dati relativi ai contratti di locazione

I redditi derivanti dal possesso di fabbricati di proprietà e dalla stipula di contratti di locazione vanno dichiarati nel quadro B del modello 730. Nel caso del possesso di un immobile concesso in affitto, il proprietario locatore è tenuto ad indicare il canone di locazione nelle relative sezioni. La compilazione dipende dalla tassazione scelta. L'opzione per la scelta della cedolare secca va fatta al momento della registrazione del contratto e vale per tutta la durata del contratto stesso, salvo possibilità di revoca. in caso di proroga di un contratto in scadenza, per continuare ad applicare il regime agevolato della cedolare secca bisognerà comunicarlo all'Agenzia delle Entrate.

Per le abitazioni concesse in locazione, da un paio d’anni il proprietario della casa concessa in affitto può  scegliere il regime di tassazione definito cedolare secca sugli affitti che prevede l’applicazione di un’imposta che sostituisce, oltre che l’Irpef e le addizionali regionale e comunale, anche le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione.

Esercitando l’opzione per la cedolare secca sui canoni di locazione, il contribuente paga una tassazione agevolata evitando che il reddito dei fabbricati venga tassato con l’aliquota Irpef più alta, per effetto della somma dei redditi percepiti nell’anno d’imposta (che nel caso del modello 730 2019 è l’anno d’imposta 2018, quindi la cedolare secca di competenza è quella del 2018, con le aliquote di tale anno).

Il quadro B è composto da due sezioni: la prima (B1-B7) va utilizzata per dichiarare i redditi dei fabbricati; la seconda (B11) va utilizzata per indicare i dati relativi ai contratti di locazione. Ma quest'ultima sezione è necessaria compilarla, riportando gli estremi di registrazione dei contratti di locazione, nel solo caso in cui l’immobile è situato nella regione Abruzzo ed è dato in locazione a soggetti residenti nei comuni colpiti dal sisma del 6 aprile 2009, le cui abitazioni siano state distrutte o dichiarate inagibili (codice 14 nella colonna 2 dei righi da B1 a B7).

Vediamo come inserire la cedolare secca nel 730 ordinario e nel 730 precompilato 2019.

730 2019: come inserire la cedolare secca

L’opzione per l’applicazione della cedolare secca sulle locazioni per finalità abitative è disposta dall’art. 3 del Decreto Legislativo n. 23 del 2011 e comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote Irpef. Pertanto aderendo alla cedolare secca sugli affitti il reddito viene escluso dall’Irpef.

La cedolare secca è un regime fiscale per i proprietari, non per gli inquilini. Riguarda infatti la tassazione del reddito derivante dall'incasso del canone di locazione.

La base imponibile della cedolare secca (su quale importo di reddito si calcola) è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti, al quale si applica un’aliquota del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero. E’ questa la misura dell’aliquota che sostituisce l’Irpef.

È prevista anche un’aliquota agevolata del 10% (fino al 2012 si applicava l’aliquota del 19% e fino al 2013 l’aliquota era del 15%) per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 della legge n. 431 del 1998) relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere. Per maggiori informazioni vediamo la cedolare secca del 10%.

L’aliquota agevolata si applica anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’art. 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225. In questo caso, nella sezione I del quadro B, va barrata la casella di colonna 13 “Stato di emergenza”.

L’opzione per tale regime, come abbiamo già detto, spetta esclusivamente al locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative.

Per la cedolare secca necessaria una raccomandata e una rinuncia. Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Quando il reddito da locazione con cedolare secca rientra nel reddito complessivo. Il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca sugli affitti è escluso ai fini Irpef e sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni ma, tale reddito, viene aggiunto al reddito complessivo solo per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione ed altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito (ad esempio valore I.S.E.E. e assegni per il nucleo familiare).

Vediamo ora la compilazione del quadro B in caso di cedolare secca.

La cedolare secca nel quadro B del 730 2019

L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca.

L’opzione viene espressa nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o mod, Redditi PF) solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.

In entrambi i casi, sia l’opzione in sede di registrazione che l’opzione in dichiarazione dei redditi (quindi nel modello 730), nella sezione I del quadro B vanno indicati i dati dell’immobile concesso in locazione e va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”.

Il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca viene aggiunto al reddito complessivo solo per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione ed altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito (ad esempio valore I.S.E.E. e assegni per il nucleo familiare).

Se nella dichiarazione dei redditi il canone di locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato o è indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura raddoppiata le sanzioni amministrative previste dall’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471.

La cedolare secca può essere scelta sia se si è scelto il canone libero, che concordato, che l’equo canone. In tutti questi casi la compilazione del quadro B è differente, quindi le colonne 2 “Utilizzo”, 5 “codice canone” e 6 “canone di locazione” vanno compilate in maniera differente, anche la tassazione è unica ed è la cedolare secca, espressa barrando la colonna 11 “ Cedolare secca”.

Quando il contratto di locazione è a canone concordato o concertato, sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e gli inquilini, il proprietario beneficia dell’aliquota agevolata. Tale situazione comporta un apposita dichiarazione nel modello 730 2019: bisogna utilizzare il codice 8 o 12 nella colonna 2 “Utilizzo” della sezione I del quadro B – Redditi dei fabbricati e altri dati. E va compilata l’apposita sezione II del quadro B del modello 730.

In questo caso, essendoci l’opzione per il regime della cedolare secca, va barrata anche la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e chi presta l’assistenza fiscale (CAF, datore di lavoro o professionista abilitato) calcolerà sul reddito imponibile (ossia il canone di locazione annuo) l’imposta sostitutiva con l’aliquota agevolata del 10%, ovviamente escludendo il canone dalla formazione del reddito complessivo sul quale poi verrà calcolata l’Irpef dovuta dal contribuente dichiarante (ossia il proprietario dell’immobile concesso in locazione).

La casella 11 – Cedolare secca della sezione I – Redditi dei fabbricati del modello 730/2019 può essere compilata solo se nella colonna 2 “Utilizzo” è stato indicato uno dei seguenti codici:

  • codice 3 – canone libero;
  • codice 4 – equo canone;
  • codice 8 – canone concordato agevolato;
  • codice 11 – locazione parziale abitazione principale con canone libero;
  • codice 12 – locazione parziale abitazione principale con canone concordato agevolato;
  • codice 14 – locazione agevolata immobile situato in Abruzzo. 

Cedolare secca: quando può essere applicata

Non solo il canone concordato, l’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata sia nei casi di immobile locato in regime legale di determinazione del canone (equo canone), indicati col codice 4 nella colonna n. 2 – Utilizzo della sezione I. In questo caso l’imposta sostitutiva è del 21%.

La cedolare secca può essere esercitata anche quando l’immobile in parte è utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato o “patti in deroga”, quindi andrà barrata la colonna 11 – Cedolare secca barrata ed indicato il codice 11 nella colonna 2 – Utilizzo compilati nella sezione I – Redditi dei fabbricati.

Anche in questo caso chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva del 21%. 

Chi presta l’assistenza fiscale quindi calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva con l’aliquota del 21% o del 1o% a seconda dei casi. Alla compilazione della casella 11 della sezione I segue la compilazione della sezione II dei dati relativi ai contratti di locazione. Per maggiori informazioni sulla sezione I – Redditi dei fabbricati, e la compilazione delle colonne 2 “Utilizzo”, 5 “Codice canone” e 6 “Canoni di locazione” vediamo la compilazione del quadro B del 730.

Con tale compilazione della colonna 11 della sezione I del quadro B del modello 730 2019, il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca non viene incluso del reddito complessivo ai fini Irpef. Il reddito da contratto di locazione (anche assoggettato a cedolare secca) sarà utile e computato invece, ed è importante comunque ai fini del calcolo dell’Irpef, solo per:

Contratti di locazione di tipo “transitorio” e cedolare secca. Il regime agevolato della cedolare secca si può applicare anche ai contratti transitori di durata da 1 a 18 mesi, a condizione che si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa. Per fruire dell’aliquota agevolata al 10% occorre indicare nella colonna 2 dei righi da B1 a B7 il codice ‘8’. In caso di tassazione ordinaria non spetta l’abbattimento del 30% e va utilizzato il codice ‘3’.

Cedolare secca sulle locazioni brevi

Il regime della cedolare secca può essere utilizzato anche per le locazioni brevi. Quando parliamo di locazioni brevi (o affitti brevi) ci riferiamo alle locazioni di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, la cui durata non supera i 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

La disciplina delle locazioni brevi opera dal giugno 2017 ed il termine dei 30 giorni di locazione deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti.

I redditi derivanti dalle locazioni brevi vengono considerati redditi diversi e quindi indicati nel quadro D rigo D4 del 730/2019.

Si può optare per l’applicazione della cedolare secca anche per i redditi diversi derivanti da sublocazione breve o da locazione breve dell’immobile ricevuto in comodato. Inoltre, se i contratti di locazione breve sono stati conclusi con l’intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, sono assoggettati ad una ritenuta del 21% se tali soggetti intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve. In questo caso, tale ritenuta è a titolo d’imposta se in dichiarazione dei redditi o all’atto della registrazione del contratto si opta per l’applicazione della cedolare secca.

In caso, quindi, di applicazione del regime agevolato della cedolare secca sugli affitti brevi, va barrata la colonna 2 del rigo D4. Tale colonna può essere barrata solo se nella colonna 3 – Tipo di reddito è inserito il codice '10' che indica "i redditi che derivano dalla sublocazione di immobili ad uso abitativo per periodi non superiori a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa e dalla locazione, da parte del comodatario, dell’immobile abitativo ricevuto in uso gratuito, per la medesima durata".

Errori di compilazione, omissioni e sanzioni

Se nella dichiarazione dei redditi il canone di locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato o è indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura raddoppiata le sanzioni amministrative previste dall’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471.

Questo articolo 1 sopra indicato tratta le violazioni relative alla dichiarazione delle imposte dirette (sarebbe il 730 o il modello Redditi). I due comma sono i seguenti:

  1. Nei casi di omessa presentazione della dichiarazione dei redditi, si applica la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell'ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 258,23 euro. Se non sono dovute imposte, si applica la sanzione da 258,23 a 1.032,91 euro. Essa può essere aumentata fino al doppio nei confronti dei soggetti obbligati alla tenuta di scritture contabili;
  2. Se nella dichiarazione è indicato, ai fini delle singole imposte, un reddito imponibile inferiore a quello accertato, o, comunque, un'imposta inferiore a quella dovuta o un credito superiore a quello spettante, si applica la sanzione amministrativa dal 100% al 200% della maggior imposta o della differenza del credito. La stessa sanzione si applica se nella dichiarazione sono esposte indebite detrazioni d'imposta ovvero indebite deduzioni dall'imponibile, anche se esse sono state attribuite in sede di ritenuta alla fonte.