Cedolare secca sugli affitti: guida all’imposta sostitutiva

E’ entrato in vigore il nuovo regime di imposizione per i redditi da locazione, la cosiddetta cedolare secca sugli affitti. Si tratta di due diverse aliquote, del 19% e del 21%, introdotte come imposta sostitutiva della normale imposizione Irpef per i redditi percepiti dagli affitti. E’ questa la novità principale della legge sul federalismo municipale. Il nuovo regime agevolato sarà applicabile a partire dall’anno in corso (pertanto si può optare per i nuovo regime in fase di registrazione del contratto di affitto), a scelta del locatore. Per i cittadini di L’Aquila e provincia la cedolare è del 20% ed in vigore anche per i redditi del 2010. In quest’ultimo caso sarà necessario dichiarare l’applicazione nel modello 730, prossimo alla scadenza.

Il presupposto per applicare la cedolare secca è che le locazioni riguardano un immobile destinato ad uso abitativo, quindi non può riguardare le unità immobiliari affittate nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo. Quindi niente cedolare secca per gli immobili affittati ai professionisti, alle attività commerciali, uffici o negozi.

La base imponibile sulla quale calcolare l’imposta sostitutiva è la somma dei canoni di locazione annui. Come abbiamo già detto, l’opzione per la cedolare secca è facoltativa. Ma la comunicazione della opzione deve essere inviata sia all’Agenzia delle Entrate, attraverso il modello di denuncia telematica del contratto di locazione e dell’esercizio dell’opzione per la cedolare secca, che all’inquilino, con una raccomandata.

Ma la comunicazione della opzione deve essere inviata sia all’Agenzia delle Entrate che all’inquilino.

Nel caso si scelga di  esercitare l’opzione per i contratti di affitto già esistenti, il locatore dovrà essere dare preventiva comunicazione al conduttore (inquilino) con una raccomandata nella quale sarà inserita anche la rinuncia agli adeguamenti del canone secondo gli indici Istat. L’opzione dovrà essere comunicata anche all’Agenzia delle Entrate.

Per quanto riguarda i nuovi contratti di locazione, l’opzione per la cedolare verrà esercitata direttamente in fase di registrazione. In questo caso andrà inserita esplicitamente la rinuncia del proprietario locatore all’aggiornamento del canone, incluso quello legato alla variazione dell’indice Istat dei prezzi al consumo. Questo vantaggio per l’inquilino è previsto dalla legge ed è inderogabile, quindi è obbligatorio esercitare la rinuncia a fronte del vantaggio fiscale ottenuto con la scelta dell’opzione per la cedolare secca.

L’opzione una volta esercitata vincola il locatore per l’intero periodo di validità del contratto. E’ esercitabile la facoltà di revoca in ciascun anno successivo a quello in cui è stata esercitata l’opzione e può essere effettuata entro il termine per il versamento dell’imposta di registro e quindi determinerà l’obbligo di versare nuovamente, appunto, l’imposta di registro.

Vantaggi della cedolare secca sugli affitti: quando  e perché conviene

Il principale vantaggio è che pagando una imposta sostitutiva del 21% per i contratti di affitto a canone libero o una imposta sostitutiva del 19% per i contratti di affitto con canone concordato (relativi ad immobili ubicati nei comuni ad altra densità abitativa), si eviterà che i redditi derivanti dall’affitto percepito si cumulino con gli altri redditi e siano tassati con la normale imposizione Irpef, che è per scaglioni di reddito e soprattutto progressiva (quindi aumenta l’imposta da pagare all’aumentare del reddito).

Per avere una esatta idea della convenienza dell’opzione per la cedolare secca è necessario confrontare la normale imposta Irpef calcolata sui redditi nella globalità (quindi compreso i redditi percepiti per gli affitti), rispetto all’applicazione separata della cedolare secca sui redditi derivanti dalle locazioni da un lato e la normale imposta Irpef sugli altri redditi (escluso quindi quelli percepiti per gli affitti). In alcuni casi la cedolare secca potrà risultare non conveniente, soprattutto con i redditi bassi. Inoltre non conviene per i possessori di solo reddito da locazione in quanto la cedolare secca impedirebbe di usufruire delle detrazioni fiscali spettanti nell’ipotesi o scomputare oneri deducibili.

Per i redditi medi ed alti, la cedolare secca conviene perché nel meccanismo di imposizione dell’Irpef per scaglioni di reddito, l’aliquota Irpef supera notevolmente la percentuale del 19% o 21% di imposta sostitutiva della cedolare secca. Infatti le aliquote Irpef 2011 sono da 0 a 15.000 euro del 23%, da 15.000,01 euro e fino a 28.000 euro l’aliquota è del 27%, oltre i 28.000 euro e fino a 55.000 euro l’aliquota sale al 38%, e se il reddito complessivo va oltre 55.000 euro l’aliquota Irpef sarà del 41%. Pertanto è evidente che sarà molto conveniente sottrarre al reddito complessivo i redditi derivanti da locazione, se quest’ultimi portano il reddito in uno scaglione con imposizione molto più alta rispetto al 19% o 21%. Si può affermare che se il reddito complessivo è superiore a 15.000 euro, generalmente la cedolare secca conviene.

La cedolare secca inoltre ha anche altri vantaggi, infatti sostituisce anche le addizionali dovute sul reddito fondiario nonché l’imposta di registro e l'imposta di bollo dovuta sia in sede di registrazione del contratto che sugli anni successivi e alla conclusione del contratto. Un vantaggio invece per gli inquilini, oltre al risparmio sull’aggiornamento annuale dei canoni, è il risparmio della quota a loro carico dell’1% sull’imposta di registro da pagare annualmente per il rinnovo del contratto.

Come esercitare l’opzione per la cedolare secca

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il PDF per la comunicazione dell’opzione e della contestuale registrazione del nuovo contratto di affitto: il modello semplificato Siria. Mentre per tutti gli altri casi, come le proroghe, le risoluzioni anticipate, il PDF pubblicato è il modello 69. E’ possibile esercitare l’opzione direttamente online sul sito dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando il software di compilazione. Ciò eviterà di recarsi presso gli Uffici dell’Agenzia. Il termine per la presentazione del modello Siria è di 30 giorni dalla data di stipula del contratto di affitto. Per le modalità di presentazione via web, per scaricare i PDF del modello Siria e del modello 69, per visualizzare il video con le istruzioni, vi rimandiamo all’approfondimento su come esercitare l’opzione per la cedolare secca.

Versamento in acconto della cedolare secca

Per quanto riguarda invece, il versamento dell’imposta sostitutiva della cedolare secca alla quale si è aderito, le modalità ed i termini sono gli stessi di quelli previsti per le imposte sui redditi, quindi entro i termini per il versamento dell’Irpef. Per l’anno 2011 è previsto un versamento di un acconto sulla cedolare secca dovuta ed è nella misura dell’85%. Mentre per l’anno 2012, la misura dell’acconto è elevata al 95%. Per il versamento a saldo, anche in questo caso, si rispettano le stesse scadenze del versamento a saldo dell’imposta Irpef.

Si riportano qui di seguito le istruzioni per l'acconto 2011 della cedolare secca pubblicate dall'Agenzia delle Entrate:

Per i contratti in corso nell’anno 2011, il versamento dell’acconto, pari all’85 per cento dell’imposta dovuta, deve essere effettuato in unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se inferiore a euro 257,52 e in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52, di cui:

• la prima, nella misura del 40 per cento, entro il 16 giugno 2011 ovvero entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo;
• la seconda, nella restante misura del 60 per cento, entro il 30 novembre 2011.

Per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011 e per quelli scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data, in presenza delle condizioni sopra indicate, il versamento d’acconto è effettuato in due rate; per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio il versamento d’acconto è effettuato, in unica rata, entro il 30 novembre 2011. Per i contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011 il versamento in acconto non è dovuto. Il versamento dell’acconto relativo al periodo d’imposta 2011 non si considera carente se di importo almeno pari all’85 per cento dell’ammontare della cedolare secca. Non è dovuto acconto e l’imposta è versata a saldo se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera euro 51,65. La prima rata dell’acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.