IMU 2018 guida

Scade lunedì 17 dicembre 2018 il termine per il pagamento del saldo IMU 2018. Il pagamento va effettuato con il modello F24. Anche quest’anno la normativa IMU è ampia e complessa, tenuto conto che trattandosi di un’imposta comunale bisogna anche andare a controllare eventuali particolarità di un comune rispetto ad un altro.

Inoltre, bisogna fare sempre attenzione a particolari agevolazioni, esenzioni che possono essere state introdotte da un anno all’altro, anche riguardo al calcolo IMU 2018 in acconto e saldo.

Per coloro che si apprestano al pagamento dell’IMU, forniamo tutte le indicazioni per effettuare questo adempimento.

Che cos’è l’IMU

Prima di affrontare l’argomento IMU studiandone la normativa e le caratteristiche, cerchiamo innanzitutto di capire cos’è l’IMU. L’acronimo IMU sta per Imposta Municipale Unica, ad indicare quindi un’imposta di tipo “municipale”, il cui pagamento finanzia il Comune. L’imposta è pagata sugli immobili ubicati in quel determinato comune ed il gettito va a finire nelle casse comunali. Non a caso, nonostante la normativa IMU abbia valenza nazionale, la legge deroga poi ai comuni la possibilità di definire le aliquote (entro un tetto massimo percentuale) e le eventuali detrazioni.

I comuni infatti, ogni anno, pubblicano sul sito del MEF le proprie delibere in materia di IMU (ma anche di TASI) in cui sono esplicitate aliquote, detrazioni e non solo. Qualora per un anno il comune non deliberi si farà riferimento alla delibera dell’anno precedente.

L’imposta è dovuta per anni solari in proporzione alla quota di possesso e ai mesi in cui l’immobile è stato posseduto. È computato come mese intero, il possesso per almeno 15 giorni di un mese.

Chi deve pagare l’IMU

Il presupposto impositivo dell’IMU è il possesso dell’immobile, da qui si intuisce quindi che saranno sicuramente obbligati al pagamento dell’imposta e quindi sono soggetti passivi IMU i proprietari dell’immobile, ma non solo: anche i titolari di diritti reali di godimento, i locatari finanziari ed i concessionari.

Sono infatti soggetti passivi IMU:

  • Il proprietario di immobili (sui quali non grava usufrutto);
  • l’usufruttuario;
  • il titolare del diritto d’uso;
  • il titolare del diritto di abitazione;
  • il titolare del diritto di enfiteusi;
  • il titolare del diritto di superficie;
  • il concessionario di aree demaniali;
  • l’utilizzatore in caso di leasing.

Sempre in merito alla normativa IMU sulla casa coniugale, in materia di diritto d’abitazione c’è da dire che in caso di decesso di uno dei due coniugi, l’IMU dovrà essere pagata dal coniuge superstite. Per gli altri beni lasciati in eredità dal defunto pagheranno tutti gli eredi in relazione alla quota di eredità.

Sono esclusi dal pagamento dell’IMU i seguenti soggetti:

  • nudo proprietario;
  • inquilino dell’immobile;
  • la società di leasing concedente;
  • il comodatario;
  • l’affittuario di un’azienda in cui è compreso un immobile.

In caso di comproprietà di un immobile, l’imposta va versata da ciascun comproprietario in base alla quota di possesso dell’unità immobiliare. Alcuni enti consentono il versamento cumulativo da parte di una sola delle due parti.

Imu: su quali immobili si paga

L’imposta municipale propria (IMU) è dovuta in caso di possesso di immobili, ivi compresa l’abitazione principale delle sole categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e le pertinenze della stessa.

Tranne che per queste categorie catastali, quindi, l’IMU non è dovuta sull’abitazione principale o prima casa.

È inoltre dovuto qualora si posseggano aree fabbricabili, terreni agricoli ed è dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, dal concessionario nel caso di concessione di aree demaniali e dall’utilizzatore in caso di leasing.

Ma procediamo con ordine.

Innanzitutto, l’IMU viene versata al comune dove si trova l’immobile attraverso modello F24. Sono tassabili ai fini IMU non solo i beni delle persone fisiche, ma anche quelli in possesso di imprese e professionisti. 

Il presupposto dell’IMU è il possesso degli immobili, quindi sono assoggettati ad IMU tutti gli immobili, dove per immobili si intendono: i fabbricati, i terreni agricoli e le aree edificabili.

All’interno di tali categorie vi saranno poi situazioni di esenzione.

L’IMU non è dovuta infatti per tutte le abitazioni principali, (cat. A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) dove per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Come già accennato precedentemente l’imposta è dovuta per anni solari in misura proporzionale alla quota ed ai mesi dell’anno in cui si è protratto il possesso. Il possesso per almeno 15 giorni in un mese equivale a mese intero.

Si continua a pagare l’IMU, invece, sulle abitazioni di lusso anche se principali di categoria catastale A/1, A/8, A/9 con aliquota ridotta fissata allo 0,4% e detrazione pari a 200 euro entrambe modificabili dal Comune.

Per quanto riguarda i terreni agricoli, questi sono tassati in base al reddito dominicale rivalutato del 25% con moltiplicatore 135.

Fanno parte, inoltre, di fattispecie imponibili ai fini IMU le aree edificabili intese come “l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità”. Per le aree edificabili la base imponibile è costituita dal valore venale del terreno in comune commercio.

Esenzione Imu 2018

In merito a quanto detto fino a questo punto, è chiaro che l’IMU colpisce tutti gli immobili posseduti a svariato titolo. Tuttavia, vi sono molteplici casi di esenzione e quindi per determinate categorie di immobili l’IMU non è dovuta.

Sono esenti dal pagamento dell’IMU:

  • tutte le abitazioni principali, di categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7;
  • le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari, ivi incluse le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica;
  • i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, la casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • un unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate, Forze di polizia ad ordinamento militare e ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco;
  • una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all'Anagrafe degli italiani residenti all'estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, ma che non risulti locata o data in comodato d'uso;
  • i fabbricati di categoria catastale E come stazioni per servizi di trasporto, fari, semafori, torri;
  • esenzione per fabbricati di enti pubblici adibiti ad attività istituzionale e per le altre fattispecie (art. 7, D.lgs. 504/1992) come fabbricati destinati al culto, Santa Sede, utilizzati per scopi non commerciali.

A discrezione del comune, si può deliberare di equiparare all’abitazione principale e, quindi rendere esente, l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto, ma non locata, da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente.

Sono inoltre esenti dal pagamento dell’IMU i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali. Sono esenti anche i terreni dei comuni montani.

Agevolazioni IMU

Oltre ai casi di esenzione vera e propria degli immobili dall’applicazione dell’IMU sono previste agevolazioni per determinate categorie di immobili.

È infatti prevista una riduzione del 50% della base imponibile per:

  • i fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili (risultate da dichiarazione di un tecnico comunale o attraverso autocertificazione del contribuente) per il periodo in cui sussistono tali condizioni;
  • i fabbricati ad interesse storica o artistico, di cui all’art. 10 D.lgs. 42/2004.

È inoltre prevista la riduzione del 50 per cento della base imponibile Imu per le unità immobiliari concesse in comodato d’uso ai parenti di primo grado (genitori e figli) che la destinano ad abitazione principale.

Per detta unità immobiliare è prevista dalla legge la riduzione del 50% della base imponibile, tranne per le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e sempreché:

  • il contratto di comodato sia registrato;il comodante possieda un solo immobile in Italia;
  • il comodante risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato.

La riduzione della base imponibile si applica anche nel caso in cui il comodante possieda nello stesso comune un altro immobile che sia però abitazione principale e non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Inoltre, l’IMU non è dovuta per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita e considerati quindi beni merce fintanto che non siano in locati e per i fabbricati rurali ad uso strumentale.

IMU e TASI sugli immobili locati a canone concordato: per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta, determinata in seguito all’applicazione dell’aliquota stabilita dal comune, è ridotta al 75 per cento.

È infine prevista una detrazione di 200 euro per le case popolari.

Calcolo IMU 2018

Per calcolare l’IMU è necessario consultare le delibere approvate dal Comune entro il 30 luglio e pubblicate sul sito del Comune ma anche sul sito del MEF. Nella delibera ci sono le aliquote, le eventuali detrazioni o agevolazioni.

Se il Comune non ha approvato nulla entro quella data o l'ha pubblicata dopo il 28 ottobre, si pagherà sulla base delle aliquote dell’anno precedente, quindi semplicemente pagando nuovamente lo stesso importo pagato l’anno prima. Per controllare le delibere bisogna andare sul sito del dipartimento delle finanze.

La base imponibile sulla quale si calcola l’IMU è la rendita catastale. Il proprietario deve reperire il dato da una visura catastale aggiornata da cui desumere i dati dell’immobile. La rendita catastale ricavata deve essere rivalutata del 5%. Sull’importo ottenuto moltiplicando la rendita catastale per 1,05 va moltiplicato per un coefficiente che varia in base al tipo di immobile. Per le abitazioni il coefficiente è 160. L’importo ottenuto è la base sulla quale applicare le aliquote comunali e le detrazioni.

Riepilogando: la rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente, è l’importo sul quale applicare l’aliquota stabilita dal Comune.

La base imponibile è ridotta al 50% per i fabbricati di interesse storico o artistico e per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, solo per il periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

Per i terreni agricoli, anche non coltivati, il valore è costituito dal reddito dominicale rivalutato del 25% e, poi, moltiplicato per 135. I terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all'art. 1 del D. Lgs. n. 99 del 2004, iscritti nella previdenza agricola sono esenti dal pagamento dell’IMU. Sono esenti anche i terreni dei comuni montani indicati nella circolare ministeriale 9/1993.

IMU e TASI sugli immobili locati a canone concordato: per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta, determinata in seguito all’applicazione dell’aliquota stabilita dal comune, è ridotta al 75 per cento.

Di seguito si elencano tutti i coefficienti da utilizzare e da moltiplicare sulla rendita catastale rivalutata del 5%:

  • 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7,con esclusione della categoria catastale A/10;
  • 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
  • 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
  • 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;
  • 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
  • 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1).

Una volta ottenuta la base imponibile, a questo punto, come abbiamo detto, va consultata la delibera comunale nella quale c’è l’aliquota da calcolare. La delibera comunale contiene anche le eventuali detrazioni spettanti. Nella delibera c’è anche l’aliquota TASI per la prima casa e quella per la seconda casa, nonché le detrazioni spettanti per l’abitazione principale. La somma, per lo stesso comune, delle aliquote IMU e TASI non può superare il 10,6 per mille.

IMU 2018: modalità di pagamento

Il pagamento dell’IMU va effettuato con il modello F24 oppure tramite apposito bollettino postale centralizzato per gli immobili dello stesso comune.

Il versamento tramite F24 va effettuato indistintamente sia dai soggetti che presentano la dichiarazione dei redditi che da quelli che non sono tenuti, nonché da coloro i quali presentano il modello 730.

Il versamento è effettuato in 2 rate scadenti rispettivamente il 16 giugno e il 16 dicembre oppure in una unica soluzione entro il 16 giugno.

L'importo della rata può variare in base alle aliquote deliberate dal Comune. L’importo in acconto si determina con le aliquote approvate per l’anno precedente, mentre il saldo avviene in base alle aliquote deliberate per l’anno in corso se pubblicate dal Comune dove si trova l’immobile entro il 28 ottobre.

L’importo minimo annuale al di sotto del quale non si effettua il versamento è di 12 euro.

Se il contribuente opta per il pagamento tramite F24 di un importo superiore a 1.000 euro, deve utilizzare le modalità telematiche di invio tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate, o tramite i servizi resi da banche e Poste Italiane.

Compensazione IMU 2018

Il contribuente in possesso di crediti d’imposta potrà portare tali crediti in compensazione dalla quota di IMU da pagare. La compensazione non è possibile con il bollettino, sarà quindi necessario l’utilizzo del modello F24.

Se però si effettuano compensazioni, con il modello F24 che diventa a saldo zero, è necessario effettuare l’operazione tramite modalità telematiche.

Come compilare l’F24

Come detto precedentemente il pagamento dell’IMU può avvenire tramite modello F24 o tramite bollettino precompilato. L’utilizzo del modello F24 diviene però obbligatorio in alcuni casi come la compensazione, la presentazione di modello con saldo zero, ma come si compila il modello F24 per il pagamento dell’IMU.

Prima di tutto vanno inseriti i dati anagrafici del contribuente.

Poi nello spazio codice ente/codice comune, vanno indicati i codici catastali del proprio comune. Dove reperirli? sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

La casella “Ravv” va barrata solo se il contribuente è in ritardo con il pagamento (pagamento effettuato dopo il 17 dicembre 2018) e quindi si avvale dell’istituto del ravvedimento operoso.

La casella “Acc” vuol dire acconto, che era dovuto entro il 16 giugno. Mentre nella scadenza odierna va indicata la casella “Saldo”. Si barrano sia acconto che saldo se il versamento è in unica soluzione.

Nello spazio “numero immobili” va indicato il numero degli immobili per cui si paga il tributo. Se il contribuente paga l’imposta sia per abitazione principale che per le relative pertinenze, va indicato n. 2.

Come “Anno di riferimento” va indicato l’anno a cui il tributo che si paga è riferito, quindi nel nostro caso il 2018.

I codici tributo Imu sono:

  • 3912 per l’abitazione principale e relative pertinenze;
  • 3913 per i fabbricati rurali ad uso strumentale;
  • 3914 per i terreni (Comune);
  • 3915 per i terreni (Stato);
  • 3916 per le aree fabbricabili (Comune);
  • 3917 per le aree fabbricabili (Stato);
  • 3918 per gli altri fabbricati (Comune);
  • 3919 per gli altri fabbricati (Stato);
  • 3923 per interessi da accertamento (Comune);
  • 3924 per sanzioni da accertamento (Comune);
  • 3925 per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D (Stato);
  • 3930 per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D (incremento Comune).

Pagamento Imu in ritardo con il ravvedimento operoso

Per coloro che non fanno in tempo a pagare entro il 17 dicembre 2018, c’è la possibilità di effettuare il pagamento con il ravvedimento operoso, pagando interessi e sanzioni. Il pagamento entro 14 giorni dalla scadenza può essere effettuato con il ravvedimento sprint, pagando lo 0,1% di interessi per ogni giorno di ritardo.

Se invece si paga dal quindicesimo giorno successivo al 17 dicembre 2018 al trentesimo giorno di ritardo, si paga una sanzione fissa del 1,5% dell'importo da versare più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale.

Se invece si paga oltre il 16 gennaio 2018, quindi oltre i 30 giorni di ritardo fino al 90° giorno di ritardo, la sanzione è del 1,67% dell'importo da versare più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale.

Dopo i 90 giorni ma entro l’anno successivo si può ravvedere pagando una sanzione fissa del 3,75% dell'importo da versare più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale.

Dopo il termine previsto dal Ravvedimento operoso si applica la sanzione del 30% dell'imposta e il contribuente non può più utilizzare il ravvedimento operoso. In tal caso per regolarizzare la propria situazione è necessario rivolgersi all'Ufficio Tributi del proprio Comune.

Per IMU e Tasi non è applicabile il ravvedimento lunghissimo, essendo tributi comunali e non di competenza dell’Agenzia delle Entrate.

Il tasso di interesse applicato nel 2018 per il Ravvedimento operoso e dello 0,3% annuo così come stabilito con Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 13 dicembre 2017.