario continua a fruire della detrazione degli interessi derivanti dal mutuo cointestato calcolata su un ammontare massimo di euro 2.000.

In caso di mutuo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori, la detrazione spetta limitatamente alla quota di mutuo riferibile al costo dell’immobile riportato nel rogito, incrementato delle altre spese e degli altri oneri accessori debitamente documentati così come chiarito nella Circolare 20.04.2005 n.15.

Ritornando infine sul discorso delle spese notarili per acquisto della prima casa si ricorda che le spese notarili includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente come, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca, sono escluse le spese sostenute dal notaio per stipulare il contratto di compravendita.