cedolare secca contratti di locazione a canone concordato

Il Governo Renzi nel suo Piano casa ha ridotto la cedolare secca al 10% sugli affitti in caso di canone concordato, ossia l’opzione che consente al proprietario locatore di un immobile di pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef sui redditi derivanti dai contratti di locazione stipulati. La riduzione è del 5%, visto che la misura prevista era del 15% e riguarda specificamente i canoni concordati, e non gli affitti a canone libero, consentiti nei comuni con carenze di disponibilità abitativa o ad altra tensione abitativa, previsti in appositi elenchi. L’agevolazione è importante e potrebbe portare ad un sensibile aumento delle opzioni per la cedolare secca.

La cedolare secca sugli affitti è un regime di imposizione fiscale sui redditi da locazione al quale il proprietario dell’immobile, quindi il locatore può optare risparmiando sulle imposte dovute. Si tratta di un regime facoltativo e sostitutivo dell’imposta Irpef e delle addizionali regionali e comunali, ovviamente per la parte derivante dal reddito dell’immobile (quindi non su altri redditi come quello da lavoro dipendente, autonomo, di impresa o da pensione). La cedolare secca non riguarda il reddito dell’inquilino, quest’ultimo può solo beneficiare del risparmio sull’aggiornamento Istat del canone di locazione.

Oltre al risparmio sull’imposta sul reddito per le persone fisiche (IRPEF), il contribuente locatore, proprietario o titolare di diritto reale sull’immobile concesso in affitto per uso abitativo non paga neanche l’importa di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione, invece.

Il presupposto per applicare la cedolare secca è che le locazioni devono riguardare un immobile destinato ad uso abitativo, quindi non può riguardare le unità immobiliari affittate nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo. Niente cedolare secca per gli immobili affittati ai professionisti, alle attività commerciali, uffici o negozi.

Necessario rinunciare all’aggiornamento Istat del canone di locazione. Fin qui i vantaggi abbiamo descritto i vantaggi consistenti in risparmi d’imposta per il locatore. Ma c’è una rinuncia importante che è un vantaggio per l’inquilino e quindi incentiva l’opzione:  La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

L’imposta sostitutiva dell’Irpef, che è il vero vantaggio sul quale il contribuente proprietario dell’immobile da locare deve fare i propri ragionamenti, dipende dal tipo di canone di locazione annuo, se canone concordato o libero.

Il canone libero è il canone stabilito dalle parti, dal locatore e l’inquilino, secondo il mercato del settore degli affitti, mentre il canone concordato è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale. Quest’ultimo canone concordato risulta più contenuto rispetto agli ordinari prezzi correnti o di mercato ed è attivabile solo in determinati Comuni o in determinati casi, che vedremo in seguito. In entrambi casi, sia canone libero che concordato, è possibile optare per la cedolare secca, ma con una diversa aliquota e quindi una diversa convenienza economica.

La normale imposta sostitutiva a titolo di cedolare secca, sempre per chi opta, è pari ad un’aliquota del 21%. E questa è la misura percentuale prevista per il canone libero, i canoni di locazione stabiliti tra le parti, sui quali c’è anche diritto all’aggiornamento Istat del canone da parte del proprietario o titolare di diritto reale sull’immobile. Sui contratti di locazione a canone concordato c’è stato l’intervento del Governo Renzi e la riduzione di aliquota, vediamo tale novità.

SOMMARIO:
La cedolare secca del 10%
Vantaggi economici
Da canone libero a canone concordato
Le principali informazioni sulla cedolare secca
Cedolare secca e 730, detrazioni fiscali e oneri deducibili
Come fare l’opzione per la cedolare secca
La registrazione dei contratti di locazione

La cedolare secca al 10%

Se l’imposta sostitutiva sui canoni di locazione annuo stabiliti dalle parti è pari all’aliquota del 21%, per i contratti di locazione a canone concordato è ora prevista un’aliquota ridotta del 10%. Si tratta di una riduzione prevista con l’entrata in vigore del Decreto Legge n. 47 del 28 marzo 2014 contenente le “Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015”. La cedolare secca resterà al 10% per i canoni concordati nel quadriennio 2014-2017.

Quali sono i contratti di locazione agevolati. L’aliquota ridotta della cedolare secca al 10% è prevista per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

L’aliquota è stata ridotta, come accennato, dal Decreto Legge n. 47 del 2014 del Governo Renzi, ma nel 2013 l’aliquota per questi contratti era già stata ridotta al 15% dal Decreto Legge n. 102 del 2013. L’originaria misura era del 19%.

I contratti a canone concordato agevolati con la cedolare secca al 10% sono quelli con la formula “3+2” (quindi tre anni più due). Sono stipulabili solo nei Comuni di cui sopra, quindi ad altra tensione abitativa oppure nei Comuni con carenze di disponibilità abitativa e devono rispettare gli accordi territoriali tra sindacati degli inquilini e associazioni della proprietà. Come già detto più volte il canone, compreso tra un minimo e un massimo fissato dagli accordi, è generalmente inferiore a quello di mercato (a canone libero). Ma la fiscalità agevolata, come vedremo, può portare alla scelta del canone concordato dopo l’abbattimento al 10% dell’aliquota della cedolare secca.

Opzione per la cedolare secca al 10% nel caso di un canone concordato in corso. In molti casi, vista la percentuale ridotta al 15% nel 2013, il proprietario ha già optato per un contratto a canone concordato e quindi tale canone è in corso. In questi casi il proprietario può optare per la cedolare secca al 10% entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro annuale. In questo caso va inviata la raccomandata all’inquilino nella quale si rinuncia all’aggiornamento Istat e poi è necessario inviare all’Agenzia delle Entrate il nuovo RLI.

Cedolare secca già attivata per un canone di locazione concordato. Se il proprietario dell’alloggio concesso in affitto ha già optato per la cedolare secca, può fruire della riduzione dal 15% al 10% disposta dal Decreto Legge n. 47 del 2014. Lo sconto è automatico sugli affitti maturati dal 1 gennaio 2014.

Vantaggi economici della cedolare secca

L’introduzione della cedolare secca ha prodotto un boom di registrazioni dei canoni di locazione all’Agenzia delle Entrate, con esercizio dell’opzione per l’agevolazione fiscale, anche per effetto dell’emersione di molti affitti in nero. Coloro che stipulano un contratto a canone libero, non interessato dall’aliquota agevolata del 10% come abbiamo visto, comunque pagano un’imposta sostitutiva dell’Irpef del 21%. Ma il vantaggio è comunque importante, in quanto il reddito derivante dall’incasso dei canoni di locazione non concorre a formare il reddito complessivo imponibile ai fini Irpef. Ne consegue che non si cumula con gli altri redditi e non viene tassato con l’aliquota più alta applicata, per scaglioni di reddito, in caso di applicazione della normativa sull’imposta sul reddito delle persone fisiche.

L’Irpef ha i seguenti scaglioni di reddito: il 23% sul reddito da 0 a 15.000 euro; il 27% sul reddito oltre 15.000 euro e fino a 28.000 euro; il 38% sul reddito oltre i 28.000 euro e fino a 55.000 euro; il 41% per i redditi oltre 55.000 euro e fino a 75.000 euro; il 43% per i redditi oltre i 75.000 euro. Con queste aliquote Irpef, tutte più elevate della percentuale della cedolare secca (che è il 21% per il canone libero e il 10% per il canone concordato), è chiaro che la cedolare secca conviene sostanzialmente in moltissimi casi, anche per se il reddito da contratto di locazione si aggiunge ad un reddito da lavoro dipendente o da pensione, il risparmio è la differenza tra l’aliquota più alta raggiunta e la percentuale della cedolare secca.

Esempio. Se un lavoratore possiede 28.000 euro di imponibile lordo Irpef annuale in busta paga e poi affitta un proprio immobile con canone libero per 10.000 euro annui, su questi 10.000 euro pagherebbe ai fini Irpef il 38%, optando per la cedolare secca il 21%. Se opta per un canone concordato, anche se potrebbe scendere il canone di 10.000 euro, c’è da verificare se l’11% di risparmio (passa dal 21% al 10% di imposta sostitutiva a titolo di cedolare secca) è superiore alla riduzione di canone, applicando quello concordato.

Canone concordato o canone libero: la scelta economica. Il libero mercato immobiliare ha registrato un vistoso calo dovuto alla crisi economica. Ciò ha avuto conseguenze anche sugli affitti: è sempre più difficile affittare un immobile ad un costo mensile alto di affitto. Ne consegue che la differenza, che prima era consistente e nell’ordine del 30%, tra il canone libero e il canone concordato si è molto ridotta. A questo si aggiunge un 11% di risparmio Irpef sul canone concordato, dopo la riduzione al 10% dell’aliquota ridotta, come disposto dal Governo Renzi.

Come già detto, considerate queste novità, chi intende verificare la convenienza tra canone libero e canone concordato, deve procurarsi le tabelle con gli accordi territoriali rinvolgendosi al Comune e verificare gli importi dei canoni concordati rispetto al canone libero che secondo mercato è indicato o probabile per affittare l’immobile. Ed andrà fatto un calcolo di convenienza economica. Va considerata anche la rinuncia all’aggiornamento Istat del canone di locazione in caso di canone di locazione libero o concordato con opzione per la cedolare secca.

Quando la cedolare secca può non convenire. Nella maggior parte dei casi la cedolare secca conviene, soprattutto per coloro che hanno oltre al reddito da canone di locazione un reddito di lavoro dipendente, autonomo o da pensione. Il cumulo, come abbiamo visto, fa preferire la cedolare secca (che evita il cumulo dei redditi stessi, appunto). Diverso è il caso del contribuente che ha solo nel reddito da locazione il proprio reddito complessivo annuale. Mentre chi ha altri redditi può fruire delle detrazioni fiscali (come ad esempio quelle per spese mediche), o degli oneri deducibili dal reddito, chi non ha altri redditi al di fuori di quello da canone di locazione, optando per la cedolare secca perde il diritto alle agevolazioni fiscali derivanti dalle detrazioni fiscali e dagli oneri deducibili dal reddito, che abbattono l’Irpef da pagare. Bisogna verificare se conviene la cedolare secca e la sua aliquota definitiva del 21%, o del 10%, oppure la normale applicazione dell’Irpef (al 23%, al 27% ecc..) ma con le detrazioni fiscali e gli oneri deducibili ad abbattimento del reddito o dell’imposta lorda.

Vantaggi economici per chi ha già optato per la cedolare secca. Per chi ha già in corso un contratto a canone concordato agevolato ottiene il vantaggio economico del risparmio del 5%, grazie alla riduzione dell’aliquota dal 15% al 10%. E tale agevolazione fiscale sarà fruibile in sede di dichiarazione dei redditi, modello 730 2014 o Unico 2014 PF. Il risparmio è sull’acconto.

L’opportunità di fruire del risparmio è anche per coloro che stanno per stipulare un nuovo contratto di locazione. Chi esercita l’opzione per la cedolare secca al 10% stipulando un contratto con canone concordato può fruire dell’agevolazione, così come è possibile fruirne in sede di rinnovo del canone concordato.

Contratti a canone libero: per il passaggio alla cedolare secca al 10% necessaria una disdetta anticipata

Coloro che hanno stipulato un contratto di locazione a canone libero, quindi senza optare per il canone concordato, e sono molti, possono approfittare della nuova aliquota ridotta del 10% ma solo se c’è il passaggio al canone di locazione concordato (ovviamente per gli immobili che rientrano nei casi previsti). Per ottenere l’importante agevolazione fiscale, è necessario affrontare passaggi più difficoltosi rispetto a coloro che hanno già optato per la cedolare secca. Si tratta del caso, quindi, di coloro che hanno affittato un immobile senza cedolare secca e che quindi pagano l’Irpef in maniera ordinaria.

Per optare per la cedolare secca al 10% (che è sempre a discrezione del locatore) e quindi al canone di locazione concordato è necessaria una disdetta anticipata del contratto con l’inquilino e la stipula di un nuovo contratto. Questa operazione presuppone un ovvio accordo con l’inquilino per la risoluzione anticipata. L’inquilino dovrà accettare anche una diversa durata del contratto, che nel caso del canone concordato è la formula “3+2”, rispetto alla formula “4+4”. Non è possibile operare diversamente.

L’inquilino però potrà beneficiare della rinuncia all’aggiornamento Istat del canone di locazione, prevista in caso di opzione per la cedolare secca. Una volta ottenuto l’accordo, il proprietario locatore deve provvedere a registrare l’opzione per la cedolare secca. Vediamo ora le principali informazioni sulla cedolare secca.

Le principali informazioni sulla cedolare secca

Dopo aver approfondito soprattutto le novità sulla riduzione al 10% dell’aliquota ridotta della cedolare secca in caso di stipula di un canone di locazione concordato, affrontiamo una panoramica sulle principali informazioni sulla cedolare secca, sia per i canoni liberi che quelli concordati, secondo le indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate.

Chi può scegliere la cedolare secca. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate, possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili è possibile l’opzione per la cedolare secca. L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Durata della cedolare secca. Le regole della cedolare secca si applicano per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

La possibilità di revoca della cedolare secca. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Cedolare secca, modello 730, detrazioni fiscali  e oneri deducibili

Un aspetto importante è il rapporto della cedolare secca con le detrazioni fiscali e gli oneri deducibili dal reddito, che sono le agevolazioni fiscali previste dal TUIR nel calcolo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF). La cedolare secca è un regime agevolato, un imposizione fiscale agevolata che sostituisce, con le sue aliquote, l’imposta Irpef.

Cedolare secca, detrazioni fiscali e oneri deducibili. Ci sono alcuni aspetti da sottolineare in merito alle detrazioni fiscali e gli oneri deducibili, le agevolazioni fiscali di cui il contribuente fruisce normalmente in sede di presentazione del modello 730 (quadro E – Oneri e Spese). Sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni fiscali.

Inoltre il reddito assoggettato a cedolare secca (quindi quello relativo all’incasso dell’affitto, i canoni di locazione) deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Effetti della cedolare sul reddito del contribuente (anche ai fini della presentazione del modello 730). I vantaggi sono tutti nell’esclusione dal reddito complessivo ai fini Irpef, pertanto il reddito derivante dall’incasso dei canoni di locazione non si cumulano con gli eventuali redditi derivanti dal lavoro autonomo o dipendente o da pensione. Quindi in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi, modello 730 per la maggior parte dei contribuenti, o modello Unico per i titolari di partita Iva soprattutto.

Ai fini dichiarativi, va precisato che la cedolare secca si applica solo a partire dall’annualità per la quale si è fatta valere l’opzione all’Agenzia delle Entrate. Essa coincide con le annualità contrattuali. Se si è optato per la cedolare secca nel 2014, è necessario pagare l’acconto Irpef di luglio sulla base del canone sottoposto ad Irpef. Non andrà invece versato l’acconto sulla cedolare secca.  Nel 2015 invece si pagherà il saldo della cedolare secca per il 2014 più l’acconto della cedolare secca per il 2015. 

Come e quando fare l’opzione per la cedolare secca

Chiariti tutti gli aspetti economici e relativi ai requisiti per optare per la cedolare secca sia per i canoni di locazione liberi che concordati, vediamo ora come esercitare l’opzione per la cedolare secca.

La registrazione del contratto e l’opzione per la cedolare secca. Per la cedolare secca il proprietario dell’immobile può optare sia all’atto della registrazione del contratto, sia negli anni successivi (per gli affitti pluriennali ovviamente). Se il proprietario dell’immobile non esercita l’opzione per la cedolare secca, il contratto di locazione segue il regime ordinario ai fini fiscali. Quindi sul reddito percepito dal contratto di locazione va pagata l’imposta Irpef, le imposte di registro e di bollo.

Come si sceglie la cedolare secca. Alla registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione dell’atto stesso. L’opzione nelle annualità successive va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando il modello RLI. Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga.

Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Obbligo di comunicazione all’inquilino: la raccomandata di rinuncia all’aggiornamento del canone. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat. Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.

La registrazione dei contratti di locazione

Secondo quanto previsto dalla normativa e dall’Agenzia delle Entrate, il contratto di locazione può essere registrato seguendo una delle seguenti modalità:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici;
  • richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI (fino al 31/3/2014, in alternativa al modello RLI, era possibile presentare il modello 69);
  • incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell'edificio (APE). La copia dell'APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Decreto Legge n.  145 del 2013). Affrontiamo ora un po’ di giurisprudenza in merito, soprattutto riguardo alla mancata registrazione dei contratti di locazione. 

La nullità del contratto di locazione per la mancanza di registrazione. La nullità del contratto in questi casi è oggetto di numerose polemiche. Se il contratto di locazione non si registra è nullo, come si armonizza questo principio tributario con il sistema del codice civile, , quale è la (reale) natura giuridica di tale nullità, quali strumenti ha il conduttore a propria difesa. Vediamo l’approfondimento sulla nullità del contratto di locazione per mancanza di registrazione.

L’omessa registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo: Decreto Legislativo 14.03.2011 n. 23. La mancata registrazione comporta che il canone di locazione è quantificato in una somma pari al triplo della rendita catastale e il termine di durata del contratto parte dalla data di registrazione (in altri termini il calcolo dei termini per la disdetta parte dalla registrazione del contratto e non dalla stipula). Per maggiori informazioni vediamo l’omessa registrazione del contratto di locazione.

Locazione: incostituzionali le sanzioni per l’omessa registrazione. La Corte Costituzionale con sentenza del 14.03.2014 n. 50 ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 3 comma 8 e 9 del Decreto Legislativo del 14.03.2011 n. 23 che modificava il canone e la durata, quando il contratto di locazione ad uso abitativo non è registrato o è registrato parzialmente o in presenza di contratti di comodato fittizi. Per maggiori informazioni vediamo l’incostituzionalità delle sanzioni per omessa registrazione dei contratti di locazione.