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I contribuenti italiani devono sapere che esiste un'agevolazione in materia di Imu e Tasi riguardante i possessori di immobili concessi in comodato d’uso gratuito ai parenti entro il primo grado. È infatti prevista una riduzione del 50 per cento della base imponibile Imu e tasi per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito ai parenti di primo grado. L'Imu e TASI può essere dimezzata sulla casa concessa ai figli in comodato d'uso (o anche la casa concessa ai genitori).

Sono esclusi da tale beneficio solo gli immobili di lusso classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Il contratto di comodato d’uso gratuito per beneficare di tale agevolazione deve possedere determinati requisiti:

  • il comodato d'uso gratuito deve essere registrato;
  • il comodante deve possedere un solo immobile e risiedere nello stesso comune in cui si trova l’immobile;
  • Tuttavia, il beneficio è concesso anche se il comodante possiede un altro immobile ma che usa come abitazione principale.

Vediamo insieme come in cosa consiste il comodato d’uso gratuito e come beneficiare delle agevolazioni Imu e Tasi.

Comodato d'uso gratuito ai fini Imu e Tasi

La riduzione del 50 per cento della base imponibile Imu e Tasi per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito ai parenti di primo grado vale anche per il 2018.

Il beneficio riguarda le unità immobiliari concesse in comodato d’uso gratuito ai parenti in linea retta entro di primo grado di parentela che la destinano ad abitazione principale.

Quindi, il contratto gode dell’agevolazione se è stipulato tra genitori e figlio o viceversa, essendo parenti in linea retta di primo grado. Non è agevolabile ad esempio il contratto di comodato ad uso gratuito stipulato tra nonno e nipote.

La prima cosa da fare è capire quindi chi sono i parenti in linea retta di primo grado.

Tale agevolazione riguarda le unità immobiliari, eccetto quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, quindi non riguarda gli immobili di lusso.

Affinché si possa godere di tale agevolazione è necessario che vengano rispettate delle regole e che il contratto rispetti determinati requisiti che lo rendono beneficiario dell’agevolazione.

Innanzitutto, il contratto deve essere registrato, le parti del contratto devono risiedere nello stesso comune ed il comodante deve essere possessore di un solo immobile (o de se uno è la sua abitazione principale).

Aliquota Imu e Tasi. L'immobile in comodato non è assimilato all’abitazione principale quindi si paga l’aliquota ordinaria su una base imponibile ridotta del 50%.

Il comodato è possibile solo tra figli e genitori. Sono esclusi comodati tra parenti al di fuori del primo grado.

Il comodatario deve adibire l'immobile avuto comodato come sua abitazione principale quindi è lì che deve avere la residenza e l'abituale dimora.

Comodato d’uso gratuito: Tasi

Quanto detto finora relativamente all’agevolazione per le unità immobiliari concesse in comodato d’uso gratuito ai parenti di primo grado vale sia per l’Imu che per la Tasi. Anche il MEF ha chiarito che essendo la base imponibile TASI è la stessa dell'IMU, la riduzione vale anche ai fini Tasi.

Vi è però una particolarità ai fini Tasi. Il proprietario dell’immobile cioè il comodante verserà la Tasi con riduzione del 50% in base alla quota di ripartizione prevista dal Comune, dal 70% al 90%, mentre il comodatario non pagherà la quota Tasi di sua competenza in quanto per lui l'immobile oggetto di comodato è abitazione principale. Ricordiamo, infatti, che il comodato sussiste solo se il comodatario utilizza l'immobile come sua abitazione principale quindi con residenza e dimora abituale.

Comodato d’uso gratuito: cos’è secondo la legge

Il codice civile all’art. 1803 fornisce la definizione di comodato ad uso gratuito stabilendo che “Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.

Le parti del contratto di comodato d’uso gratuito sono due:

  • comodante, cioè colui che consegna la cosa in comodato;
  • comodatario, colui che riceve il bene in comodato.

Alla fine del comodato, il comodatario avrà l’obbligo di restituite la cosa. Il comodante però potrà richiederne restituzione immediata qualora si verifichi un urgente ed imprevisto bisogno.

Parenti di primo grado: chi sono

L’art. 74 del codice civile ci dà una definizione di parentela e partendo da questa capire cosa si intende per parenti di primo grado. “La parentela è il vincolo tra le persone che discendono da uno stesso stipite, sia nel caso in cui la filiazione è avvenuta all'interno del matrimonio, sia nel caso in cui è avvenuta al di fuori di esso, sia nel caso in cui il figlio è adottivo. Il vincolo di parentela non sorge nei casi di adozione di persone maggiori di età, di cui agli articoli 291 e seguenti”.

Per stipite si intende il soggetto, la persona dal quale discende una famiglia.

Agli articoli 75 e 76 il codice civile, invece, stabilisce cosa si intende per “linee di parentela” e “computo dei gradi”.

Le linee di parentela sono di due tipi:

  • la linea rettache unisce le persone di cui l’una discende dall’altra, ad esempio il padre e figlio; nonno e nipote;
  • la linea collaterale, invece, unisce le persone che, pur avendo un uno stipite comune, non discendono l’una dall’altra, come i fratelli, lo zio, i nipoti.

Le linee di parentela sono ulteriormente organizzate per gradi, in relazione al rapporto di parentela con il titolare.

I gradi della linea retta, che è il caso che ci interessa per capire quando due soggetti sono parenti di primo grado al fine di godere delle agevolazioni relative all’Imu e alla Tasi nei casi di comodato d’uso gratuito, si contano calcolando le persone e togliendo lo stipite.

Quindi:

  • tra padre e figlio il grado di parentela sarà il primo;
  • tra fratelli la parentela è di secondo grado (figlio, padre, figlio = 3; 3 – 1 = 2);
  • tra nonno e nipote, la parentela è di secondo grado (nonno, padre, figlio = 3; 3 – 1 = 2);
  • e così via per i cugini, i nipoti, i bisnonni, i pronipoti.

Quindi sono parenti di primo grado padre madre e figli, quindi figli e genitori tra di loro.

Agevolazione Imu Tasi: requisiti

Ai fini Imu e Tasi è possibile beneficiare di una riduzione del 50 per cento della base imponibile per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito ai parenti di primo grado.

Per poter fruire di tale beneficio è però necessario possedere contemporaneamente i seguenti requisiti:

  • l’immobile deve essere concesso in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che lo utilizzano come abitazione principale;
  • l’immobile non deve essere classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
  • il contratto di comodato d’uso gratuito deve essere registrato;
  • il comodante possiede un solo immobile in Italia e risiede anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
  • tuttavia, il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Inoltre, qualora il comodante cioè colui che concede il bene in uso, possieda un altro immobile che non è destinato all’uso abitativo non perde l’agevolazione per l’immobile concesso in comodato.

Quindi, ad esempio, il possesso di un terreno agricolo, un'area edificabile o un capannone non esclude la possibilità di beneficiare della riduzione del 50% della base imponibile, purché gli immobili ad uso abitativo siano massimo due, entrambi situati nel comune di residenza del proprietario ed uno dei risulti essere abitazione principale del proprietario.

Qualora l’immobile concesso in comodato d’uso gratuito abbia delle pertinenze, godono dell’agevolazione anche le pertinenze secondo i limiti previsti per l'abitazione principali, quindi massimo 3 pertinenze, una per ogni categoria catastale C2, C6 e C7.

Il soggetto passivo attesta il possesso dei requisiti, necessari per godere della riduzione del 50 per cento della base imponibile, nel modello di dichiarazione di cui all’articolo 9, comma 6, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. La presentazione deve avvenire entro il 30 giugno dell’anno successivo.

Agevolazione Imu Tasi: casi di esclusione

L’agevolazione prevista per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito invece non spetta:

  • se l’immobile è classificato come categoria A/1, A/8 e A/9;
  • se si possiedono 3 o più immobili ad uso abitativo anche se in comproprietà;
  • se i due immobili ad uso abitativo si trovano in due comuni diversi;
  • se si risiede in un comune diverso da quello in cui l'immobile oggetto di comodato è situato;
  • se si risiede all'estero;
  • se l'immobile dato in comodato non viene utilizzato come abitazione principale del comodatario;
  • se il comodato risulta tra parenti non di primo grado;
  • se il contratto non è registrato.

Qualora l’immobile concesso in comodato gratuito abbia una di queste caratteristiche, non può godere dell’agevolazione di riduzione della base imponibile.

Comodato d’uso gratuito: registrazione

L’obbligo di registrazione del contratto di comodato sussiste solo per godere dell’agevolazione ai fini Imu e Tasi. Il contratto di comodato, infatti, non fa parte di quelli che per non essere nulli devono essere nella forma scritta.

Tuttavia, se il comodante vuole godere del beneficio relativo alle imposte sulla casa Imu e Tasi deve registrare il contratto.

Prima di effettuare la registrazione è necessario controllare che il comodato d’uso gratuito stipulato sia in possesso di tutti i requisiti necessari per poter godere dell’agevolazione di riduzione del 50 per cento della base imponibile. Se così non fosse, si può anche evitare di registrare il contratto.

Possono essere registrati anche i contratti di comodato gratuito stipulati verbalmente, relativi a immobili, esclusivamente per fruire dell’agevolazione Imu e Tasi.

Per tali contratti la registrazione potrà essere effettuata presso a un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate presentando:

  • il modello di richiesta di registrazione denominato modello 69, in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato”;
  • ricevuta del pagamento di 200 euro per l'imposta di registro effettuato con modello F23 (codice tributo 109T).

Per i contratti di comodato in forma scritta è dovuta l’imposta di bollo, che è assolta con i contrassegni telematici (ex marca da bollo) aventi data di emissione non successiva alla data di stipula.

L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

Il contratto va registrato una sola volta e non si deve rinnovare ogni anno. Se cambia il comodatario va registrato un nuovo contratto.