Locazioni brevi 2018 [GUIDA]: normativa, cedolare secca, CU e 730

I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, stipulati dal 1° giugno 2017 che hanno una durata inferiore ai 30 giorni possono essere considerati “locazioni brevi”. Lo stabilisce il decreto legge n. 50 del 2017 che per le locazioni brevi ha introdotto anche un’apposita disciplina fiscale.

Affinché a tali contratti si possa applicare la nuova disciplina delle locazioni brevi è necessario che siano conclusi tra persone fisiche fuori da attività imprenditoriali.

I redditi che scaturiscono dalle locazioni brevi possono essere assoggettati a “cedolare secca” sugli affitti e quindi sul reddito che si ricava dall’affitto si applica un’imposta sostitutiva del 21%.

Locazioni brevi 2018

Il Decreto Legge 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi. Tale decreto ha fornito anche la definizione di contratto di locazione breve, stabilendo che regime fiscale applicare ai relativi canoni e prevedendo l’attribuzione di compiti di comunicazione dei dati e di sostituzione nel prelievo dell’imposta in capo a determinati intermediari.

Cosa si intende per locazione breve. I contratti di locazione breve non sono altro che contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Tali contratti devono però essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, e a questi sono equiparati i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata.

I contratti di locazione breve hanno alcune particolarità che li definiscono:

• la durata: il contratto di locazione breve non deve avere durata superiore ai 30 giorni;
• i soggetti: la norma istitutiva stabilisce che il contratto sia stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori della attività d’impresa;
• l’oggetto: sono infatti escluse dall’ambito applicativo della norma le locazioni brevi che rientrano nell’esercizio di attività d’impresa.

Locazioni brevi: oggetto attività

Soffermando un attimo l’attenzione sull’oggetto della locazione, cioè sul fine da dare all’immobile oggetto della locazione breve c’è da dire che nell’immobile non può essere svolta attività d’impresa.

Inoltre, per rafforzare ancora di più tale esclusione è previsto che sono entrambe le parti che concludono il contratto di locazione a non dover svolgere attività commerciale.

Sono esclusi dalla nuova disciplina delle locazioni brevi i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell’esercizio di tale attività commerciali, anche quando non viene esercitata in maniera abituale per esempio, gli immobili dati in a uso foresteria per i propri dipendenti. Inoltre, la disciplina delle locazioni brevi è esclusa anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, ed i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR.

Sempre in relazione all’oggetto delle locazioni brevi, la norma stabilisce che gli immobili oggetto della locazione debbano avere finalità abitative, residenziali.

Le locazioni brevi possono essere previste per unità immobiliari di categoria catastale dalla A1 alla A11 tranne la A10 che è quella relativa agli uffici i studi privati.

Inoltre, gli immobili che si intendono locare attraverso contratti di locazione breve devono essere situati in Italia; gli immobili situati all’estero non producono infatti un reddito rientrante tra quelli oggetto della normativa in esame.

Se si fittano singole stanze di un immobile. Riprendendo quanto previsto per la cedolare secca sugli affitti, la disciplina delle locazioni brevi può essere applicata anche ai contratti di locazione delle singole stanze di un’abitazione.

Le nuove regole delle locazioni brevi si applicano anche ai contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori, quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.

Mentre non vi rientrano, i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive come esempio, il servizio di colazione, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti. Tale esclusione riguarda il fatto che in questi casi, servizi di questo tipo sarebbero riconducibili a una prestazione definibile, sotto il profilo fiscale, come attività d’impresa, anche se svolta in maniera occasionale.

Locazioni brevi: soggetti interessati

La norma sulle locazioni brevi è applicabile non solo al locatore dell’immobile ma anche al sub locatore e al comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.

La possibilità di godere della normativa delle locazioni brevi anche ai sublocatori ed ai comodatari è data dal fatto che l’ambito applicativo di tali locazioni è determinato dalla causa del contratto e non dal tipo di diritto che ha sull’immobile il soggetto che lo mette a disposizione.

Quindi la disciplina sulle locazioni brevi si applica sia che si tratti di reddito fondiario derivante da un contratto di locazione in cui il soggetto locatore è proprietario dell’immobile o sull’immobile ha altro diritto di proprietà, sia che dalla locazione derivi reddito diverso derivante ad esempio da un diritto personale di godimento sull’immobile del soggetto locatore.

Locazioni brevi: durata massima

Per quanto riguarda la durata del contratto, la norma prevede che un contratto per essere considerato locazione breve debba avere una durata non superiore a 30 giorni.

Il termine dei 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singolo contratto. Se le stesse parti stipulano in un anno più contratti di locazione breve, per calcolare la durata occorre considerare ogni singolo contratto.

Tuttavia, se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto (a proposito si veda la circ. n.12 del 1998).

Locazione breve e cedolare secca

Una volta chiarito cosa si intende per “locazioni brevi” va detto che tra le novità che tale disciplina ha apportato c’è la possibilità di applicare sui redditi derivanti dai contratti di locazione breve le regole in materia di cedolare secca sugli affitti.

Cos’è la cedolare secca. La cedolare secca è un regime di tassazione alternativo a quello ordinario previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011.

Inoltre, è bene ricordare che per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione.

Attraverso la cedolare secca il proprietario dell’immobile può decidere di assoggettare il reddito derivante dalla locazione ad un’imposta sostitutiva fissata al 21 per cento.

L’imposta applicata con la cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, ed anche delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. Inoltre, la cedolare secca, così come previsto dalla norma costitutiva sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

Quindi chi decide di dar in locazione un proprio immobile con il regime della cedolare secca pagherà per il reddito derivante dalla locazione dolo il 21 per cento del canone; su quel reddito non pagherà IRPEF, non pagherà addizionali né l imposte di registro e di bollo.

Una delle novità più rilevanti, introdotte dal decreto n.50/2017, in tema di locazioni brevi è proprio quella di poter assoggettare ai redditi derivanti dalle locazioni brevi l’opzione della cedolare secca. Quindi il proprietario dell’immobile o anche sublocatore o comodatario può scegliere di pagare sul reddito che ricava dall’affitto un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo.

L’imposta sostitutiva si applica nella misura del 21%.

Come si applica la cedolare secca sulle locazioni brevi. L’aliquota dell’imposta sostitutiva fissata 21 per cento si applica sull’intero importo del canone indicato nel contratto, non è previsto l’abbattimento forfettario del 5% previsto invece nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.

C’è inoltre da dire che per i contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi. Quindi se il contratto prevede, oltre al pagamento del canone di locazione, anche il pagamento di un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, calcolato forfettariamente, la base imponibile su cui calcolare la cedolare secca sarà data dall’intero importo corrisposto dal locatario.

Tuttavia, le spese per i servizi accessori non partecipano alla formazione il corrispettivo lordo e di conseguenza della base imponibile per la cedolare secca solo quando sono sostenute direttamente dal conduttore oppure sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

La scelta per la cedolare secca va fatta nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi.

L’opzione della cedolare secca sulle locazioni brevi può essere effettuata per ogni contratto stipulato. Tuttavia, quando si affittano singole porzioni della stessa unità abitativa, per periodi in tutto o in parte coincidenti, l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo.

Se il contratto è volontariamente registrato, la scelta viene fatta in sede di registrazione.

Volendo schematizzare, si può dire che affinché si possa applicare il regime della cedolare secca a contratti di locazione breve, tali contratti devono avere le seguenti caratteristiche:

• la durata della locazione oggetto del contratto non deve superare i 30 giorni;
• la data di stipula del contratto deve essere successiva al 1° giugno 2017;
• non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale;
• le locazioni brevi devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze; le locazioni brevi possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, Wi-Fi, utilizzo utenze telefoniche);
• le parti, cioè locatore e conduttore possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa;
• può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni;
• possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali telematici.

Locazioni brevi: intermediari

Come appena detto, i contratti di locazione breve possono essere conclusi anche tramite intermediari immobiliari.

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve.

Quando la norma parla di “attività di intermediazione immobiliare” si riferisce anche ai soggetti che attraverso la gestione di portali on line mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Quindi destinatari degli obblighi introdotti dalla norma sulle locazioni brevi non sono solo coloro che svolgono la mansione di mediatore, ma più genericamente tutti coloro attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve. Si tratta, ad esempio, di coloro che in via abituale anche se non esclusiva offrono strumenti tecnici e informatici per facilitare l’incontro della domanda e offerta di locazioni brevi e, pertanto, intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore.

Oltre gli obblighi informativi, gli intermediari se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.

I soggetti intermediari essenzialmente sono tenuti ad effettuare determinati adempimenti in relazione ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017. Questi devono:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite;
• operare una ritenuta pari al 21% del canone se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi.

Un’altra novità per gli intermediari dei contratti di locazione breve è la forma giuridica che questi devono assumere. Così come chiarito dalla circolare 24 del 2017 dell’Agenzia delle Entrate, è irrilevante la forma giuridica che l’intermediario assume. Questa, infatti, può essere esercitata sia in forma individuale che in forma associata.

Le novità in tema di intermediazione immobiliare per le locazioni brevi riguardano coloro i quali esercitano l’attività in forma professionale, anche se non esclusiva, e che intervengono nella stipula dei contratti di locazione breve, sia tramite i canali tradizionali che attraverso la gestione di portali on line.

Per chiarire si tratta degli operatori che mettono in contatto persone in cerca di un alloggio con chi dispone di un immobile da affittare per periodi brevi.

Le stesse regole previste per gli operatori nazionali valgono anche per i soggetti non residenti e nello specifico per:

• coloro che hanno una stabile organizzazione in Italia che devono adempiere agli stessi obblighi di quelli residenti, attraverso tale organizzazione;
• quelli riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia. Tali soggetti saranno tenuti a nominare un rappresentante fiscale in Italia (individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del Dpr 600/1973). Il rappresentante, in qualità di “responsabile d’imposta”, richiederà l’attribuzione del codice fiscale del soggetto rappresentato, se non è in possesso.

C’è comunque da dire che gli obblighi di trasmissione e pagamento della ritenuta al 21 per cento nascono per gli intermediari solo quando questi partecipano alla conclusione del contratto o al pagamento dei canoni di contratti di locazione breve,

Ad esempio, per i contratti di durata superiore ai 30 giorni, gli intermediari non hanno obblighi comunicativa e nemmeno per locazioni di immobili non abitativi, per le locazioni poste in essere da imprese e per tutti quei contratti aventi ad oggetto prestazioni complesse diverse da quelle di locazione. Gli adempimenti, inoltre, non devono essere posti in essere in relazione ai contratti di locazione breve stipulati prima del 1° giugno 2017.

Locazioni brevi: ritenuta 21%, ecco come evitarla

Per tutti gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano il corrispettivo, indipendentemente al fatto che siano residenti o non in Italia, c’è l’obbligo di applicare e versare una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni o dei corrispettivi lordi dovuti per la locazione e indicati nel contratto.

La ritenuta del 21% va applicata sull’intero importo che il conduttore versa al locatore e sulla provvigione dovuta dal locatore all’intermediario, senza l’abbattimento forfettario del 5% che si applica nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.

Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore (e quest’ultimo non la riaddebita al conduttore), non viene assoggettata a ritenuta.

La ritenuta non si applica su eventuali somme richieste dal locatore a titolo di deposito cauzionale o penale in quanto queste non rientrano nel corrispettivo lordo del contratto.

Inoltre, a seconda delle modalità con le quali il pagamento è eseguito vigono delle regole:

• se il pagamento avviene con assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, non ha la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta e di conseguenza non è tenuto a tale adempimento anche quando l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite;
• se il pagamento avviene con carte di credito, di debito o prepagate, le banche, gli istituti di pagamento, gli istituti di moneta elettronica, Poste Spa e le società che mettono a disposizione tali servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro via internet non devono effettuare la ritenuta, in quanto non operano come intermediari per la stipula dei contratti ma sono solo prestatori di servizi di pagamento.

La ritenuta del 21 per cento che viene effettuata al momento del pagamento al beneficiario della somma richiesta per l’affitto può essere a titolo di imposta e a titolo d’acconto.

Tale ritenuta è:

• a titolo di imposta, se il locatore sceglie di applicare il regime della cedolare secca; in questo caso la ritenuta sostituisce, per il locatore, l’Irpef e le addizionali sui redditi derivanti dalla locazione;
• a titolo di acconto, se il beneficiario non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per questa modalità di tassazione.

Se l’immobile appartiene a più soggetti proprietari, ma solo uno di loro ha stipulato il contratto di locazione, la ritenuta va operata e certificata solo nei confronti di quest’ultimo e sarà il soggetto intestatario del contratto di locazione a indicare in dichiarazione dei redditi la ritenuta subita.

Qualora dovesse verificarsi un recesso dal contratto, se la ritenuta è già stata operata, versata e certificata dall’intermediario, è recuperata dal locatore in sede di dichiarazione dei redditi o chiesta a rimborso.

Invece se un’eventuale disdetta del contratto avviene prima della certificazione della ritenuta, la stessa potrà essere restituita al locatore e recuperata dall’intermediario in compensazione.

Qualora l’intermediario non dovesse applicare la ritenuta è prevista la sanzione amministrativa indicata nell’art. 14 del decreto legislativo n. 471/97 (cioè pari alla sanzione del venti per cento dell'ammontare non trattenuto, fermo restando il ricorso all’istituto del ravvedimento operoso.

Versamento ritenuta per locazioni brevi: come e quando versarla

La ritenuta del 21 per cento sulle locazioni brevi deve essere versata con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata.

L’intermediario può anche provvedere ad effettuare un solo versamento cumulativo relativo all’importo delle ritenute operate in ciascun mese.

La ritenuta si versa con il codice tributo “1919”, appositamente istituito dall’Agenzia delle Entrate con risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017, l. Vanno inoltre indicati “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce.

Quindi ad esempio una ritenuta di 500 euro relativa al mese di aprile 2018 verrà versata con codice tributo 1919, mese di riferimento 04 (cioè aprile) Anno 2018.

Inoltre, sempre nella stessa risoluzione l’Agenzia delle Entrate indica:

• il codice tributo “1628” per recuperare in compensazione, mediante il modello F24, eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai successivi pagamenti di competenza del medesimo anno;
• il codice tributo “6782” per recuperare in compensazione eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai pagamenti di competenza dell’anno successivo.

Tuttavia, qualora la ritenuta fosse versata dal rappresentante fiscale, il modello F24 va compilato nel seguente modo:

• nella sezione “Contribuente” del modello F24, nel campo “codice fiscale”, va indicato quello del soggetto rappresentato, intestatario della delega;
• il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” è compilato con il codice fiscale del rappresentante, intestatario del conto di addebito, indicando nel campo “codice identificativo” del codice “72”.

Gli intermediari inoltre provvedono a certificare al locatore l’ammontare delle ritenute operate (articolo 4 del Dpr 322/1998). Con la certificazione, i soggetti che operano la ritenuta assolvono anche l’obbligo di comunicazione dei dati.

Locazioni brevi nella Certificazione Unica – CU

I datori di lavoro e gli enti previdenziali come Inps, ex Inpdap, ex Enpals, ecc. devono consegnare entro il 31 marzo ai lavoratori dipendenti e autonomi, pensionati, percettori di ammortizzatori sociali come la Naspi, la mobilità, ecc., il nuovo modello di Certificazione Unica 2018 contenente i dati relativi ai redditi di lavoro dipendente, equiparati ed assimilati e ai redditi di lavoro autonomo percepiti dai contribuenti nell’anno 2017.

La Certificazione unica 2018 certifica quindi i redditi relativi all'anno 2017.

Tuttavia, nella CU non sono vengono riportati solo i redditi percepiti come dipendenti o i redditi percepiti da lavoro autonomo dai contribuenti ma anche provvigioni e redditi diversi nonché i dati fiscali relativi alle certificazioni dei redditi relativi alle locazioni brevi.

Come detto in precedenza la Certificazione Unica 2018 dei sostituti d’imposta, contenente i dati relativi ai redditi di lavoro dipendente, equiparati ed assimilati e ai redditi di lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi deve essere consegnata, in duplice copia, al contribuente (dipendente, pensionato, percettore di redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente nonché percettore di redditi di lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi), dai sostituti d’imposta o enti eroganti e dagli enti pubblici o privati che erogano trattamenti pensionistici, entro il 31 marzo del periodo d’imposta successivo a quello cui si riferiscono i redditi certificati ovvero entro 12 giorni dalla richiesta del dipendente in caso di cessazione del rapporto di lavoro.

La Certificazione Unica conterrà anche i dati relativi alle somme liquidate a seguito di procedure di pignoramento presso terzi, le somme corrisposte a titolo di indennità di esproprio, altre indennità e interessi nonché i dati relativi alle locazioni brevi.

Nello specifico all’interno della Certificazione Unica del 2018 (ex CUD) è stato predisposto un intero quadro per la certificazione dei redditi da locazioni brevi.

Come detto precedentemente il regime fiscale delle locazioni brevi è stato introdotto con l’articolo 4, del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.

Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni.

Al comma 5 del predetto articolo è previsto che i soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 dell’articolo 4, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento e al rilascio della relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del DPR n. 322 del 1998.

Ma come si compila tale certificazione?

Il quadro facente parte della CU 2018 relativa alla certificazione redditi delle locazioni brevi inizia con il punto 1. Tale punto 1 va compilato diversamente a seconda che l’esposizione dei dati nella certificazione unica avvenga in forma aggregata o in forma analitica:

• in caso di esposizione dei dati in forma aggregata, nel punto 1 va riportato il numero complessivo dei contratti stipulati relativi alla singola unità immobiliare;
• in caso di esposizione dei dati in forma analitica il punto 1 non deve essere compilato.

Per il punto 2 va barrata la casella se si tratta di un contratto che prevede la locazione dell’intera unità immobiliare.

Nel punto 3 barrare la casella se si tratta di un contratto che prevede la locazione parziale dell’unità immobiliare. Detto ciò è chiaro che i punti 2 e 3 sono alternativi fra di loro.

Nel punto 4 barrare la casella se nel contratto è previsto un periodo di locazione ricompreso nel 2018.

Nel punto 5 indicare il numero dei giorni della durata del contratto di locazione ricompresa nel periodo di riferimento.

I punti che vanno dal 6 al 13 contengono i dati relativi all’indirizzo dell’immobile, quindi comune, provincia, codice comune, indirizzo, n. civico, scala ed intero.

Tali indicazioni sono valide anche per i punti dal 106 al 113, dal 206 al 213, dal 306 al 313 e dal 406 al 413.

Ritornando all’indicazione del contenuto dei singoli punti, nel punto 14 va riportato l’importo del corrispettivo lordo mentre nel punto 15 l’importo della relativa ritenuta operata e versato con il codice tributo 1919.

L’importo della ritenuta indicata al punto 15 non può essere superiore al 21 per cento di quanto indicato al punto 14 e cioè del canone di locazione.

Quanto detto è valido anche per i campi 115, 215, 315 e 415.

Infine, nel punto 16 va barrata la casella se il percipiente al quale viene rilasciata la presente certificazione non è il proprietario dell’unità immobiliare locata.

Nel caso in cui è barrato il punto 16 non deve essere barrato il punto 4.

I punti da 101 a 118, da 201 a 218, da 301 a 318 e da 401 a 418 devono essere compilati in analogia alle istruzioni fornite nei punti a 1 a 16.

Qualora la comunicazione dei dati dei contratti di locazione breve si riferisca a contratti relativi alla stessa unità immobiliare e stipulati dallo stesso locatore, la comunicazione dei dati può avvenire anche in forma aggregata.

Tuttavia, una volta scelto il criterio di comunicazione dei dati (analitica o aggregata) lo stesso andrà utilizzato per tuti i contratti di locazione della singola unità immobiliare.

Il punto 1 “N. contratti locazione” deve essere compilato solo quando l’esposizione dei dati viene effettuata in forma aggregata.

Locazioni brevi a cavallo di due anni. Poniamo il caso che un contratto di locazione breve si riferisca ad un periodo che cade a cavallo tra il 2017 ed il 2018, in questo caso si dovranno compilare due distinti righi.

Inoltre, se il contratto di locazione riguarda anche giorni del 2018 andrà valorizzato il punto 4.

In particolare, nel rigo nel quale non è barrato il punto 4 riportare i giorni relativi al periodo d’imposta 2017, mentre nel rigo nel quale è barrato il punto 4 riportare i giorni relativi al periodo d’imposta 2018.

Il punto 5 “durata del contratto nell’anno di riferimento” deve essere sempre compilato. Nel caso di esposizione dei dati in forma aggregata, i giorni da riportare nel punto 5 devono essere conteggiati considerando una sola volta i periodi coincidenti.

Infine, in tema di compilazione della CU per le locazioni brevi, va fatta un’ulteriore considerazione in relazione ai tipi di reddito che si vanno a dichiarare.

La compilazione della CU segue il principio di cassa, quindi a fronte di un reddito percepito nasce in capo al sostituto l’obbligo di versamento delle relative ritenute e del rilascio della certificazione unica.

Tuttavia, quando si procede alla compilazione della CU è necessario coordinare il principio di cassa, con il principio seguito in base alla natura dei corrispettivi percepiti, tenuto conto della successiva tassazione in sede di dichiarazione dei redditi.

Infatti, i corrispettivi percepiti dalle locazioni brevi possono assumere sia la qualifica di redditi fondiari tassati per competenza che in alternativa quella di redditi diversi per i quali è prevista, ai fini della tassazione il principio di cassa.

Locazioni brevi nel 730

Le locazioni brevi sono una delle novità previste dal 730/2018. Come detto anche dalle istruzioni del modello 730/2018, è stata introdotta un’apposita disciplina fiscale per i contratti di locazioni di immobili ad uso abitativo, stipulati a partire dal 1° giugno 2017. Per vedere applicata tale disciplina l’immobile deve essere situato in Italia, inoltre la durata del contratto non deve superare i 30 giorni ed il contratto deve essere stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Il reddito derivante da tali locazioni e percepito nel 2017 andrà dichiarato nel 730/2018.

Il reddito derivante dalle locazioni brevi, cioè quelle di durata non superiore ai 30 giorni, costituisce:

• per il proprietario (o per il titolare di altro diritto reale) reddito fondiario e va indicato nel quadro B;
• per il sublocatore o il comodatario, reddito diverso e va indicato nel quadro D.

Il reddito derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario va tassato nell’anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo.

La normativa delle locazioni brevi ha modificato la tassazione del canone di locazione dell’immobile concesso in locazione dal comodatario per periodi non superiori a 30 giorni. Infatti in questo caso il reddito del canone di locazione per il comodatario rappresenta un reddito diverso da indicare nel quadro D, mentre il proprietario dell’immobile dovrà indicare nel quadro B solo la rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito.

Locazioni brevi nel quadro B del 730

Per le locazioni di durata inferiore a 30 giorni per finalità abitative e anche turistiche, dal 1° giugno 2017 è stata introdotta un’apposita disciplina fiscale per le locazioni di immobili ad uso abitativo, situati in Italia. Tali contratti devono essere, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Tale disciplina, di cui ampiamente parlato sopra, incide anche nella compilazione del modello 730/2018 in quanto i locatori devono dichiarare il reddito derivante dalle locazioni brevi.

A seconda però della qualifica del locatore, cioè se si tratta di proprietario piuttosto che di sublocatore o comodatario, vanno compilati distinti quadri del modello.

Il quadro B va compilato se il locatore è proprietario o titolare di altro diritto reale sull’immobile.

Il proprietario dell’immobile oggetto di contratto di locazione breve dichiara l’immobile nel quadro B del 730/2018.

Nella colonna 3 del quadro B modello 730/2018 va indicato il periodo di possesso, cioè per quanti giorni è stato posseduto l’immobile. Se l’immobile è stato parzialmente locato, quindi è stato locato per porzioni, i giorni in cui si è verificata la contemporanea locazione di porzioni dell’immobile vanno contati una sola volta.

Se il periodo di locazione è a cavallo di due anni, nel 730/2018 vanno riportati solo i giorni del periodo di locazione relativo all’anno 2017.

Per gli immobili locati attraverso contratti di locazione breve, quindi per periodi inferiori ai 30 giorni si può scegliere di aderire al regime di tassazione della cedolare secca. In questo caso l’ammontare da indicare nella colonna 5 è pari al 100% del corrispettivo lordo.

La somma quindi non va diminuita delle spese sostenute dal locatore e delle somme addebitate a titolo forfettario al locatario per prestazioni accessorie.

La somma va diminuita delle spese per servizi accessori solo se sono sostenute direttamente dal conduttore o sono a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei consumi effettivamente sostenuti.

Se si è in possesso della Certificazione Unica 2018 e il periodo di locazione si è interamente concluso nel 2017, riportare l’importo del corrispettivo indicato nel punto 14 del quadro Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018 qualora non risultano barrate le relative caselle del punto 4 (redditi 2018) e del punto 16 (locatore non proprietario).

Se risulta barrata la casella del punto 4, quindi ci si riferisce a locazioni brevi del 2018, l’importo indicato al punto 14, non deve essere riportato nella presente dichiarazione ma in quella relativa ai redditi 2018 da presentarsi nel 2019.

Se invece risulta barrata la casella del punto 16, l’importo va riportato nel rigo D4 del quadro D con il codice 10 del 730/2018, in quanto in presenza di reddito diverso percepito dal sublocatore o dal comodatario.

Per le locazioni avvenute nel 2017, l’importo della locazione breve va indicato anche se il corrispettivo lordo non è stato riscosso nel corso del 2017 e anche se non è presente nel quadro Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018.

Se il periodo di locazione è a cavallo di due anni (ad esempio dal 24 dicembre 2017 al 7 gennaio 2018), riportare solo l’importo del corrispettivo lordo indicato nel quadro Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018 relativo alle sole locazioni effettuate nel 2017.

Nel caso di più importi per locazioni brevi certificati nella “Certificazione redditi – locazione brevi” ovvero nel caso di più certificazioni, è necessario aggregare i dati con riferimento a ciascun immobile sommando gli importi presenti nel punto “importo corrispettivo” della CU (punti 14, 114, 214, 314 e 414) per i quali le relative caselle “2018” (punti, 4, 104, 204, 304 e 404) e “locatore non proprietario” (punti 16, 116, 216, 316 e 416) non risultano barrate.

In alternativa, se risulta più agevole, è comunque possibile esporre i dati nel quadro B analiticamente per singolo contratto.

Gli immobili concessi in comodato non devono essere dichiarati dal comodatario ma dal proprietario. In caso di locazioni brevi, il proprietario indica nella propria dichiarazione dei redditi gli immobili concessi in comodato, mentre il reddito relativo alle locazioni poste in essere dal comodatario deve essere dichiarato dal comodatario stesso nel quadro D in quanto reddito diverso.

Locazioni brevi nel quadro D del modello 730

Qualora il contribuente che dichiara il reddito derivante da una locazione breve è il sublocatore o il comodatario, questo percepisce un reddito diverso che va indicato nel quadro D del modello 730/2018.

Il quadro D del modello 730/18 è composto da due Sezioni:

• nella prima sezione il contribuente dichiara i redditi di capitale, i redditi di lavoro autonomo e i redditi diversi;
• nella seconda sezione, invece, vanno indicati i redditi soggetti a tassazione separata.

Per quanto riguarda i redditi derivanti da sublocazione breve e da locazione breve da parte del comodatario questi possono essere ricavati dalla Cu nel quadro Certificazione Redditi-Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018 e vanno indicati nel rigo D4 del modello D 730/2018 indicando nella colonna “3” il codice 10.

Ma come si compila il rigo D4 nel caso in cui il contribuente sia in possesso di un reddito diverso derivante da uno o più contratti di locazione breve?

Innanzitutto, bisogna ricordare che il nuovo regime fiscale prevede tra le altre cose due principali novità per i contribuenti che percepiscono redditi diversi.

La prima novità è la possibilità di optare per l’applicazione della cedolare secca anche per i redditi diversi derivanti da sublocazione breve o da locazione breve dell’immobile ricevuto in comodato.

La seconda novità invece è rappresentata dal fatto che i contratti di locazione breve che sono stati conclusi con l’intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, sono assoggettati ad una ritenuta del 21% se tali soggetti intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve.

Nel caso di opzione per l’applicazione della cedolare secca sulle locazioni brevi sarà necessario barrare la colonna 2 del rigo D4 del modello D 730/2018. La casella può essere barrata solo se nella colonna 3 risulta indicato il codice 10.

È importante dire che l’esercizio dell’opzione per il regime della cedolare secca per un contratto di locazione relativo a una porzione dell’unità abitativa obbliga all’applicazione della cedolare secca anche il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa unità abitativa.

Nella colonna 3 del rigo D4 va indicato il tipo di reddito, nel caso di reddito derivano dalla sublocazione di immobili ad uso abitativo per periodi non superiori a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa e dalla locazione, da parte del comodatario, dell’immobile abitativo ricevuto in uso gratuito, per la medesima durata si indicherà il codice “10”.

Nella colonna 4 del rigo D4 vanno indicati i redditi, nello specifico va indicato il reddito lordo percepito nel 2017. Se il reddito è stato percepito da locazioni brevi e quindi in colonna 3 è stato indicato il codice 10, nella colonna 4 va indicato l’importo riportato al punto 14 del quadro Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018 qualora risulti barrata la relativa casella del punto 16 che sta ad indicare locatore non proprietario.

Se il contribuente è in possesso di più quadri della Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018 o se sono compilati più righi dello stesso quadro, nella colonna 3 del rigo D4 va indicata la somma dei corrispettivi lordi incassati nel 2017.

I dati possono essere comunque esposti anche in forma analitica, indicando i redditi relativi a ciascuna locazioni in più moduli.

Nel caso di più importi per locazioni brevi certificati nella “Certificazione redditi – locazione brevi” ovvero nel caso di più certificazioni, è necessario sommare gli importi presenti nel punto “importo corrispettivo” della Certificazione Unica (punti 14, 114, 214, 314 e 414) per i quali la relativa casella “locatore non proprietario” (punti 16, 116, 216, 316 e 416) risulta barrata.

Nella colonna 5 vanno indicate le spese, cioè tutte quelle spese specificamente inerenti alla produzione dei redditi contraddistinti dai codici 1, 2, 3 e 10. Si ricorda che non sono deducibili le spese relative alla c.d. indennità di rinuncia

Nella colonna 6 (ritenute) del rigo D4 del quadro D modello 730/2018 indicare l’importo delle ritenute di acconto subìte. Se nella colonna 3 è stato indicato il codice 10, non bisogna indicare l’importo delle relative ritenute in quanto le stesse devono essere riportate nello specifico rigo F8 della Sezione VII del quadro F.