Ogni anno i contribuenti possono presentare il modello 730 per dichiarare i propri redditi e fruire delle agevolazioni fiscali. Oltre alle detrazioni fiscali, il modello 730 permette di beneficiare di crediti d’imposta relativi a diversi tipi di spesa effettuati dal contribuente. E’ previsto nel modello 730/2017 il quadro G riguardante i crediti d’imposta all’interno del quale è possibile beneficiare del Credito riacquisto prima casa.

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa è uno dei crediti d’imposta relativi ai fabbricati (l’altro credito d’imposta è il credito per i canoni di locazione non percepiti dagli inquilini).

Cos’è e come funziona il credito d’imposta per riacquisto prima casa

Il credito d’imposta per riacquisto prima casa spetta al contribuente che vende l’abitazione in precedenza comprata con i benefici relativi “alla prima casa” ed entro un anno ne acquista un’altra sempre con le agevolazioni della “prima casa”. In questo caso il contribuente ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto.

Tale credito non può superare l’imposta dovuta calcolata in base al nuovo acquisto, ma se ne può usufruire anche nel caso in cui il secondo acquisto avvenga tramite permuta o appalto.

Come si utilizza il credito d’imposta

Il contribuente che beneficia del credito d’imposta per il riacquisto di prima casa può scegliere di utilizzarlo in diverso modo:

• in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto; per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, sulle successioni e donazioni dovute su denunce e atti presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell’Irpef dovuta sulla base delle risultanze della prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto;
• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 utilizzando il codice tributo 6602.

Bisogna però fare una precisazione e cioè, se il contribuente decide di utilizzare il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto e tale utilizzo risulti parziale, cioè se residua un importo a credito tale importo potrà essere solo ed esclusivamente utilizzato per diminuire l’Irpef risultante dalla prima dichiarazione dei redditi o dal primo 730 successivo all’acquisto della nuova casa oppure in compensazione.

Quindi il contribuente non potrà utilizzare il credito residuo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito.

Il contribuente che decide di fruire del credito d’imposta in detrazione dell’imposta di registro deve comunicare tale volontà al momento dell’acquisto del nuovo immobile e quindi nell’atto di acquisto dovrà fare richiedere espressamente di vedersi riconosciuto il credito indicando anche tutti gli elementi necessari per determinarlo.

Cosa serve indicare nell’atto di acquisto

Il contribuente che decide di utilizzare il credito d’imposta in detrazione dell’imposta di registro dovrà indicare:

• gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata pagata l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata;
• l’ammontare dell’imposta di registro o dell’IVA;
• qualora sia stata pagata Iva in misura ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa, è necessario fornire la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo;
• nell’ipotesi in cui risulti corrisposta l’Iva sull’immobile alienato, produrre le relative fatture;
• indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.

Quando il credito d’imposta per riacquisto prima casa non spetta

Ci sono tuttavia una serie di casi in cui non è possibile usufruire del credito d’imposta. Qualora il contribuente rientri in uno dei seguenti casi non può vedersi riconosciuto il beneficio del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. Ciò accade quando:

• sull’acquisto precedente è stato perso il beneficio prima casa; il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria e quindi senza usufruire del beneficio “prima casa”;
• l’immobile acquistato con il nuovo acquisto non ha i requisiti di “prima casa”;
• viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.

Se il contribuente acquista la nuova casa prima di vendere la casa già posseduta. Abbiamo già detto che il contribuente che acquista una nuova casa che ha le caratteristiche per essere considerata “prima casa” entro un anno dalla vendita della prima casa già precedentemente acquistata, può godere di un credito d’imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

Tuttavia può accadere che il soggetto provveda a comprare la nuova casa prima di vendere quello già in suo possesso, in questo caso l’Agenzia delle Entrate con circolare 12/E chiarisce che il credito di imposta spetta al contribuente anche nell’ipotesi in cui il soggetto acquisti la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.

Resta ferma però che al momento dell’acquisto del nuovo immobile con le agevolazioni della “prima casa” il contribuente potrà fruire del credito di imposta per l’imposta dovuta nel limite dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposte all’atto di acquisto dell’immobile oggetto del primo acquisto.

Agevolazioni per la “prima casa”: i requisiti

Ma quali sono i requisiti che un immobile deve possedere per essere considerato prima casa? I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono due. Il primo che l’abitazione non deve essere di categoria catastale A1, A8 o A9.

Le categorie catastali ammesse alle agevolazioni prima casa sono: A/2 (abitazioni di tipo civile) – A/3 (abitazioni di tipo economico) – A/4 (abitazioni di tipo popolare) – A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) – A/6 (abitazioni di tipo rurale) – A/7 (abitazioni in villini) – A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi);

Sempre ai fini del diritto all'agevolazione, l’immobile deve essere ubicato:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune dell’immobile deve essere comunicata nell’atto di acquisto. Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento. Tale circostanza non opera per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia;
• se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive (circolare 2 marzo 1994, n. 1);
• se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
• se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o può essere autocertificata dall’interessato mediante autocertificazione resa nell’atto di acquisto (ai sensi dell’articolo 46 del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445)

Per richiedere i benefici fiscali il compratore, nell’atto di acquisto, deve dichiarare:

• di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Qualora tali dichiarazioni siano omesse nell’atto di compravendita, vanno comunicate con atto integrativo.

 

L'agevolazione spetta anche per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione se destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell’abitazione principale beneficiaria delle agevolazioni da prima casa. Questo avviene anche quando la pertinenza è acquistata con un atto separato.

Il beneficio però spetta solo per le pertinenze rientranti nelle categorie C/2, C/6 e C/7, ed è fruibile limitatamente a una pertinenza per categoria catastale.

Credito riacquisto prima casa e pertinenza

Abbiamo quindi chiarito che i soggetti che vendono l’abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni da “prima casa” possono beneficiare di un credito d’imposta per riacquisto di prima casa se nel limite di un anno acquistano un’altra abitazione avente i requisiti di “prima casa”.

 

Cosa accade se viene acquistata con atto separato una pertinenza? L’agevolazione relativa alla “prima casa” è disciplinata dalla nota II-bis, dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131. Tale norma stabilisce che: “ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o consuntivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

1. che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
2. che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
3. che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all'articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, all'articolo 2 del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile 1985, n. 118, all'articolo 3, comma 2, della legge 31 dicembre 1991, n. 415, all'articolo 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all'articolo 2, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 luglio 1992, n. 348, all'articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 settembre 1992, n. 388, all'articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 novembre 1992, n. 455, all'articolo 1, comma 2, del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75 e all'articolo 16 del decreto-legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243.”

La norma continua stabilendo che “Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato (…)."

Quindi leggendo la norma sopra riportata è chiaro che il regime agevolativo della "prima casa" può essere applicato per l’acquisto di abitazioni non di lusso e alle relative pertinenze anche se acquistate con atto separato, sempreché ne sussistano le condizioni.

Come compilare il Rigo G1 del quadro G del 730/2017

Nel modello 730/2017 è previsto un apposito quadro in cui riportare tutti i crediti d’imposta di cui si ha diritto. Il quadro in oggetto è il quadro G, tale quadro è diviso in varie sezioni. La sezione I del quadro G include i crediti d’imposta relativi ai fabbricati.

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa è indicato al rigo G1. Tale rigo deve essere compilato dai contribuenti che hanno maturato un credito d’imposta a seguito del riacquisto della prima casa.

Chi non deve compilare il rigo G1. Questo rigo non deve essere compilato da coloro che hanno utilizzato il credito di imposta:

• per ridurre l’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina;
• per ridurre le imposte di registro, ipotecarie e catastali, oppure le imposte sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.

Nella colonna 1 del rigo G1 va riportato il “Residuo precedente dichiarazione” e cioè il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa che non ha trovato capienza nell’imposta che risulta dalla precedente dichiarazione, indicato nel rigo 131 del prospetto di liquidazione (mod. 730-3) del mod. 730/2016, o nel rigo RN47, col. 11, del mod. UNICO PF 2016.

Nella colonna 2 del rigo G1 va riportato il “Credito anno 2016”: cioè va indicato il credito d’imposta maturato nel 2016.

Il credito è pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato; tale importo non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta in relazione al secondo acquisto.

Il credito d’imposta, riportabile nel 730/2017, spetta quando ricorrono le seguenti condizioni:

• l’immobile è stato acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa, nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2016 e la data di presentazione della dichiarazione dei redditi;
• l’acquisto è stato effettuato entro un anno dalla vendita di un altro immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa oppure se la vendita dell’altro immobile acquistato usufruendo dell’agevolazione prima casa è effettuata entro un anno dall’acquisto della nuova prima casa;
• i contribuenti interessati non sono decaduti dal beneficio prima casa.

Il credito d’imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l’abitazione da imprese costruttrici in base della normativa vigente fino al 22 maggio 1993. In base a tale normativa il contribuente non  usufruiva delle agevolazioni per la “prima casa”; ora tale contribuente può beneficiare del credito d’imposta purché dimostri che alla data di acquisto dell’immobile ceduto era comunque in possesso dei requisiti necessari per poter godere delle agevolazioni riguardanti la prima casa e che questa circostanza risulti nell’atto di acquisto dell’immobile per il quale il credito è concesso.

Nella colonna 3 del rigo G1 va riportato il “Credito compensato nel modello F24” cioè il credito d’imposta utilizzato in compensazione nel modello F24 fino alla data di presentazione del 730/2017.