Tasi 2018 scadenza 17 dicembre: tutto quel che c’è da sapere

Scade il 17 dicembre 2018 il termine per il pagamento del saldo della TASI 2018. Il pagamento va effettuato con il modello F24.

La Tasi, come l’IMU, è tributo locale di competenza comunale, quindi il ricavato è interamente destinato ai Comuni che lo utilizzano per la copertura dei servizi indivisibili offerti dal comune stesso, come giardini, illuminazione pubblica.

Per calcolare l’importo TASI da pagare è necessario calcolare la base imponibile tenendo ben chiara la disciplina applicabile caso per caso, perché è da questo che derivano riduzioni e agevolazioni.

L’importo complessivamente calcolato va poi diviso in due, acconto e saldo, pagabili in due momenti dell’anno diversi, due rate appunto giugno e dicembre.

Vediamo insieme innanzitutto cos’è la TASI, chi la deve pagare, su quali immobili, in che modo calcolare l’importo da pagare e come pagarlo.

Cos’è la TASI

La TASI come l’IMU è un’imposta comunale, il cui pagamento finanzia il Comune per la copertura dei costi legati ai servizi indivisibili previsti dal comune. Quindi la TASI essendo destinata completamente al Comune va ad integrare il gettito già erogato con l’IMU.

Cosa si intende per servizi indivisibili. Per “servizi indivisibili” si intendono le attività dei Comuni che non vengono offerte “a domanda individuale”, quindi a richiesta dei soggetti, bensì si tratta di una serie variegata di servizi, come per esempio l’illuminazione pubblica, la sicurezza, l’anagrafe, la manutenzione delle strade e non solo.

Nonostante la normativa TASI abbia valenza nazionale, la legge deroga poi ai comuni la possibilità di definire le aliquote (entro un tetto massimo percentuale) e le eventuali detrazioni.

Tuttavia, per il calcolo della TASI è necessario incrociare la stessa con l’IMU essendo parzialmente legato a quest’ultima. Infatti, la somma dell’aliquota TASI ed IMU non può superare il massimo previsto per l’IMU e quindi il 10,6 per mille ed il 6 per mille per le abitazioni principali qualora debbano pagare le due imposte.

I comuni infatti, ogni anno, pubblicano sul sito del MEF le proprie delibere in materia di TASI ed IMU. In tali delibere sono contenute indicazioni circa le aliquote, le detrazioni e non solo. Qualora per un anno il comune non deliberi si farà riferimento alla delibera dell’anno precedente.

L’imposta è dovuta per anni solari in proporzione alla quota di possesso e ai mesi in cui l’immobile è stato posseduto. È computato come mese intero, il possesso per almeno 15 giorni di un mese.

Chi paga la TASI

Il tributo per i servizi indivisibili (TASI) è dovuto per possesso o la detenzione, a qualsiasi titolo, di fabbricati e di aree edificabili, ad eccezione, in ogni caso, dei terreni agricoli e dell’abitazione principale, come definiti ai sensi dell’imposta municipale propria di cui all’articolo 13, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Quindi non pagano la TASI le abitazioni principali a meno che non siano classificate come di lusso con categoria catastale A/1, A/8 e A/9, e i terreni agricoli.

È inoltre dovuto qualora si posseggano aree fabbricabili, fabbricati rurali strumentali, ed è dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, dal concessionario nel caso di concessione di aree demaniali e dall’utilizzatore in caso di leasing.

La più grande differenza rispetto all’IMU è che pagano la TASI anche i detentori dell’immobile, come ad esempio l’inquilini dell’immobile locato.

Sono soggetti passivi TASI in virtù del possesso:

• Il proprietario di immobili (sui quali non grava usufrutto);
• l’usufruttuario;
• il titolare del diritto d’uso;
• il titolare del diritto di abitazione;
• il titolare del diritto di enfiteusi;
• il titolare del diritto di superficie;
• il concessionario di aree demaniali;
• l’utilizzatore in caso di leasing;
• il coniuge assegnatario della casa coniugale in seguito a provvedimento di separazione, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Per quanto riguarda il pagamento della TASI sulla casa coniugale, in materia di diritto d’abitazione c’è da dire che in caso di decesso di uno dei due coniugi, la TASI dovrà essere pagata dal coniuge superstite. Per gli altri beni lasciati in eredità dal defunto pagheranno tutti gli eredi in relazione alla quota di eredità.

Non sono tenuti al versamento della TASI il nudo proprietario ed il coniuge non assegnatario della casa coniugale in caso di separazione o divorzio.

Sono soggetti passivi TASI in virtù della detenzione, invece:

• l’inquilino, quando l’immobile è dato in locazione;
• il comodatario, quando l’immobile è dato in comodato;
• l’affittuario, quando si tratta di immobile soggetto a contratto di affitto d’azienda.

Quando possessore e detentore non sono la stessa persona, l’imposta viene divisa tra i due soggetti.

Tasi in caso di affitto e locazione

Abbiamo visto che tra i soggetti obbligati al pagamento della Tasi vi sono sia i possessori degli immobili, sia chi detiene gli immobili a titolo di detenzione. Ma come avviene la ripartizione della TASI in caso di affitto.

La ripartizione dell’imposta TASI tra possessore e detentore, quindi ad esempio tra proprietario dell’immobile e chi ha locato, o tra proprietario ed affittuario, è decisa dal Comune tramite regolamento. È comunque previsto che l’imposta a carico del detentore deve essere compresa tra il 10% ed il 30% dell’imposta complessiva. La parte rimanente è a carico del possessore.

Qualora dalla delibera del Comune nulla venga chiarito in merito alla percentuale di pagamento, si considera a carico del detentore la quota del 10 per cento.

Tuttavia, se il detentore abita l’immobile non paga la TASI. Il possessore invece pagherà ordinariamente la TASI per la quota di sua competenza.

Un caso limite è la detenzione temporanea, intesa come detenzione di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare. In questo cado la TASI è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie. Quindi per gli affitti fino a sei mesi paga la Tasi il proprietario, per affitti superiori pagano sia il proprietario che il detentore per i mesi in cui ha esercitato tale diritto.

Tasi e comproprietà: chi paga cosa

In caso di pluralità di possessori o di detentori, questi sono tenuti in solido all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria.

In caso di comproprietà di un immobile, l’imposta va versata da ciascun comproprietario in base alla quota di possesso dell’unità immobiliare. Alcuni enti consentono il versamento cumulativo da parte di una sola delle due parti.

Se un immobile è posseduto da 2 proprietari, entrambi sono tenuti a pagare per la propria quota di possesso, oppure un contribuente può pagare per tutti gli altri. Tuttavia, se uno dei due non paga, il secondo è chiamato a pagare anche per il primo. La dicitura “in solido” significa proprio che, a differenza dell’IMU, se uno dei proprietari non paga il proprio dovuto allora il Comune può rivalersi (e quindi chiedere il pagamento) sugli altri proprietari.

Come abbiamo appena visto sono obbligati a pagare la Tasi anche gli inquilini di immobili locati, in questo caso l’inquilino e il proprietario sono titolari di una autonoma obbligazione tributaria. Quindi, se l’inquilino non paga, il Comune non può rivalersi sul proprietario. Viceversa, se il proprietario non paga, il Comune non può rivalersi sull’inquilino.

Tasi: su quali beni si paga

La Tasi va versata al comune per gli immobili in esso ubicati. Sono soggetti alla Tasi tutti gli immobili, quindi non solo quelli dei privati, ma anche quelli di proprietà di imprese e professionisti.

La Tasi è dovuta in caso di possesso o detenzione a qualsiasi titolo, di fabbricati e di aree edificabili, ivi compresa l’abitazione principale delle sole categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Non è dovuta invece nel caso di possesso o detenzione dei terreni agricoli e dell’abitazione principale.

Nel caso di Tasi sui fabbricati, per calcolare la base imponibile si fa riferimento alla rendita catastale rivalutata del 5% e poi moltiplicata per l’apposito moltiplicatore in virtù della categoria catastale dell’immobile.

Per quanto riguarda le aree fabbricabili, intese come “l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità”. la base imponibile è costituita dal valore venale.

La Tasi è dovuta anche sui:

• fabbricati rurali strumentali, in misura ridotta con aliquota massima per l’1 per mille;
• fabbricati considerati “merce” con aliquota agevolata al massimo dell’1 per mille (si veda comma 14 della legge 208/2015).

Chi non paga la Tasi: casi di esenzione

Sono esclusi dal pagamento della Tasi:

• le abitazioni principali di categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e le fattispecie assimilate ad esse;
• i terreni;
• le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali imponibili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all’articolo 1117 del codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva;
• i rifugi alpini;
• i bivacchi;
• secondo quanto previsto dal Dl 16/2014 “gli immobili posseduti dallo Stato, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dai comuni, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, ove non soppressi, dagli enti del servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali”.

Sempre a norma di quanto stabilito dal Dl 16/2017, si applicano anche le esenzioni previste dall’articolo 7, comma 1, lettere b), c), d), e), f), ed i) del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504 e cioè:

• i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
• i fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui all’articolo 5-bis del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, e successive modificazioni;
• i fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto e le loro pertinenze;
• i fabbricati di proprietà della Santa Sede;
• i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l’esenzione dall’imposta locale sul reddito dei   fabbricati   in   base   ad   accordi   internazionali resi esecutivi in Italia;
• gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all’articolo 87, comma 1, lettera c),  del  testo  unico  delle  imposte  sui  redditi, cioè soggetti che abbiano residenza fiscale della società partecipata in uno Stato o territorio diverso da quelli a regime fiscale privilegiato destinati esclusivamente allo  svolgimento  di  attività   assistenziali,   previdenziali, sanitarie,  didattiche,   ricettive,   culturali,   ricreative   e sportive, nonché delle attività di cui all’articolo 16,  lettera a), della legge 20 maggio 1985, n. 222.

Sono esclusi dalla TASI i terreni posseduti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’art. 1 del D. Lgs n. 99 del 2004, iscritti alla previdenza agricola e condotti dagli stessi soggetti, sui quali persiste l’esercizio delle attività agricole

TASI agevolazioni, riduzioni e casi particolari

Oltre ai casi di esenzione vera e propria degli immobili dall’applicazione della TASI sono previste agevolazioni per determinate categorie di immobili.

È infatti prevista una riduzione del 50% della base imponibile per:

• i fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili (risultate da dichiarazione di un tecnico comunale o attraverso autocertificazione del contribuente) per il periodo in cui sussistono tali condizioni;
• i fabbricati ad interesse storica o artistico, di cui all’art. 10 D.lgs. 42/2004.

TASI sugli immobili locati a canone concordato: per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta, determinata in seguito all’applicazione dell’aliquota stabilita dal comune, è ridotta al 75 per cento.

È inoltre prevista la riduzione del 50 per cento della base imponibile Imu per le unità immobiliari concesse in comodato d’uso ai parenti di primo grado (genitori e figli) che la destinano ad abitazione principale.

Per detta unità immobiliare è prevista dalla legge la riduzione del 50% della base imponibile, tranne per le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e sempreché:

• il contratto di comodato sia registrato;
• il comodante possieda un solo immobile in Italia;
• il comodante risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

La riduzione della base imponibile si applica anche nel caso in cui il comodante possieda nello stesso comune un altro immobile che sia però abitazione principale e non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Infatti, la norma stabilisce che “il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; ai fini dell’applicazione delle disposizioni della presente lettera, il soggetto passivo attesta il possesso dei suddetti requisiti nel modello di dichiarazione di cui all’articolo 9, comma 6, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”

Quindi il comodato gratuito è limitato a pochi casi: si deve essere proprietari di un solo immobile oppure di due immobili ubicati nello stesso comune e uno dei due deve essere necessariamente abitazione principale del proprietario.

Ulteriore condizione è che l’immobile o i due immobili siano presenti nello stesso comune dove il proprietario ha la residenza e la dimora abituale.

In particolare, ai fini TASI il proprietario verserà la TASI con riduzione del 50% in base alla quota di ripartizione prevista dal Comune (dal 70% al 90%).

Il comodatario non pagherà la quota TASI di sua competenza in quanto per lui l’immobile è abitazione principale, ricordiamo infatti che il comodato sussiste solo se il comodatario utilizza l’immobile come sua abitazione principale quindi con residenza e dimora abituale l’abitazione principale è esente da TASI.

È assimilata all’abitazione principale e, quindi gode delle stesse agevolazioni dei questa, l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata.

Per i fabbricati rurali ad uso strumentale l’aliquota massima della TASI non eccedere il limite dellì1 per mille e quindi non è applicabile la maggiorazione dello 0,80 per mille.

Per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permangano tali e non siano locati, l’aliquota è ridotta allo 0,1 per cento. I comuni possono modificare la suddetta aliquota, in aumento, sino allo 0,25 per cento o, in diminuzione, fino all’azzeramento.