Cedolare secca sugli affitti commerciali: ecco come funziona

La Legge di Bilancio 2019 è intervenuta sul regime della cedolare secca e ne ha modificato i campi di applicazione. Con le modifiche della Legge di Bilancio 2019, si estende infatti la possibilità di applicare la cedolare secca agli affitti commerciali. Quindi di poter pagare un'aliquota agevolata del 21% sugli affitti di negozi, locali e immobili commerciali in genere.

La cedolare secca è un regime di tassazione opzionale, quindi su scelta del contribuente, già applicabile alle locazioni di immobili che dal 2019 viene estesa anche ai locali commerciali.

Vediamo tutte le agevolazioni previste, la normativa, tutti i casi di esclusione, i parametri relativi alla grandezza dell'immobile nonché gli effetti sul reddito del contribuente dell'opzione per il regime della cedolare secca sugli affitti commerciali.

Cedolare secca affitti commerciali: agevolazioni

La cedolare secca sugli affitti commerciali si concretizza nella possibilità data al locatore di:

• pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali pari al 21% e calcolata sul reddito che scaturisce dall’immobile commerciale dato in locazione;
• Inoltre, con l’applicazione della cedolare secca non sono dovute imposta di registro e imposta di bollo, pagate di solito in caso di registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

La Legge di Bilancio 2019 stabilisce che il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nel 2019 per immobili di categoria catastale C/1 può essere assoggettato a cedolare secca e quindi scontare l’aliquota del 21 per cento.

Ma vediamo nello specifico in cosa si sostanzia l’applicazione della cedolare secca alle locazioni di immobili commerciali.

Normativa cedolare secca per gli affitti commerciali 2019

Il comma 59 dell’art. 1 Legge di Bilancio 2019 recita: “Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento.”

Questo vuol dire che per i contratti stipulati nel 2019 relativamente all’affitto di unità immobiliari di categoria catastale C/1 è possibile applicare la tassazione con il regime della cedolare secca, cioè attraverso l’applicazione di un’aliquota fissa al 21 per cento.

Categoria catastale c/1. Rientrano nella categoria catastale c/1 i negozi e le botteghe. Si tratta di locali destinati all’attività commerciale vera e propria come vendita e rivendita di prodotti.

L’agevolazione riguarda anche le pertinenze relative a tali immobili, classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle scuderie e rimesse) e C/7 (tettoie chiuse e aperte), sempreché siano locate congiuntamente all’immobile C/1.

Prima dell’intervento della Legge di Bilancio 2019, la cedolare secca poteva essere esercitata solo per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, esclusa l’A10 cioè uffici o studi privati, locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, esclusione quest’ultima che opera ancora.

Cedolare secca locali commerciali: conta anche la grandezza dell’immobile

Un altro elemento da valutare per l’applicazione della cedolare secca alle locazioni di negozi è la grandezza dell’unità immobiliare. Infatti, affinché si possa godere della tassazione più vantaggiosa della cedolare secca, gli immobili devono avere una superficie fino a 600 metri quadrati escluso le pertinenze.

Quindi anche i contratti di locazione strumentale stipulati nel 2019 possono essere assoggettati al regime opzionale della cedolare secca. Tuttavia tali locali commerciali devono:

• essere classificati nella categoria catastale C/1;
• avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.

In questi casi e per tali immobili l’aliquota applicabile è del 21%.

Cedolare secca: esclusione

Il comma 59 dell’art. 1 Legge di Bilancio 2019, in relazione all’applicazione della cedolare secca per gli affitti commerciali, continua stabilendo che: “Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

Cosa vuol dire tale disposizione. Il regime di tassazione opzionale della cedolare secca non si applica qualora un contratto stipulato nel 2019 non sia altro che un contratto non scaduto alla data del 15 ottobre 2018, che lo hanno interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale per poi stipulare un nuovo contratto di locazione nel 2019 per lo stesso immobile, così da garantirsi la possibilità di godere della cedolare secca.

Come data limite è stata scelta la data del 15 ottobre 2018, per stabilire o meno se un contratto scaduto e stipulato nuovamente sia valido o meno ai fini della cedolare secca sugli affitti commerciali.

Sono escluse dall’applicazione della cedolare secca, le locazioni degli immobili appartenenti alla categoria catastale A/10 che siano locati come uffici o studi privati.

Infine, va detto che la cedolare potrà essere scelta solo con riferimento a negozi con superficie massima di 600 mq e relative pertinenze locate congiuntamente al negozio stesso. Quindi non sarà possibile scegliere di applicare la cedolare secca se oggetto della locazione fosse solo la pertinenza.

Cedolare secca: aspetti generali

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sul reddito dell’immobile.

Aliquota cedolare secca. L’imposta sostitutiva da pagare quando si applica la cedolare secca si calcola applicando un’aliquota del 21 per cento sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

I contratti per i quali si è scelta la tassazione con cedolare secca non saranno soggetti al pagamento né dell’imposta di registro né dell’imposta di bollo, dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Tuttavia, un limite della cedolare secca è la rinuncia, per chi sceglie di farsi tassare con tale meccanismo, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione.  Tale limite vale per tutta la durata dell’opzione e vale anche se l’aumento del canone è previsto dal contratto di locazione.

Non è neanche possibile chiedere l’aggiornamento del canone secondo l’Istat.

Si può optare per la cedolare secca sia in fase di registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare per ogni proroga l’opzione della cedolare secca.

La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Cedolare secca: come si sceglie con il modello RLI

La volontà del soggetto di applicare la cedolare secca ad un contratto di locazione, inclusi i contratti stipulati nel 2019 per i negozi e le botteghe (categoria catastale c/1), può essere esercitata alla registrazione del contratto o nelle annualità successive ed entro i termini di versamento della relativa imposta di registro.

Quindi la scelta deve essere effettuata con il modello RLI con il quale il contratto va registrato.

Per le annualità successive l’opzione va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente attraverso il modello RLI.

La scelta o la modifica dell’opzione per la cedolare secca possono essere quindi effettuate:

• tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web);
• presentando il modello RLI allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

La cedolare può essere confermata in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga.

Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso ad esempio le locazioni “brevi”, il locatore può applicare la cedolare secca direttamente in dichiarazione dei redditi, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Obblighi di comunicazione. Il proprietario dell’immobile concesso in locazione che decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo all’inquilino attraverso una lettera raccomandata, sempreché l’intenzione di scegliere il regime in commento sia già indicata nel contratto di locazione.

Una volta comunicata la scelta della cedolare secca, il locatore rinuncerà alla richiesta di aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.

Cedolare secca: effetti sul reddito

La volontà di applicare la cedolare secca sugli immobili di proprietà locati a terzi, siano essi anche locali adibiti ad attività commerciali, produce per il locatore degli effetti sul reddito. Ricordiamo infatti che chi sceglie di aderire alla cedolare secca, tassa il proprio reddito con un’aliquota del 21 per cento escludendolo dal reddito complessivo e quindi dall’applicazione dell’IRPEF.

Il reddito prodotto dall’immobile dato in locazione ed assoggettato a cedolare:

• è escluso dal reddito complessivo e quindi dall’applicazione dell’IRPEF del locatore;
• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
• tale reddito deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Cedolare secca: codici tributo e modalità di versamento

Abbiamo già detto che se si sceglie di applicare la cedolare secca in fase di registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

L’imposta sostitutiva della cedolare secca va liquidata con alle scadenze e con le modalità dell’IRPEF, quindi saldo e acconto, alle stesse scadenze previste per l’IRPEF.

Prima della Legge di Bilancio 2019, la misura dell’acconto era pari al 95% della cedolare dovuta per l’anno precedente. La Legge di Bilancio ha modificato tale disposizione, stabilendo che a decorrere dal 2021 la misura dell’acconto per la cedolare secca è innalzata dal 95% al 100% dell’imposta versata nell’anno precedente.

Quindi per gli anni 2019 e 2020 l’acconto per la cedolare sarà calcolato rispettivamente come il 95 per cento della cedolare 2018 e 2019; mentre per l’acconto 2021 il calcolo prevede il versamento del 100 per cento della cedolare 2020.

Il pagamento dell’acconto è dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro.

L’acconto va pagato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
• in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro.

In caso di pagamento rateale:

• la prima rata, pari 40% dell’importo dovuto, va versata entro il 30 giugno;
• la seconda rata, pari al restante 60%, va pagata entro il 30 novembre.

Esempio di date di pagamento della cedolare secca. Per avere un quadro preciso ed esemplificativo delle scadenze per il versamento della cedolare secca, facciamo riferimento al saldo cedolare 2018 e Acconti 2019.

Con riferimento al saldo cedolare 2018 e Acconti 2019, le scadenze sono le seguenti:

• saldo cedolare secca 2018 e I° acconto 2019 vanno versati entro il 30 giugno 2019 (o 31/07 con maggiorazione 0,40%);
• II° acconto o Unico acconto (pagamento in un’unica soluzione) 2019 entro il 30 novembre 2019.

Codici tributo cedolare secca. La cedolare secca va versata attraverso F24, utilizzando i seguenti codici:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione;
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

La cedolare secca è “compensabile” seguendo le regole ordinarie.