Terreni agricoli IMU si paga, TASI no: tutto quel che c’è da sapere

I terreni agricoli sono esenti dalla Tasi ma pagano l’Imu. Ciò è quanto prevede la normativa. Tuttavia, negli ultimi anni la disciplina dell’IMU per i terreni agricoli è stata oggetto di continue variazioni normative e vi sono casi in cui vi è anche l'esenzione IMU.

E' quindi importante fare chiarezza sui terreni agricoli ai fini IMU e TASI.

Definizione di terreno agricolo

Innanzitutto, è bene chiarire cosa si intende per terreno agricolo. Per terreno agricolo si intende il terreno adibito alla attività dell’articolo 2135 del codice civile, quindi coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento di animali e attività connesse.

L’art. 2135 al comma 2 e 3 continua stabilendo che: “Per coltivazione del fondo, per selvicoltura e per allevamento di animali si intendono le attività dirette alla cura ed allo sviluppo di un ciclo biologico o di una fase necessaria del ciclo stesso, di carattere vegetale o animale, che utilizzano o possono utilizzare il fondo, il bosco o le acque dolci, salmastre o marine.

Si intendono comunque connesse le attività, esercitate dal medesimo imprenditore agricolo, dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione che abbiano ad oggetto prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall'allevamento di animali, nonché le attività dirette alla fornitura di beni o servizi mediante l'utilizzazione prevalente di attrezzature o risorse dell'azienda normalmente impiegate nell'attività agricola esercitata, ivi comprese le attività di valorizzazione del territorio e del patrimonio rurale e forestale, ovvero di ricezione ed ospitalità come definite dalla legge [2557]”.

Imu terreni agricoli: comuni esenti

Sui terreni agricoli si paga l’Imu ma non la Tasi. Quindi i terreni agricoli sono sempre esenti dall’applicazione della Tasi. Tuttavia, vi sono casi in cui l’esenzione si estende anche all’Imu.

Imu comuni montani. Sono esenti dall’applicazione dell’Imu i terreni agricoli dei comuni montani classificati come tali secondo la Circolare del Ministero delle Finanze del 9 luglio del 1993.

Quindi la prima cosa da fare è controllare se un terreno di proprietà si trova in un comune montano o meno oppure in un comune parzialmente montano.

Ma i comuni montani non sono gli unici comuni esenti dal pagamento dell’Imu.

L’imu sui terreni agricoli, oltre che per i comuni montani, non si applica:

• ai terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all'art. 1 del D. Lgs. n. 99 del 2004, iscritti nella previdenza agricola;
• ai terreni agricoli, nonché a quelli non coltivati, ubicati nei Comuni delle isole minori (all. A L. n.448/2011);
• ai terreni a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile ed inusucapibile.

Tutti gli altri terreni che non rientrato in queste esenzioni pagano l'IMU e sono soggetti a IMU con aliquota ordinaria deliberata dal Comune variabile dal 4,6 per mille al 10,6 per mille.

Il Ministero dell’economia e finanza ha inoltre chiarito le regole di esenzione Imu per i terreni agricoli ricadenti in comuni che per effetto di fusioni, anche per incorporazione non rientrano nell’elenco della circolare 9 del 1993.

In caso di fusione di:

• due comuni totalmente esenti, i terreni ubicati nel nuovo comune sono totalmente esenti;
• un comune esente con uno non esente in quanto non incluso nell'elenco allegato alla circolare n. 9 del 1993, beneficiano dell’agevolazione solo i terreni che erano ubicati nel territorio del comune esente prima della fusione;
• un comune esente con uno parzialmente esente, godono dell’esenzione ai fini IMU solo i terreni ubicati nel territorio del comune precedentemente esente e quelli che risultavano esenti nel comune che prima della fusione era parzialmente delimitato;
• due comuni parzialmente esenti, i terreni per i quali si ha diritto all’esenzione sono solo quelli che rientravano nei territori a tale fine delimitati dei comuni che hanno dato origine al nuovo comune.

Terreni agricoli: aliquota IMU

L’aliquota ordinaria Imu stabilita dalla legge per i terreni agricoli è pari allo 0,76% ed i comuni possono aumentarla o diminuirla sino a 0,3 punti percentuali.

L’aliquota quindi può oscillare da un minimo di 0,46% ad un massimo di 1,06%.

Imu terreni agricoli: calcolo

I terreni agricoli sono tassati sul reddito dominicale rivalutato del 25 per cento e poi moltiplicato per un coefficiente che per i terreni è 135.

Quindi per i terreni agricoli il coefficiente di rivalutazione è del 25% e il moltiplicatore è 135.

Il calcolo dell'imponibile è: reddito dominicale*1,25*135 a questo imponibile si applica l'aliquota deliberata dal comune, compresa tra un minimo di 0,46% ad un massimo di 1,06%.

Si ricorda che i terreni agricoli sono esenti dal pagamento della Tasi.

Terreni incolti: si paga l'IMU

I terreni incolti sono da considerarsi comunque terreni agricoli, in quanto potenzialmente destinabili all'utilizzo agricolo e quindi all’esercizio delle attività indicate nell'art. 2135 del codice civile.

Rientrando pertanto nella qualifica di terreni agricoli valgono le stesse esenzioni Imu previste per i terreni agricoli. Quindi ad esempio è esente dal pagamento dell’Imu un terreno incolto ubicato in un comune montano.

Imu imprenditori agricoli e coltivatori diretti

In materia di Imu sono previste apposite disposizioni per quanto riguarda i terreni detenuti dai coltivatori diretti e dall’imprenditore agricolo professionale.

Il coltivatore diretto e l’imprenditore agricolo professionale godono di un regime di favore in materia di Imu. I terreni agricoli da loro posseduti infatti sono esenti dall’Imu e lo sono anche i terreni edificabili se posseduti e condotti da coltivatori diretti e da Iap.

Tra i casi di esenzione dal pagamento dell’Imu avevamo già accennato all’esenzione per i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all'art. 1 del D. Lgs. n. 99 del 2004, iscritti nella previdenza agricola.

La definizione di coltivatore diretto, ha subito nel corso del tempo delle modifiche, ad oggi è considerato coltivatore diretto colui che esercita un’attività agricola ai sensi dell’art. 2135 del c.c. direttamente e abitualmente, utilizzando il proprio lavoro o della sua famiglia, la cui forza lavorativa non sia inferiore ad un terzo di quella complessiva richiesta dalla normale conduzione del fondo.

Per definire invece la figura dell’imprenditore agricolo professionale ci serviamo dell’art. 1 del D.lgs. 99/2004 il quale stabilisce che: “è imprenditore agricolo professionale (IAP) colui il quale, in possesso di conoscenze e competenze professionali ai sensi dell'articolo 5 del regolamento (CE) n. 1257/1999 del Consiglio, del 17 maggio 1999, dedichi alle attività agricole di cui all'articolo 2135 del codice civile, direttamente o in qualità di socio di società, almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavi dalle attività medesime almeno il cinquanta per cento del proprio reddito globale da lavoro.

Le pensioni di ogni genere, gli assegni ad esse equiparati, le indennità e le somme percepite per l'espletamento di cariche pubbliche, ovvero in società, associazioni ed altri enti operanti nel settore agricolo, sono escluse dal computo del reddito globale da lavoro”.

Quindi è imprenditore agricolo colui che si dedica in prima persona o tramite società alle attività agricole e che:

• vi impieghi almeno il 50 per cento del proprio tempo;
• vi ricavi almeno il 50 per cento del proprio reddito globale da lavoro.

Nel caso in cui l'imprenditore operi nelle zone svantaggiate i requisiti sono ridotti al venticinque per cento. Inoltre, possono essere considerati Imprenditori agricoli professionali anche le società di persone, cooperative e le società di capitali, anche a scopo consortile, qualora lo statuto preveda come oggetto sociale l’esercizio esclusivo di una delle attività agricole dell’art. 2135 del c.c. Tuttavia, a seconda del tipo di società bisogna sapere che:

• per le società di persone almeno un socio deve avere qualifica di Iap;
• per le società di capitali almeno un amministratore deve avere qualifica di Iap;
• per le cooperative almeno un amministratore, che sia socio, deve avere qualifica di Iap.

Un’ulteriore condizione affinché si possa parlare di Iap per le persone fisiche è che “l'imprenditore agricolo professionale persona fisica, anche ove socio di società di persone o cooperative, ovvero amministratore di società di capitali, deve iscriversi nella gestione previdenziale ed assistenziale per l'agricoltura. Ai soci lavoratori di cooperative si applica l'articolo 1, comma 3, della legge 3 aprile 2001, n. 142”.

Quindi tutti i terreni agricoli, posseduti e condotti da coltivatori diretti e Iap sono esenti dall’Imu indipendentemente dalla loro ubicazione.

L’esenzione dall’IMU per i terreni agricoli per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali riguarda anche quelli già pensionati, iscritti nella previdenza agricola, che continuano a condurre i propri terreni.

Si ricorda invece che l’esenzione dalla Tasi opera per tutti i terreni agricoli.

Imu agricoltori in pensione

È necessario chiarire che, l’esenzione Imu riguarda anche i terreni agricoli di coltivatori diretti o Iap collocati in pensione.

Il Mef, infatti con risoluzione 1/DF del 28 febbraio 2018 ha chiarito che l’esenzione dall’IMU per i terreni agricoli a favore dei coltivatori diretti (CD) e degli imprenditori agricoli professionali (IAP) riguarda anche i CD e gli IAP già pensionati, iscritti nella previdenza agricola, che continuano a condurre i propri terreni.

In tale documento il Mef chiarisce che è compatibile per i coltivatori diretti e per gli Iap lo status di pensionati con la possibilità di continuare ad essere iscritti alla previdenza agricola. Inoltre, proprio per gli Iap vige anche la circostanza che nel computo del 50% del reddito globale da lavoro per la verifica del requisito richiesto per avere qualifica di IAP sono escluse, tra l’altro, le pensioni di ogni genere, e quindi la qualifica di IAP può essere tranquillamente riconosciuta anche a un soggetto già titolare di pensione.

È inoltre compatibile l’ipotesi che coltivatori diretti e Iap già in pensione continuino a svolgere attività agricola.

Considerato tutto ciò, il Mef stabilisce che ai fini IMU sono esenti tutti i terreni agricoli, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, anche se già pensionati. Tale esenzione vale indipendentemente dall’ubicazione dei terreni stessi.

Sono inoltre considerati non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dagli tali soggetti e sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all'allevamento di animali.

Imu terreni edificabili: esenzione

L’esenzione dal pagamento dell’Imu vale anche per i terreni edificabili posseduti da coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale. L’esenzione si applica qualora si presentino congiuntamente due requisiti:

• il terreno deve essere posseduto da un coltivatore diretto o da uno Iap;
• il fondo deve essere coltivato dal possessore.

Quindi tale agevolazione non può essere usufruita quando il proprietario del fondo l’abbia concesso in uso, affitto o comodato ad un altro soggetto.

Nel caso in cui, tra il terreno ed il coltivatore diretto o Iap, iscritto alla previdenza si frapponga una società il beneficio continua a sussistere. Tale eccezione vale sia per le società di persone, per le cooperative e per quelle di capitali a scopo consortile.

Quindi l’Imu non si paga anche nel caso in cui i terreni sono posseduti da coltivatori diretti o Iap che vi svolgano attività tramite società di cui sono soci ed il terreno sia stato dato in fitto o in comodato a detta società.